黄缪丹

由于城镇化进程加快，房地产企业的经营模式发生了明显变化，分期收款销售业务也随之出现。政府部门为了推动房地产市场稳定发展和运行，颁布了一系列税收政策，同时改善了有关会计规则。但因为会计处理和税务处理有着明显差别，房地产企业也有着一定的特殊性，因此需要采取合理的处理方式。

所谓分期收款销售，是指商品已经售出，但货款分期收回的一种销售方式，这是企业普遍采用的销售模式。在分期周期非常长、商品金额非常大的交易中，适合采取这种方式，可以降低消费者的经济压力。由于楼盘售价相较于其他产品偏高，分期收款销售可以从根本上满足消费者的需求。但因为贷款回收周期长，因此常面临较高的交易风险。

会计处理和税务处理遵循的基本原则

我国的企业会计准则对于房地产企业提出了一定的要求，规定房地产企业必须符合以下几项需求才可以实施出售商品的会计确认工作：要求房地产企业把出售商品的权利交给购买方，购买方承担商品后期的所有风险；房地产企业不可以继续掌握商品的管理权及其他所有权的权利，房地产企业也不能对已经出售的商品有效控制；针对分期收款销售的项目，应当保持精准性和可靠性，提升业务收入金额确定的准确性，确保该项金额与实际情况相符；在商品交易期间，产生的成本应当有精准可靠的特征；分期收款销售中产生的经济效益必须为企业所用。

结合我国颁布的企业会计收入准则可以看出，房地产企业分期收款销售业务和税务处理涉及两项原则，分别是企业所得税处理原则以及预征土地增值税处理原则。在土地增值税中，确定具体的纳税发生时间。不过在营业税改增值税试点实施过程中，纳税出现的时间是获取销售款项凭证的当天，也就是为纳税人开具发票的当天，该时间是协议合同的付款日期。在分期收款销售业务所得税处理过程中，《企业所得税实施条例》提出了企业和购买方签订房地产销售合同期间，按照合同的收款日期和商品总价进行确定。

通过分析会计和税务处理原则可以看出，两者有着诸多差别，房地产企业会计确定的业务经营额并不是税务处理中应当缴纳的税额，而且会计确定时间和会计收入发生了变动，对纳税义务发生时间并不会产生不良影响。基于此，在房地产分期收款销售业务开展过程中，房地产企业能够一次性全部确定产证过户、房产支付和风险转移承担的业务收入。

分期收款销售业务的会计与税务处理差异

分期收款销售业务在具体实施中有着诸多差异，对差别的不同处理产生的影响也是不一样的。为了提升会计信息效率，减少纳税成本，需要充分协调分期收款，综合性处理税务和会计。税务和会计处理过程中还存在明显的差异性。

遵循分期收款销售业务理念。第一，普通类型分期收款銷售。分期收款销售产品是指商品已经完成交付，并采取分期贷款进行销售。此类销售方式具体的应用要点表现为，企业将商品交给购货方，也就是说，购货方获取了商品的所有权。在满足基本需求的基础上，依照实际情况签订合同，确定各项条件。分期收回贷款主要是在结算过程中，与风险和报酬转移无任何联系，企业可以不需要依照合同约定的收款日期对收入加以确定。在纳税义务时间确定方面，增值税条例中明确提出，当天获取销售款各项凭证时，按照不同的销售结算方式，划分为赊销和分期收款方式。采取相关的方式销售货物，按照合同约定的收货日期确定收入。第二，分期收款销售具备一定的融资性质。在税务处理中，一般是借助税法处理，通过实施分期收款销售业务开展销售活动。一般情况下，不会对普通的分期收款销售或融资性质的分期收款销售加以区分。也可以合同约定的收款日期为主，有效明确收入。无论是具备融资性能的分期收款，还是普通类型的分期收款，两者收入确定时间都有着一定的差异性。受此种差异性的影响，获取的财务报表和相关销售额完全不一样。针对这种情况，应加倍重视，采取有效实施。针对收款销售业务，企业可以结合实际情况做好相关作业，比如延期处理。如果延期获取的贷款具有融资性质，那么将信贷提供给供货方的时候，企业可以按照协议价格的具体价值获取相应的金额，务必确保合同内控制协议价款和公允价值。

根据是否存在书面合同。购销双方如果签订了书面合同，当确定纳税义务时间时，《增值税暂行条例》中明确提出，以分期收款以及赊销等多种类型的形式销售货物。购销双方尚未签订书面合同的情况下，当确定纳税义务时间时，相关文件提出，销售货物过程中，可以分期收款和赊销形式为主，没有书面合同或书面合同尚未确定约定收款日期的，为发出货物的当天。从中可以看出，企业经济情况受书面合同的影响。因此，必须按照标准规范性签订书面合同，避免由于提前缴纳税款而导致的货币价值受损。

根据增值税专用发票是否先开。第一，未到收入确定时间却已经开出发票。分期收款销售有利于企业发展的方式为，在分期确定收入时，分期开具发票或者收到增值税销项税额时才出具发票。第二，已经到了确认时间开具发票。针对各种情况，在分期收款销售合同中，以税法规定分期开具发票或者收到销售税额以后开具发票才有利于企业获益。

在房地产企业对分期收款销售业务收入计算过程中，会计处理和税务处理有着诸多不同之处，且产生的经济影响也是不一样的。基于此，房地产企业应提升企业内部控制会计信息质量，减少纳税成本输出，降低房地产企业经营风险系数，及时调整会计处理和税务处理方法，促进房地产市场平稳健康发展。