徐立

【摘要】房地产企业销售其开发的房地产项目适用一般计税方法下，销售额为取得的全部销售收入和向购房者收取的其他费用，扣减向国土部门支付的土地价款后的余额。本文以房地产企业全部销售收入和向购房者收取的其他费用扣减土地成本后的销售额为导线，研究增值税、土地增值税与企业所得税三大税种的税务处理。本文研究认为增值税的应税收入比土地增值税应税收入额少可抵减的土地成本，企业所得税受土地成本抵减影响，增加当期利润总额，增加应缴纳的企业所得税。

【关键词】土地成本抵减；增值税销项税；企业所得税；土地增值税

一、引言

房地产企业通常根据所开发产品设置开发成本核算内容，成本核算的项目主要包括土地成本、建设支出以及开发间接费等三大项。其中土地征用及拆迁补偿费在房地产开发成本中占据非常重要的比例，约占整个开发成本20%到40%。土地成本的高低影响房地产企业开发成本，最终传递到商品房定价上。笔者把土地成本比“面粉”，把商品房比喻“面包”，面粉贵，面包也就贵。在实际工作中，笔者在测算经济指标经常与土地成本及土地成本抵减“打交道”。尤其是土地成本抵减，土地成本抵减政策运用影响增值税与土地增值税的应税收入计算。房地产企业销售其开发的房地产项目适用一般计税方法下，销售额为取得的全部销售收入和向购房者收取的其他费用，扣减向国土部门支付的土地价款后的余额。……