董德坤，高茵

(1.青岛理工大学 管理工程学院，山东 青岛 266520；2.智慧城市建设管理研究中心（新型智库），山东 青岛 266520)

引言

2021 年“城市更新”被首次写入全国两会工作报告，国家“十四五”规划《纲要》将“完成2000年底前建成的21.9 万个城镇老旧小区改造”明确为城市更新的目标之一。老旧小区改造在未来一段时期内将成为各城市建设发展中的一项重要任务。受限于建设时的经济和技术水平，多数老旧小区未安装电梯。随着社会经济的发展，老龄化社会的到来，缺少电梯带来的生活不便与居民对美好生活需求的差距逐渐显现。居住于高楼层的居民尤其是老年居民对安装电梯需求迫切，但在实践中，由于电梯的公共物品属性、居民间利益分配不均、集体行动困境等原因使得居民加装意愿不一，很多时候电梯的加装进程并非一帆风顺。

一、老旧小区加装电梯研究现状

影响居民加装意愿的因素较为复杂，学者们分别从技术、利益分配、政策等角度进行了研究。从技术层面看，加装电梯对老旧小区建筑的结构安全存在影响，加装前需进行可行性评估，加装过程必须遵守相关技术标准，从技术层面消除安全隐患。王向阳[1]提出应遵循的技术标准要求，从设计方面进行优化，在满足设计规范要求情况下减少加装费用，同时满足居民日常使用需求。王建军等[2]针对规划、建筑、结构及地下管线等相关因素提出一套可操作的评估方法，并根据不同评估情况给出相应的建议。针对加装电梯这项集体行动，李东泉等[3]从集体行动困境的角度，分析了居民行动差异的原因、参与意愿及其影响因素，居民诉求成为参与集体行动的重要驱动因素。加装电梯面临着居民利益协调、加装资金筹集等一系列问题。因此，有学者从理论上构建利益分配补偿模型，为解决利益分配和费用分摊问题提供相关参考。杨威威等[4]、郭圣莉等[5]主要基于政策转变角度，分析密集性政策背后的治理逻辑，探寻政府和社区的资源优势，寻求政府主导与社区自治的共治机制。

在经济学中，个人作为理性经济人，追求自身利益最大化，因此，在协调居民意愿的研究中，利益分配是重要的影响因素。在社会学中，个人可能会存在利他行为，为了团结和互惠等可能会牺牲一些金钱回报。对加装电梯结果的较高评价、社区良好的人居环境、较高的物业管理水平都会使居民存在利他行为，在集体行动中作出牺牲，促进一致意愿的达成。因此，单纯考虑自身利益因素是有局限性的。在此基础上，本文通过探寻居民加装电梯意愿影响因素，分析加装电梯不同楼层居民的利益诉求，探究高低楼层居民之间的博弈策略选择与博弈结果，梳理加装电梯实施困难的原因，进而对加装电梯的利益协调研究作出补充。

二、居民加装电梯意愿影响因素分析

（一）数据来源

调研区域为青岛市长江路街道老旧小区，调研采用访谈和调查问卷的形式，共计收回有效问卷242 份，并运用SPSS25.0 对问卷进行信效度检验。采用Cronbach’s Alpha 系数对问卷进行信度检验，计算结果为0.808（大于0.7），通过信度检验。对问卷进行效度分析，得到KMO=0.899（大于0.7），Bartlett’s球形检验显著性0.000（小于0.001），说明问卷能够通过效度检验。受访者基本特征信息见表1。

表1 受访者基本信息

（二）模型选择与变量解释

Logistic 回归模型是指因变量为二分类或多分类变量的回归分析。

居民对加装电梯意愿作为因变量，居民是否同意加装电梯是二分类变量问题，即“同意”与“不同意”，同意加装电梯为“1”，不愿意加装电梯为“0”，采用二元Logistic 模型来研究居民加装电梯意愿的影响因素[6]，变量选取与赋值如表2 所示。

