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一线城市集体落实“认房不认贷”政策

2023-09-11

证券市场红周刊 2023年33期
关键词:性需求专精二手房

一线城市接连宣布“认房不认贷”,能释放当地积累的置换需要,对全国整体购房信心亦有提振作用。“认房不认贷”利好改善性需求,这一政策在北京和上海改善性项目销售相对较好的背景下落地,政策释放的速度和力度超预期,也体现了国家稳地产的决心。我们认为,投资端和需求端政策并举下,后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段,总体销售趋势或向好。

稳地产政策的方向发生调整,从此前供给端保交楼、房企纾困的“输血”转向提振市场需求、加快销售回款的“造血”,需求端更好满足居民刚性和改善性住房需求,降低购房门槛和成本。预计政策效果存在结构性分化,可能出现如下影响:其一,一二线城市销售将好于三四线城市。认房不认贷、下调首付比例和房贷利率下限,主要影响一二线核心城市,三四线城市此前基本不受约束。相应地,这部分被抑制的购房需求,也将在一二线核心城市中释放,甚至可能还会分流走周边城市的部分需求。其二,新房和大户型二手房销售将好于老破小。从积压需求的结构来看,改善性需求的数量要高于刚性需求。此外,改善性需求要通过“卖一买一”的方式才能享受首套房政策,这将增加刚需二手房的供给。改善性需求释放会提振新房和大户型二手房的销售和价格,小户型二手房则同时面临刚性需求释放和供给增加,成交量将明显上升,但房价可能不会有太大波动。其三,降低存量首套住房贷款利率,对房地产市场影响不大,其主要作用有二:一是降低居民还贷压力,增强消费能力,进而提振消费;二是削弱居民提前还贷动机,减少违规使用消费贷和经营贷的行为,提高商业银行经营的稳定性和资产的安全性。但需要注意商业银行息差缩窄,要提前防范化解中小银行的金融风险。

一线城市“认房不认贷”的放开直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。不过值得注意的是,购房资格理论上没有增加,政策有效降低了部分有购房資格的人的购房门槛,也符合“房住不炒”的政策方向。当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点,在此之前陆续出台重磅政策,信号意义重大,也体现了对后续地产走势的重视。现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的Beta行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企。

68.07万亿元

中基协数据显示,截至2023年二季度末,基金管理公司及其子公司、证券公司、期货公司、私募基金管理机构资产管理业务总规模约68.07万亿元,较一季度末的67.28万亿元增长1.17%。其中,公募基金规模达27.69万亿元。

31601亿美元

外汇局数据显示,截至2023年8月末,我国外汇储备规模为31601亿美元,较7月末下降442亿美元,降幅为1.38%。

30.82%

中期协数据显示,8月,全国期货市场成交量为9.49亿手,成交额为60.67万亿元,同比分别增长47.76%和23.49%,环比分别增长15.38%和18.92%。1~8月全国期货市场累计成交量为5721.99百万手,同比增长30.82%。

32%

据乘联会初步统计,8月,新能源车市场零售69.8万辆,同比增长32%。今年以来,累计零售442.4万辆,同比增长36%。

60%

工信部数据显示,截至7月底,我国已经成功培育了21.5万家创新型中小企业和9.8万家“专精特新”中小企业,其中1.2万家是专精特新的“小巨人”企业。1~7月新上市的企业中,专精特新中小企业占比达到60%。

723亿元

中国纺织工业联合会数据,1~7月,规模以上纺织企业工业增加值同比下降2.8%,利润总额723亿元,同比下降18.1%。

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