张家平，包月英，霍宇红

(1.东北财经大学，辽宁 大连116025;2.河北工程大学，河北邯郸056038;3.邯郸大学，河北邯郸056038)

引言

近年来，随着城镇化的加速推进，城市土地开发快速进行，由于与民众住房问题密切相关，因此，它不仅仅是经济问题，也是民生问题，自然也引起了社会各界的普遍关注。然而，不可回避的现实是，在当前的财政体制与政绩考核体制的双重驱动下，土地开发对于地方政府来说无异于无法离身的“拐杖”。地方政府通过不断扩大新增建设用地规模，进行土地出让来获取收益。这样一来，在客观上促使地方政府过多、过快、过早地进行土地出让，从而造成了土地开发过程中土地价值的损失。

那么，价值损失多少，何时进行土地开发才能保持土地价值最大，需要统一的标准进行衡量。而且，在城市房价高居不下的背景下，如果没有土地开发价值最大化标准作为土地开发的理论依据，将会引起土地开发更多的混乱，也会对政府出台相关政策的有效性和及时性形成挑战。

基于此，本文利用中国2001—2009年间35个大中城市的面板数据，分析在城市土地开发价值最大化的标准下城市土地开发价值的判定，并在此基础上进行我国城市土地开发价值实现的区域差异比较。

一、文献综述

地价和地租是土地价值的不同表现形式，研究城市土地开发价值最大化的标准必须从地租和地价入手。地价(P)实际是地租(R)收入流的现值，两者之间存在以下关系:P=R/i。

对于地租问题，研究历史悠久。最早可以追溯到威廉·配第。他最早提出级差地租的概念，他认为由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成地租的差异。马克思在配第的基础上提出了两种地租形式:级差地租I和级差地租II，他指出按级差地租不同的形成条件，可以将级差地租分为级差地租I和II。级差地租I是由土地位置的差别形成的，他指出“土地的位置这一点对殖民地来说是一个决定性的因素”，可见，土地所处的位置对地租的高低有决定性的作用。

与古典政治经济学不同，新古典主义经济学逐渐兴起，并将城市土地地租问题从理论探讨转移到了具体模型的构建。

阿朗索(1964)地租模型成为新古典主义地租模型中最杰出的代表，阿朗索将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了“区位均衡”这一概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。在他之后，米尔斯(1983)和穆特(1969)在阿朗索的基础上对该问题进行了进一步研究，即一个城市地区内的交通成本差异必须由生活空间的价格差异来平衡，总的城市的土地面积与城市化地区的半径x最密切相关。Brueckner(1990)的城市经济理论模型对Mills-Muth模型进行了修改，他假定城市的商业中心(CBD)座落于均质平原的几何中心，其半径为Z。所有的就业机会都集中在它的CBD，而城市居民住在CBD的外围，他们通勤到CBD。假定交通是均质分布，城市居民从居住地到CBD的总通勤费用只决定于距离。进一步假定所有城市居民具有相同的收入、消费倾向和效用函数。为简化分析，城市居民的效用函数(Utility)有两个要素:即住房消费(q)和其他所有消费(c)。将其他所有消费组合成一个要素使下面的分析简化而不影响我们要分析的现象。这是因为住房消费是研究城市居住用地的关键。效用函数用v(c，q)来表示。城市居民通过选择最优的消费组合(q，c)来使他们的满意度(Utility Level)达到最大值(效用函数最优化)。城市居民的满意度随着住房消费和其他消费的增加而提高。

丁成日(2005)通过建立城市经济理论模型，证明了房屋价格、土地价格、资本密度(容积率)及人口密度都在空间上递减，而且房屋价格随居民收入的增加及交通成本的降低而上涨，同时证明了地价影响容积率，而不是容积率决定地价的观点。

除了理论模型的不断创新外，实证方面的研究也取得了许多成果。

张洪、金杰(2007)以昆明市为例，借鉴西方城市空间结构均衡理论，运用GIS空间分析和计量经济学模型，以我国省会级单中心城市地价空间变化特征为实证研究对象，探讨影响中国单中心城市地价空间变化的因素。研究结果表明:省级单中心城市地价空间变化基本符合阿朗索空间结构理论模式。

