宁蒲

2023年至今，经济整体先复苏再趋弱，地产行业随着第一季度市场短暂回暖，4月之后销售又开始逐渐下降，房地产企业经营销售压力仍在。

8月30日晚间，中南建设（000961.SZ）公布2023年半年报，报告期内，公司实现营业收入228.1亿元，同比下降5.5%；归属上市公司股东的净亏损8.0亿元，亏损较去年同期降低50.6%。经营活动产生的现金流量净额5.7亿元，已连续6年保持正值。中南建设董事兼总经理陈昱含在业绩说明会上表示，今年上半年，中南建设重点在做两件事：一是解决存量问题；二是稳定经营底盘。整体来看，上半年经营盘面保持了基本平稳，尤其是地产业务基本上实现盈亏平衡。

行业依旧在困顿中前行，中南建设的半年报则显示出了经营定力。同时我们也看到，近期已经有一系列政策逐步提出并落地执行，给行业带来了更多信心和利好。例如最新的8月31日晚间，央行、金融监管总局宣布降低存量首套住房贷款利率等等。

英大证券首席经济学家李大霄表示，房地产的稳定对经济稳定至关重要，这次房地产政策的重大调整是一场及时雨，对稳定房市具备重要作用，对股票稳定亦有非常正面的影响。

按当前行业形势，地产企业的经营思路也明显转变，从以往的追求规模和利润，转而关注经营质量与安全，更加务实。当前，保交付是重中之重，也是极重要的民生。今年上半年，中南建设房地产板块在近40座城市累计交付80个批次，4.5万套房屋，交付规模在全行业排名前列。与此同时其也狠抓施工品质，多个项目交付满意度高，第三方交付评估水平同比显著提升。

建筑板块交付方面，中南建设1～6月公司履约交付项目17个，涉及项目171万平方米。重大基建工程全面提速，如江苏铁路集团大数据中心项目提前完成封顶，重庆市郊铁路璧铜线首个车站顺利封顶，全线桥梁工程完成85.5%，不断打破施工新纪录。

守住了经营的基本盘，中南建设得以在极困难的外部环境下仍然实现经营性现金流入174.2亿元，经营活动产生的现金流量净额5.7亿元，且连续6年保持正值，期末在手货币资金109.1亿元，显示出难得的韧性，持续保障了经营安全。

可以说，主营业务经营规模受市场冲击之下，中南建设在提升经营质量方面取得了一定成绩。半年报显示，公司上半年房地产业务实现合同销售金额和销售面积同比分别减少25.2%和22.6%，建筑业务新承接项目合同总金额也同比减少16.9%，但公司不仅全力保交楼、稳住公司经营现金流状况，还实现归属上市公司股东的净亏损同比缩窄50.6%，其中二季度单季归母净利润亏损较去年同期降低86.85%，亏损额缩小至1亿元左右，另外公司上半年综合毛利率11.24%，同比提升1.52个百分点。

当前仍处在市场筑底的过程中，债务管理水平是房企的核心竞争力，也是熬过困境的重要支撑。就中南建设而言，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，负债情况继续好转。截至2023年6月末，公司有息负债（含期末应付利息）462.2亿元，比2022年末减少13.3亿元，有息负债与总资产比值继续在行业保持最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计217.1亿元，比2022年末减少15亿元。

与此同时，中南建设积极利用政策优化资产负债表，年初公司即披露2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票募资不超28億元。据了解，目前该方案已在深交所第二轮问询中，募集资金将落实“保交楼、稳民生”政策，优化资产负债表，提升持续经营能力。

公司管理层表示，展望下半年，中南建设将围绕三个方面开展工作。一是保交付，中央和地方都格外重视保交付，采取了多项保交付、保民生的举措，中南建设也责无旁贷，把交付作为所有工作中最重要的任务来抓，下半年力争能够完成5.5万套交付；二是推进定增和企业债券发行；三是扭亏为盈。

展望后续，地产行业关乎民生，相关针对供给端和需求端的政策已在酝酿、落地途中。除了前面提到的降低存量首套住房贷款利率、下调首套和二套房首付比例外，上市房企再融资松绑、认房不认贷纳入“一城一策”工具箱等政策近期密集发布，信贷、发债、股权“三支箭”也在逐步发力中，房地产行业的融资、销售压力有望得到改善，从而修复市场信心，对中南建设等房企形成实质性利好。