表2 变量选取与赋值

（三）回归结果分析

将获取问卷数据导入 SPSS25.0 进行二元Logistic 回归，得到结果如表3 所示。

表3 居民加装意愿Logistic 回归结果

结果表明：（1）年龄因素在5%水平上显著，对加装意愿具有负向影响，这与人们通常的认知存在偏差。可能的解释是年轻人作为家庭主力，负责家庭与社会的连接，老年人对除自身家庭之外的事务往往参与决策较少。另外，年轻人无论是经济收入预期还是接受新鲜事物的能力均高于老年人，可能更易接受加装电梯这一新兴事物。学历因素在1%水平显著，与对现有政策的了解程度显著性一致，均具有正向影响，说明教育程度越高的人对政策了解也会更多，从而具有更高的意愿。（2）与小区邻里熟悉程度以及是否受他人行为影响，均在1%水平显著，表明邻里关系和谐的小区，可能会存在利他行为，居民彼此之间相互体谅，在集体决策的时候容易达成一致，从而促进集体行动的达成。（3）加装电梯对采光的影响程度在1%水平显著，电梯遮挡会使光线本就不太好的低层居民采光受到影响。（4）后续管理与运行费用在1%水平显著，许多老旧小区物业收费较低，物业公司因利润较低或无利润，提供的服务无法满足居民需求，还有的小区甚至无物业，处于失管状态，加装电梯以后谁来负责维护成为一大问题。

三、居民加装电梯博弈分析

（一）居民加装电梯博弈过程与策略选择

1.居民自行协商博弈过程

在总收益既定的情况下，博弈使一方获得的收益增加，另一方收益势必减少。居民期望通过谈判使各自获取利益最大，在谈判过程中双方预期收益没有界限，低层居民对利益补偿期望值过高，使高层居民投入成本超过收益，双方为达成一致意愿，会多次讨价还价进行利益分配的博弈。居民对加装电梯后获得的利益m进行分配谈判的过程符合三回合讨价还价博弈模型[7]。首先，低层居民就自身利益诉求提出分配方案，高层居民选择接受或者拒绝；如果选择拒绝，则高层居民应提出另一个方案，让低层居民选择接受与否。在博弈过程中，只要有一方接受对方的方案，博弈过程就结束。居民在谈判过程中需要付出时间和金钱代价，谈判每多进行一个回合，双方的利益就会有一个折扣δ（0＜δ＜1），称为消耗系数。假设讨价还价最多只能进行三个回合，即第三回合高层居民必须接受低层居民的方案。博弈的第一、二回合为自行调解双方纠纷的过程，第三回合为居民自行谈判失败，提交给司法或仲裁机构进行裁决，符合实际加装电梯中居民利益协商的过程，博弈模型如图1 所示。

图1 居民议价博弈模型

用逆向归纳法分析此博弈，本次博弈假设在第三回合结束，即高层居民必须接受低层居民的方案，且知道低层居民为了利益最大化出价S=m。因此，博弈的理想结果就是在第一回合低层居民出价S1=m-mδ+δ2S，高层居民接受此方案，高层居民得益为m-S1=m(δ-δ2)，此时纳什均衡解为m-mδ+δ2S，m(δ-δ2)。

上述结果显示，双方分配比例取决于消耗系数δ。δ越接近1，表示低层居民越不怕旷日持久的谈判，越能得到全部利益。δ越接近0，表示高层居民越趋向于接受低层居民的提议，不再进行下一回合的利益争夺，低层居民也越可能得到全部利益。因此消耗系数δ是居民议价的关键筹码，现实生活中低层居民跟高层居民就利益分配会多次进行讨价还价谈判，谈判次数越多，拖延时间越长，一致意见越难以达成，最终陷入集体行动困境。

2.加入第三方牵头部门对博弈结果的影响

受到居民教育程度、信息不对称等因素的影响，部分居民对于加装电梯相关政策难以达到高度理解，同时对市场的价格与成本等因素了解不全面、利益诉求过高，会导致居民在掌握的信息不充分情况下产生对政府、单元居民等主体的不信任心理，甚至以对抗行动来保护自身利益。第三方牵头部门（如居委会、业委会等）的加入，一方面可以对居民的参与意识和谈判能力进行引导，加深居民对于加装电梯政策及决策的理解，使他们能够更有效地参与电梯的加装；另一方面，第三方牵头部门因其非利益相关的中立特性，可以作为居民之间的“中介”，承担意愿的征集与协商工作，从而对加装电梯的顺利决策和实施产生积极推动作用。第三方牵头部门的加入从居民谈判能力和谈判意识入手，在谈判过程中协调居民利益冲突，进而改变居民协商博弈变量，使居民利益分配更加均衡。

3.低层居民具有利他行为对博弈结果的影响

社会流动性的增加使邻里关系的矛盾性和复杂性更加突出，邻里关系淡漠。在生活中发生矛盾和利益冲突时，由于缺乏人情关系的调节，居民更倾向于以利益来衡量损失及判别对错。老旧小区作为传统文化和社会关系传承的场所载体，居民之间人情关系密切，利他行为降低了低层居民在谈判中的预期收益变量，使居民在作出集体行为决策时，更倾向于考虑集体利益和社会效益，谈判目标从追求自身经济利益最大化转变为追求集体社会效益最大化。居民在经济利益上各退一步有助于实现集体帕累托最优，有助于博弈结果向合作演化。