在实证研究方面，同样针对地价问题，国内一些学者却普遍把地价与房价相互关系作为研究的重点。他们大多利用全国或者多个省市的季度(或者年度)数据，运用Granger因果关系检验等计量方法进行实证检验，并得出了不同的结论。比如:王岳龙和张瑜(2010)认为房价影响地价;而马智利和阳廷燕(2008)认为地价影响房价。

参考以往研究，我们不能忽略两个前提:一方面，根据我国相关规定，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，也就是说，中国所有城市几乎都采用市场化的方式出让土地。另一方面，土地市场与房地产市场基于同一市场价值，土地是房地产的主要原材料，土地价格是住房的主要成本因素。但是，研究结果并不是没有问题，最大的问题没有考虑时间因素。对此，借鉴已有研究成果，我们试图在已有理论模型的基础上进行优化，并建立城市土地开发价值最大化的模型;在实证研究方面，我们则运用地价与房价之间的互动关系进行实证研究，并进行不同区域之间城市土地开发的价值比较。

二、模型引入及拓展

虽然我国各个城市由于人口数量、空间规模和经济发展水平的差异导致的土地价值差异较大，但是，我国绝大多数城市在长期发展中形成了由中心向外扩大的单中心格局，即使近年来一些城市由于经济发展建设了副中心，但是副中心还难以和主城中心相提并论。这种用地形态符合我国单中心城市模型。因此，我们参照Brueckner(1990)，Ding(1996)及 Mills(1983)等人研究成果，即城市土地开发价值最大化模型，将其引入本文，并进行适当修改和拓展:

r(x，t)代表土地开发后地租;ra代表土地开发前地租;i代表折旧率;D代表土地开发总成本;x代表区位;t代表时间。T是决策变量，即某块未开发土地的未来开发时间。也就是说，在时间T，非城市土地开发为城市土地。右边第一项代表土地开发前总土地收益，第二项代表土地开发后的总土地收益，第三项代表土地发展成本。所有土地收益和发展成本都折算成当前的价值以便比较。本式求极值的必要条件是:

(3)式的含义可以表述为:当城市土地开发前的地租ra与土地开发后的地租r以相同比例增加或减少时，土地开发价值达到最大。在此需要指出的是，数理模型中，iD代表银行贷款成本，虽然贷款成本与利息率直接相关，且利息率在一定时期内有所变化，但是相对于土地开发前后的地租来讲，iD变化幅度很小，因此，我们把它看作常数，设为E。

我们进一步对(3)式求导，即目标函数(1)式的二阶导数，通过对其进行二阶导数正负的判断，进而判断(3)式的函数性质，进而得出目标函数(1)的二阶导数:

同时，(4)式表明(3)式存在极大值，且极大值为1，即城市未开发土地的地租ra与土地开发后的地租r以相同比例增加或减少时，或者说=1时土地开发价值达到最大。但是，也有可能出现二者比值不等于1的情况，即两者并不是以相同比例增加或减少。对此，我们进行情况讨论:

对此，我们通过图形可以表示出(3)式的增减性，需要指出的是常数E代表截距，是指银行贷款成本，我们假定其为常数。

该图表明:

当l=1时，土地开发价值最大。

当l＞1时，土地开发价值因未开发时间过长而受到损失，并且该函数为减函数，即在最值以后，数值越大，土地开发价值越小。

当l＜1时，土地开发因开发时间过早而使价值受到损失，该函数为增函数，即在最值之前，数值越大，土地开发的价值越大。

三、实证分析

我们利用面板数据建立模型，估计地区差异的影响，因为面板数据不但包含地区差异中个体特征的差异，也包括这些个体特征的差异随时间而发生的变化。城市土地开发主要受宏观、微观两方面影响，宏观方面包括城市自然条件、经济发展水平、产业布局及城镇化水平等条件，微观方面则包含土地所处位置、基础设施及配套服务等方面的影响。与宏观因素相比，微观方面对城市土地开发的影响更为直接，也更具特殊性，总结起来，考虑本文研究目的，影响城市土地地租的因素主要有三个:即土地交易价格、经济发展及城镇化水平，但是，本文研究主要集中于微观方面的探讨，因为经济发展和城镇化水平属于土地地租的决定性因素，有一定的必然性和普遍性，我们在模型中设这两个因素为控制变量;而未开发土地价格根据市场需求进行变化，带有一定的偶然性，且变化幅度较大，本文将其设置为解释变量。基于此，我们设置计量模型:

