陈超，曹永策

(辽宁工业大学 经济管理学院，辽宁 锦州 121001)

一、引言

房地产企业的发展质量不仅影响着经济的持续健康发展，还与社会保障和民生福祉密切相关。上市房地产企业的贡献在房地产行业中具有绝对优势，上市房地产企业的经营水平和健康发展影响着全行业的效率和发展速度。房地产行业是一个资金密集型产业，房地产企业的融资能力是企业能否可持续发展的关键。鉴于此，本文通过对国内116家上市房地产企业融资能力进行评价，希冀为房地产企业及时发现自身不足、银行等资金供给方优化信贷结构以及房地产有效监管提供借鉴，进而有利于房地产业健康发展。

二、指标、数据与方法

（一）指标与数据处理

本文采用文献萃取法，通过收集与整理以“房地产企业融资”“企业融资能力”“房地产企业融资能力”等为关键词的大量文献，构建了包括4个一级指标和18 个二级指标的房地产企业融资能力评价指标体系。考虑到上市房地产企业在行业中的规模，选取116 家上市房地产企业作为研究样本，指标数据来自企业2019—2021 年财务报表。在对数据进行分析前需要进行数据标准化，本文将负向指标和适度指标转换为正向指标。数据标准化公式分别如下：

正向指标和负向指标标准化公式为：

适度指标标准化公式为：

（二）分析模型

本文采用熵权法确定房企融资能力评价指标权重，熵权法中的指标熵越小，不同房企的评价指标之间的差异越大，指标在评价中的重要性和权重也越大。熵权法赋权步骤如下：

步骤1：计算第j项指标输出的熵值，公式为：

步骤2：计算第j项指标存在的变异程度，公式为：

步骤3：计算第j项指标的权重值，公式为：

将熵值法与TOPSIS 法相结合对房地产企业融资能力进行实证研究，TOPSIS 方法中的两个基本概念是理想解和负理想解。所谓理想解就是假定的最优解，其属性值达到所有方案的最优值。负理想解是最差的选择，其属性值是最差的选择。如果其中一个方案最接近理想解，但远离负理想解，则为最佳方案。TOPSIS 方法操作步骤如下：

步骤1：构建加权后的房企融资能力评价标准化决策矩阵，将无量纲的房企融资能力评价标准化决策矩阵Bm×n={bij}m×n与融资能力评价指标权重向量w=(w1,w2,…,wn)相乘，得到加权的房企融资能力评价标准化决策矩阵Rm×n={rij}m×n，rij=wj×bij。

步骤2：计算房企融资能力评价指标的最优解和最劣解：

步骤3：计算多家房地产企业评价指标加权的融资能力评价标准化向量与所计算出的最优解和最劣解的距离，即和：

步骤4：计算各个房企融资能力样本指标评估值向量与最优解之间的相对贴近度D，并按照计算的相对贴近度得到房企融资能力评价综合值yi：

三、上市房企融资能力评价

表1是根据熵权法计算出的18项二级指标权重和4个一级指标的合计权重。营运能力维度下的次级指标是所有指标中最重要的权重，而反映成长能力和偿债能力的指标次之，反映盈利能力的权重相对较小。同时各指标权重的时间变化不大。从单个指标看，存货周转率在18个指标中占比最大，2019—2021年分别为0.462 4、0.403 1、0.436 8，达到总贡献的50%左右。存货周转率不仅可以衡量库存运作的效率，还可以评价企业的融资能力。存货周转率越高，说明资金利用率越高，库存积压越少。对于房地产企业来说，能否保持良好的存货周转率，很大程度上决定了企业的资金流水平和成本控制能力，也侧面说明了企业的融资水平。接下来计算各房地产企业融资能力的综合评价分值。

表1 各维度指标权重

基于熵权TOPSIS 法得出各年的最劣向量解即为零向量，最优向量解为：

根据最优、最劣理想解计算116 家样本企业的相对贴近度，并且对得分进行排序，上市房地产企业近三年的融资能力综合得分排名前十的企业如表2 所示。其中新大正、沙河股份、天房发展、世联行、特发服务、荣安地产这几家公司在综合得分中排名靠前。这说明在2019—2021 年，这几家上市公司的整体融资能力较强。

表2 近三年房地产企业融资能力综合得分排名前十的企业

在四个维度中，盈利能力得分占比最低，是融资能力得分中的短板。而营运能力在融资能力综合得分中占比最大。因此，房地产企业要不断提高其管理能力，以提升房地产企业在行业中融资的竞争优势。

四、结论与建议

（一）结论

首先，本文发现我国上市房地产企业整体融资能力较强，但不同企业融资竞争优势差异也比较明显。研究表明，营运能力维度下的次级指标权重值最大，且其综合评价得分值也最高，可见这种差异主要体现在房地产企业的营运能力上。

其次，总体上看我国上市房地产企业的盈利能力对融资能力的影响差别不大。在融资能力评价中盈利能力的权重相对较小，且其综合得分也相对较低，说明我国大部分房地产企业的综合收益率水平接近行业平均收益率。

最后，近些年来我国房地产企业的融资能力并没有表现出明显的“头部效应”。在近三年的房地产企业融资能力评价得分中，我们耳熟能详的一些大型房地产企业未能进入前十名。从数据分析中可知，一是大型房地产企业的成长能力不足，拉低了融资能力综合得分，二是大型房企一般都从事开发业务，部分大型房企的高负债率严重影响了融资能力，特别是在国家出台“三条红线”政策干预房地产融资风险的情况下，部分大型房企已经出现了流动性困境。

（二）建议

根据本文的研究成果，结合当前房地产业及房地产企业发展态势，对进一步增强房地产企业融资能力提出以下建议：

第一，房地产企业经营中应努力提高存货周转率或应收账款周转率，特别是对于开发企业，要进一步缩短营运周期，进而提升资金使用效率，增强企业短期偿债能力，降低总体资产负债率，这有助于房地产企业获得更高的信贷额度。

第二，目前房地产业及关联产业占我国GDP比重较高，房地产业仍旧是我国的支柱产业，但同时行业整体竞争也进入到白热化阶段。房地产企业应进一步增强服务创新、业务模式创新、技术创新等新的盈利增长点的能力，同时打造品牌优势并探索企业转型。

第三，房地产企业应建立债务风险预警机制、优化资本结构。将债务风险预警机制设定不同的级别，并根据不同的级别调整房地产企业的产品策略、服务策略、营运策略。房地产企业要严格确保绝不跨越债务预警红线，增强企业融资谈判能力，充分利用资本市场融资的信用评级，保证融资的可持续性。