（二）加装电梯博弈实证分析

本文案例来自对老旧小区加装电梯项目的实地调研，通过对多方人员的访谈形成案例，基于“三回合讨价还价博弈”理论模型，对加装电梯项目协商失败及成功过程进行分析，梳理居民协商博弈过程及博弈策略。

A 小区建于2003 年，受周围小区成功加装电梯的影响，有高层居民调查本单元居民的加装意愿。在协商过程中，低层居民表示采光、隐私会受到影响，且受噪音干扰，因而自身利益会受到损害。低层居民认为高层居民可以另行购买电梯房。但高层居民认为，重新购买新房带来的经济压力较大，加装电梯经济压力较小并且可以解决日常出行需求问题。双方意愿不统一，经多次协商未达成一致，且这一过程恶化了邻里关系。低层居民现对加装事宜处于排斥状态，拒绝与高层居民协商，双方陷入协商困境。谈判破裂后高层居民希望政府出面解决，加装计划因此搁置。

B 小区于2001 年建成，2019 年，居民自发组织实施加装电梯，加装却因电梯企业失信导致失败，搁置以后对居民出行造成极大不便，于2021年再次进行组织加装。居民梳理第一次加装失败原因发现，除电梯企业违规经营外，政府、物业公司间信息不对称均为加装失败的主要原因。因此，居民吸取失败经验重新组织，由业委会牵头协商居民意见，各楼层居民提出自身利益诉求，经多次协商论证最终居民达成一致意见。在居民协商过程中，由于邻里关系较好，低层居民未要求高层补偿，使得协商过程进展迅速。电梯企业通过改进施工技术，将遮光、噪音等对低层居民的影响降至最小化，同时派出专人负责对居民答疑解惑。协商会议由居委会和街道办工作人员参会监督，居民、电梯企业均需到场参加，会议通过的决议均由三方签字认可，经多轮协商后，小区居民达成一致加装意愿。

通过对两个案例的分析可以看出：（1）自行协商易受到个人理性行为影响，导致集体非理性行为，甚至激化矛盾。协商过程中业委会或政府相关部门参与，可以有效提升组织者的公信力。在A 小区居民自行协商过程中，由于缺乏社区能人牵头，居民间可能会产生直接利益冲突，低层居民对高层居民缺少信服力。B 小区业委会作为社区能人，在居民间具有较高的信服力，由业委会牵头收集各方利益诉求，召开相关会议集体协商解决，从而消除居民间利益冲突。（2）政府工作人员、社区居委会及电梯企业等第三方的介入为博弈困境增加变量。通过居委会、街道办工作人员对加装政策、审批流程的介绍，使居民加深对政策的了解；企业人员对技术的答疑，消除居民对安全、技术等的疑虑，将遮光、噪音等影响降到最低，居民加装意愿普遍提高。通过集体行动意愿协商过程，居民对集体行动有了更深刻的了解，协商能力普遍提高，对于以后出现的集体决策问题更容易促成一致意见。（3）个体在集体行动中因本性驱使寻求“搭便车”的机会，但仍存在集体合作的意愿，会受他人决策行为的影响作出权变选择。与小区邻里熟悉程度以及是否受他人行为影响均会影响居民的加装意愿。邻里关系较为和谐的模范社区，集体决策中普遍存在利他行为，居民更加关注集体利益，B 小区邻里关系良好，低层居民理解高层居民出行不便，同意加装且未提出补偿，高层居民感激低层居民的付出，在决策达成一致的同时，小区人文和社会环境得到优化，居民对于集体利益的认同感进一步加深，基层自治水平得到提升。

四、结论及建议

（一）结论

电梯的公共物品属性、不同楼层间居民利益诉求的差异、公共事务决策的集体行动困境，都能够解释加装电梯实施困难的原因。加装电梯过程是一个多主体参与博弈的过程，居民自行协商易受个人理性行为影响导致协商困境。政府的引导和监督、电梯企业的社会责任感、居民间的相互理解能够促进居民协商博弈向合作演化。