1.基本模型

基于上文引用模型，我们建立回归方程:

其中，i代表城市，t代表时期，yit是被解释变量，表示城市已开发土地价格，xit=(x1it，x2it，x3it…)T是解释变量，表示城市i在t时期的未开发土地价格，人均GDP及城镇化水平，b=(b1，b2，b”3…)为解释变量的系数向量，a是常数项，μit是误差项。

2.本文用到的变量

土地价格是影响房地产销售价格①房地产价格的市场价值组成部分:开发完成后的不动产价值=待开发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+购买待开发不动产应负担的税费。的重要因素，由经济学原理可知土地交易价格上升将会引起房地产销售价格的上升，两者之间存在强正相关关系，特殊情况除外，比如政府采取的抑制房价上涨的相关政策。

对已开发土地价格而言，用房产价格代指已开发土地价格比较容易理解，需要指出的是，本文所指房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房价格，并不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。

对未开发土地价格来讲，本文分析的与房价相关的土地价格主要是指宗地价格②城市未开发土地价格大致可以分为两种:城市基准地价和宗地价格。城市基准地价是平均价格，用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平，受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格，受城市土地微观因素影响。，宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格，受城市土地微观因素影响，即开发商得到土地而付给政府的土地价格，也可以说是土地成交价。

人均GDP对房屋销售价格影响非常明显，因为房屋销售价格与人均GDP高度相关，两者升降趋势基本一致，而且人均GDP推动房价上升是不以人的意志为转移的客观规律。

城镇化与城市土地开发是两个紧密联系的过程，相互促进、相互依存。城镇化的快速发展促进了土地开发进程，为房屋销售提供了广阔市场和巨大发展空间。城市化以不断向郊区扩张来实现，而郊区农村的城市化意味着要向失地农民提供大量的安置费用或住房，这会造成地价的快速上涨并进一步推高房价。

综上所述，结合数据的可获取性，对于被解释变量yit，我们选取35个大中城市房屋销售价格指数作为指标，代表城市已开发土地地租，对于解释变量xit，我们选取土地交易价格指数作为指标。对于经济发展，选取35个大中城市的人均GDP为数据指标，而城镇化水平指标，则选用各城市的城镇化率作为城镇化指标。

3.数据的来源及样本描述

本文所用数据是全国2001—2009年的面板数据，数据全部来源于中经网数据库。样本为2001—2009年我国35个大中城市③由于统计制度调整，自2010年起，中经网停止发布“35个大中城市房屋销售价格指数、土地交易价格指数”数据。，在实际计算中，本文以2001年数据为基期进行平减。考虑到我国各区域经济发展水平及区位差异，本文根据区域经济理论及统计年鉴的划分方法，将我国各大城市按照区域划分为东、中、西部分别进行考察。东部为北京、天津、石家庄、沈阳、大连、上海、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、长沙、广州、深圳、海口;中部为太原、郑州、武汉、长沙、南昌、呼和浩特、长春、合肥、哈尔滨;西部地区城市为重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐和南宁。

四、模型的实证结果及分析

考虑到城市未开发土地和城市已开发土地地租在进行估计时存在内生性，因此本文使用广义矩估计(GMM)分别对全国、东部、中部和西部地区四个方程进行估计。数据经过检验，平稳性较好，通过计量分析结果显示，估计结果无论是模型的拟合优度还是DW检验效果均不错。表1给出了相应的回归结果，其中第2列、第3列、第4列和第5列分别是针对全国地区、东部地区和西部地区未开发土地对城市已开发土地地租的估计结果。

表1 面板数据的GMM估计结果

在第2列我们可以看出，从全国范围来看，未开发土地地租变量的估计系数显著为正，并且系数为0.47，表明未开发土地地租对已开发地租的弹性系数为0.47，即未开发土地价格每变化1%，城市已开发土地地租将变化0.47%。这说明城市未开发土地价格在对城市已开发土地价格的影响中起首要作用，而经济增长和城镇化的影响系数分别为0.35和0.22，虽然有一定的影响，但不是已开发土地价格的主要影响因素。

