王冬

案   例

2014年4月11日，申请人钱某与被申请人某置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同未经行政部门备案。合同约定：申请人购买被申请人开发的一处住宅（即案涉房产），房屋总价款为5910000元，该款项应在2014年4月11前付清；被申请人应在2014年4月30日前将房屋交付给申请人；该房屋在交付后90日内具备办理房屋产权证的条件；因被申请人责任导致不能办理房屋产权证，申请人不解除合同的，被申请人应按总房价的千分之一每日支付违约金。合同签订后，申请人已履行完付款义务，并于2014年5月装修案涉房产，装修完毕后入住至今。2014年6月9日，被申请人将案涉房产抵押给案外人典当公司，典当公司在获悉涉案房屋产权无异议的情况下与被申请人办理了他项权证。2020年5月6日，被申请人与典当公司达成调解，其中，确认被申请人如不能按期、足额履行债务，典当公司有权就案涉房产进行折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿。之后，被申请人没有履行该次调解确定的义务，典当公司向法院提起执行申请。在执行过程中，申请人钱某提出执行异议。经法院审理，判决如下：认定申请人对案涉房产享有的消费者物权期待权足以排除典当公司基于抵押权的强制执行等。另，案涉房产仍存在典当公司的抵押权登记信息。

分   析

首先，在未登记的不动产物权方面，申请人购买置业公司的房产后遇到两个主要问题。一是商品房买卖合同是否必须备案。《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。……