1.电梯的公共物品属性

根据经济物品的分类，电梯由一个单元或者一栋楼业主共用，在使用上不具有排他性，具有公共物品属性。与社区道路、绿化、水电等不同的是，虽然它们均属于社区公共物品，但电梯的公共性程度低很多，是一种接近于私人物品的社区准公共物品。居民对准公共物品的需求越来越多，传统城市治理模式下依靠政府提供公共物品的供给模式已无法满足当前居民的日常需求。由于地方政府在财政资金方面的压力，政府更合适的定位是发挥其引导作用。在现代社会中，社区已经成为社会管理和生活的基本单元，加装电梯属于业主自治事项，因而需要挖掘社区居民的自治潜力，吸纳居民参与其中。

2.居民间利益诉求不同

从对房屋的价值影响来看，加装电梯后高层居民出行便利性增加使房屋升值，经济利益增加；低层房屋却可能因加装电梯产生的噪音、遮光、隐私保护等问题，导致房屋贬值，经济利益受损。加装电梯后不同楼层居民受益不均，容易导致加装意愿分化。从加装需求迫切程度来看，电梯方便高层居民日常出行，尤其是有行动不便的老年人的家庭，对电梯的需求更为迫切；低层居民理论上对电梯无需求，加装电梯造成噪音、遮光、隐私等问题往往使低层居民采取邻避倾向。作为理性经济人，在谈判协商过程中，若自身利益诉求未满足，意愿便不会达成一致。通过利益谈判协商满足不同楼层居民利益诉求，最终形成集体行动，实现集体“帕累托最优”是加装电梯过程中的关键问题。

3.集体行动困境

居民对电梯的需求程度是加装电梯的原始动力，加装电梯应遵循由市场来提供、居民来决定的基本原则。社区公共性是连接社区居民的纽带，如果缺乏社区公共性，居民会缺乏参与社区事务的意愿和动力。老旧小区产权主体复杂，基础配套不完善，大量小区未成立业委会，居民在加装电梯行动中参与意愿受利益驱动，只有当自身利益受影响时才会主动参与，正如奥斯特罗姆所说，一个人只要不被排斥在分享由他人努力所带来的利益之外，就没有动力为共同的利益作贡献，而只会选择做一个搭便车者。在加装电梯的协商过程中，居民在保证自身利益未受损的情况下，往往采取“搭便车”策略成为旁观者，个人理性行为引起集体非理性行为，使集体行动陷入困境。现实中由于居民间相互了解程度较低，缺少统一行动的凝聚力，居民行动没有统一性，往往难以形成集体行动。

（二）解决电梯加装困境的建议

1.积极发挥政府的引导作用

社区公共物品的供给从以城市为主导的治理模式转变为政府引导、公众和非政府组织互动参与城市治理的协同模式，从而降低城市治理成本，弥补公共服务不足，提高城市治理效率。在加装电梯工作中，政府占据重要的地位，具有服务者和政策制定者双重身份，对企业具有约束力，同时政府职能作用的效果将直接影响居民自治水平。政府引导作用能够弥补居民自治能力不足等问题，在工作中充分发挥党建引领作用，通过建立红色党支部，发挥党员在群众工作中的带头作用，更易促进居民协商工作的完成。

2.发挥第三方牵头部门作用

相对于直接受益者及加装电梯企业等，多数居民在获取政策及市场信息等方面处于弱势地位，被动地参与集体行动。居委会、业委会等的参与，既可以起到普及宣传的作用，提高居民参与集体行动的意识，又能够在协商工作中发挥牵头作用，承担征集不同楼层居民意愿的工作，担当居民间沟通的桥梁，对居民一致意愿的达成起到推进作用。

3.发挥模范社区作用

同一小区居民关系密切、存在诸多相关利益，公共资源福利无法分割，改造应以实现集体“帕累托最优”为目的。邻里关系是社区凝聚力的核心，是否受他人行为影响对加装意愿具有正向影响作用，模范社区的示范作用是通过其对居民行为意愿的影响来促进集体行动的达成。利他行为有助于居民间关系融洽，提升居民内在道德标准，引导居民从个人主义向集体主义转变，形成和谐的社区氛围，为以后的集体行动奠定基础。

4.企业改进技术，提高社会责任感

加装电梯主要通过电梯企业设计方案，向居民公示并征集居民意愿。居民需要主动了解相关专业技术知识，受教育程度及个人对新事物接受能力的差异使居民在理解上可能存在偏差，进而影响加装意愿。企业应以更加直观、易懂的方式向居民传递信息，及时征集居民意愿，以减少信息不对称造成的冲突。电梯遮光、噪音等问题是影响居民加装意愿的重要因素，企业可以通过改进技术，降低对低层居民生活影响等方面来提升或改变居民的加装意愿。