第3列是针对我国东部地区城市土地地租的估计结果。从估计结果来看，系数也显著为正，系数值为0.33，说明我国东部地区城市未开发土地价格对已开发土地价格的影响较小，基本上未开发土地价格每变化1%，城市土地价格将只变化0.33%，低于全国水平。相比于经济增长和城镇化而言，东部地区城镇化率是影响城市已开发土地价格的首要因素，影响系数达0.49。

第4列中部地区的城市未开发土地价格对已开发土地价格的影响，与全国水平最为接近，弹性系数为0.45，也就是说，中部地区的土地开发与全国水平基本保持一致，也就是说，中部地区城市土地开发的情况最能代表当前我国城市土地开发的实际情况。

第5列是西部地区城市已开发土地价格受未开发土地价格的影响，影响系数为0.49。即西部地区未开发土地价格每变化1%，城市已开发土地地租将变化0.49%。从2000年开始，西部大开发战略的实施，是西部地区城市土地开发的速度保持较快的原因，但是与其他地区相比，由于经济发展水平及城镇化推进速度相比较慢，西部地区城市已开发土地价格依然较低。

比较四个方程的估计结果可以发现，全国范围内，城市未开发土地对城市已开发土地的影响系数均小于1，这说明城市土地开发价值普遍存在一定的损失。相比于全国平均水平，我国东部地区城市土地价格受农业土地价格的影响系数仅为0.33，不仅与最佳水平相距较大，而且距全国平均水平也有一定的距离，这说明由于经济、自然及历史等各方面的原因，东部地区城市土地开发过程中土地价值受到重大损失。一个可能的解释是，东部地区在经济发展的压力下，土地开发往往在还未达到开发的最优时刻却因为土地紧缺而先行进行开发，从城市土地价值最大化标准来看，由于开发过快，过早地进行了城市土地开发，较大程度地提前了城市土地开发的最佳时间。东部地区城市地方政府对城市土地开发的热衷，不仅是经济发展的压力所致，或许还在政治利益预期净现值的驱动之下强化了城市土地开发的动机。东部城市由于开放具有更多的财政自主权，所以，依靠城市土地开发可以获得地方财政的收益最大化。但是，东部地区城市土地开发速度过快带来的直接负面效应是由于土地盲目外延发展，导致土地容积率较低，而且，在地方政府之间竞争的压力下，低廉的征用价格为过快的城市土地开发提供了条件，在这种扭曲了的土地价格下，导致了土地资源的低效率利用。同时，被征用土地的不同的区位条件也不能显示级差地租上的差异，因而也就背离了市场经济的价值规律。

中部地区与全国城市土地开发水平基本一致。虽然近年来中部地区经济发展势头迅猛，城镇化率普遍大幅度提高，但是，中部地区在城市土地开发进程中有一些特殊情况。一是从政策方面来讲，中部地区一般耕种土地比较肥沃，除山西省为能源大省之外，其他省均为农业大省，商品粮产量占全国的35%，承担着保证我国粮食安全的重大责任，因此，国家长期以来对中部城市土地开发的政策是保护性开发，甚至是限制性开发，这无疑限制了土地开发的力度。二是从历史因素考虑，中部地区城市化水平低，缺少超大、特大的中心区域城市，中小城市规模小，城市密度较低，种种原因导致了中部地区城市土地开发较为滞后。但是，随着中部地区崛起战略的深入推行，中部地区建设用地扩张需求将会更加旺盛，从今后城市土地开发前景看，随着经济的不断发展，土地价格不断上升，从土地开发价值收益来看，中部地区城市土地的开发比其他地区的价值更大。

相比而言，西部地区土地价格对城市地区土地价格的影响程度为0.49，从数值上看土地开发的价值最大，但是与最优水平相比相差较大，即远未达到土地开发的价值最大化。虽然没有达到最优水平，但是西部地区土地开发存在问题有一定的特殊性。其主要原因在于:第一，西部地区土地速度开发较快是因为国家政策的倾斜，从2000年开始西部大开发，十几年来，国家一直对西部地区进行政策上的倾斜，刺激了西部地区城市土地的开发;第二，我国西部地区无论是城市土地价格还是农业土地价格均普遍偏低，经过近年来我国宏观经济政策的改善，尽管土地价格上涨较快，然而土地价值却未得到充分体现，依然有进一步开发的空间;第三，我国西部地区土地流转制度逐步完善，由先前的国家统分逐渐向市场化方向转变，尤其是实行招标、拍卖及挂牌供地方式之后，土地价值得以改善，然而不容忽视的是，西部地区的土地制度依然存在诸多问题，特别是土地开发的结构性问题依然较为突出，改善空间依然较大。

综上所述，由于经济发展压力、城镇化内在动力及其他多种原因的共同刺激下，我国城市土地开发造成了土地价值的普遍损失，特别是东部地区损失严重。从分析结果来看，在城镇化进程中，我国城市土地开发确实存在着“城市土地开发过度”的现象。

五、结论与政策建议

(一)结论

我国城市土地开发进程中确实存在土地开发价值损失的情况。实证分析结果表明:在城市土地开发价值最大化的标准下，我国城市土地开发普遍存在一定的价值损失，特别是东部地区的城市土地开发过程中价值损失较大。中部地区城市土地开发与全国水平基本一致，但是与开发土地的最大值标准相比，仍然存在一定的价值损失。

(二)政策建议

城市化的发展必然导致人地矛盾突出，在土地供给有限的情况下，要想满足人们的土地需求，并使土地开发的价值最大化，必须对城市土地开发进行数量、时间和区位的优化。在对城市土地进行开发时，一方面要充分利用现有资源，促进城市的可持续发展，另一方面又要在满足土地开发总量要求的同时，切实提高土地开发效益。具体来讲，主要有以下两个方面:

1.构建城镇土地储备机制

城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、拆迁、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求。国家垄断城市土地的供给，负担整个城市全部建设用地供给的任务，为了保证土地开发价值的最大化，政府作为城市土地的拥有者，其目标就是追求城市土地收益的最大化，并保证其持续增值。由于我国新增的城市土地是由农用土地或自然土地转变而来，加上利益驱动、经济发展要求等原因，我国普遍出现超前开发情况，造成了土地收益的损失。对此，为防止土地作为国有资产的流失，维持城市土地开发良好的市场秩序，需要建立城镇土地储备制度和机构，以保证对城市地价的有效控制，并对城市土地供求平衡进行合理调控，防止由土地供应过量造成土地价值损失。这就要求政府土地储备机构通过土地征用、征购和控制土地出让面积等手段，来主动干预土地的征用、征购和出让的价格。一般来说，政府收储土地有两种途径:一方面加大土地的收储力度，将新征用地取代城区存量建设用地成为入储的主要来源;另一方面积极推进经营性用地的招、拍、挂制度，进一步凸显土地的市场价值，实现土地涨价归公，增加政府在商业及房地产等经营性用地的土地级差收益。

2.城市土地供应要注重总量与结构控制并重

城市土地供应一方面要进行总量控制，另一方面进行结构控制。进行总量控制首先要注意盘活城市存量土地，消除城市土地闲置现象，挖掘城市土地利用潜力。依据城市规划来引导城市土地的合理利用;通过土地市场来进行土地交易，实现土地资产增值，通过市地重划和土地整理，更重要的目标是要提高城市土地利用的效率和效益。另一方面，城市土地供应还要根据城市发展需要，保持各种不同性质用地合理的比例关系，促进城市理想的空间形态布局的形成。注意城市的发展方向、功能和结构优化，注意研究城市和相邻城市、不同层次城市的相互关系，从建立和完善城镇体系和区域经济分工与协作的角度，来研究城市用地的规模、用地的性质和合理的比例关系，对土地供给分布定位。要使城市规划成为土地市场运作的前提，在制定城市规划过程中，就应当自觉运用地价杠杆，按照土地的级差收益和城市土地利用的空间竞争规律，来研究规划实施的技术经济前提，使规划的城市土地开发不仅具有生产布局的合理性，而且供给的城市土地在投入产出上具有较高的经济效益。城市土地供给在市场经济条件下，能够通过土地价值的显化和土地开发效益的发挥，建立起利益机制来引导城市土地开发，促进城市规划的实施，实现城市土地的合理配置。

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