刘琳琳

重庆金涪房地产开发有限公司

一、引言

我国房地产企业于上世纪90 年代开始兴起，此后便迎来了飞速发展的新阶段，迄今为止房地产行业已经成为积极推动我国经济增长的支柱性产业。近年来随着我国社会主义经济体制改革的不断完善，房地产行业也逐渐趋于规范化管理和发展，房地产行业的竞争也是愈演愈烈。在国家宏观政策调控的影响下，一些中小型房地产企业的发展举步维艰，融资环境更是艰难，高负债率和现金流量差的问题使得房地产企业面临资金链断裂的风险，再加之行业的扎堆运营，房地产行业的整体发展态势令人堪忧。面对激烈的市场竞争、面对政府稳定房价推出的强政策，在这双重压力的影响下我国房地产行业的利润率不断创下新低，由此可见，只有从内部着手、全面提升房地产企业的管理水平、努力开发出高质量、高品质的产品才能在激烈的竞争中处于优势地位，并在房地产市场中占据一定的市场份额。随着市场化越来越完善，房地产企业所面临的投资市场风险和压力不断加大。房地产企业只有高度重视投资管控、全面预算管理、投资预算才能不断提高管理水平。

二、A企业投资预算管理中存在的问题

(一)A企业基本情况介绍

A 房地产企业创建于1992 年，是一家由住建部批准的具有房地产一级资质的企业，该企业的核心主导产业是进行各种房地产项目的开发与经营，其房地产产品的类型较多，主要包括高铁站、商务区、产业园开发项目、城市大型综合体、高校建设项目等房地产的开发和建设领域。

(二)A企业投资管控基本现状分析

1.A企业投资管控制度

A在进行投资管控时，要综合而全面的考察平衡投资稳定性、投资回报收益率，并且以对风险的把控为主，在进行投资前必须明确投资方向的稳定性，以此为契机进一步深化并寻找具有较高投资回报效率的投资项目。A企业进行房地产项目的投资管理全部归集团统一管理，同时结合集团的实际状况制定了一系列统一的投资管理制度，这其中主要包括：投资项目审批管理制度、投资项目风险管理制度等。

投资风险管理制度的制定主要是为了有效规避投资风险的发生，全面提升投资的稳定性。我国近年来加大了城镇化发展的力度，在形势的影响下房地产行业的发展速度不断攀升，然而由于房地产行业是涉及广大民生、具有刚性需求的基本特征，国家在房地产行业的政策管理力度不断加大。A企业一方面要面对国家对房地产行业的宏观政策调控，另一方面由于所处区域的行业供需和竞争关系等问题使得A企业加大了对房地产项目的投资管控力度，并结合企业的战略发展规划制定了投资风险管理制度，为确保房地产投资项目的稳定性奠定了制度基础。

投资项目审批管理制度的制定主要目的是为了全面提升房地产企业的投资收益。A企业目前所有房地产项目的投资审批权归属于集团，集团的总裁对项目的后续进程进行审批，并提出具体的意见。在企业全面预算管理中，投资管理就如同管理的一个维度，A企业总部为了提升投资效率而专门成立了投资发展部，该部门主要是对下属各单位上报的项目，再结合项目的销售利润、杠杆率等因素后对其进行评估与排序，并在此基础上对投资资金进行整体分配，从而最大限度的实现资金使用效率、项目收益率。

2.A企业投资管控基本流程

实现投资立项、执行投资、对投资进行评估是目前A企业的投资基本流程的主要环节。在立项阶段主要是通过寻找项目、洽谈后撰写立项报告，立项报告审批通过后做出立项决策；在投资的执行阶段主要是根据集团总裁的指示进一步推进项目的投资进程，再根据进一步深化的信息对投资执行报告进行梳理与撰写，审批后的投资报告才能做出投资决策；投资后的评估阶段主要是对进一步推进开发的项目建设，最后再对项目进行投资后评估。A企业从层级表面来看，投资分为三级，但是在实际的运营过程中投资只有两级来完成，项目投资信息的不对称主要出现在审批层级和执行层级。

通过对A企业投资流程管理的分析后不难看出：A企业信息的传达主要是以报告的形式来完成，立项报告和投资报告是投资的主要流程。从框架结构上看这两个报告存在很大的类似之处，但是投资报告比立项报告的内容更加详细、更加具体。另外，综合定性分析与经济效益定量分析是这两个报告采取的主要分析方式。可以从宏观经济环境、市场环境这两方面着手进行综合定性分析，经济效益定量分析可以充分考虑项目土地价格和市场的比较情况、对项目产品后续的销售去化情况进行分析。

(三)A企业投资管控中存在的问题

1.投资管控方面存在问题

首先，A企业存在盲目拓展投资的问题。A企业下属的不同区域或城市的子公司、分公司的领导为了扩大投资额，并未经过严谨的市场调研就盲目的筛选了一些储备项目，筛选完项目后才进行补充研究，这种反向操作使得这些项目的投资决策分析流于形式。其次，并未深入研究、调研投资所处的宏观市场和政策风险环境。A企业对市场未来的发展趋势缺乏科学而全面的预判，并未深入理解、科学分析未来房地产市场出现的各种不可控因素，这对该企业投资项目的综合定性分析带来了重要影响，最终也体现出企业缺乏应有的政策敏感度。如：A企业的某下属公司为了能够在最短的时间内获得集团相关部门的项目投资审批，不惜抽调公司内部各方面的力量采取雷霆式的方式对项目进行分析。第三，分析报告缺乏专业性，导致出现了明显的信息不对称现象。A企业的立项与投资报告中的定量分析方法较为笼统、单一，所考虑的因素较少，使得立项和投资报告中立项和投资报告中的。例如：A企业的某子公司通过扬长避短的方式获取了土地储备，利用报告分析因素中存在的不完美性使得集团的决策层和执行层之间出现信息不对称的问题。

A企业在投资管控决策中出现这些问题的原因主要包括：主观原因、技术原因、社会客观原因。主观原因主要是由于A企业各下属部门的主管部门缺乏对潜在客户、市场未来发展前景等方面的调研意识，只是单纯的、盲目的借鉴公司其他区域在开发模式中的经验，并没有透彻的对项目投资进行分析，项目的优劣势缺乏严谨性。技术原因主要是由于A企业一些下属公司中缺乏投资决策分析专业人才，使得项目的投资决策分析缺乏全面性、整体性与科学性。这主要是由于各下属公司所处的区域政府机构存在一定的功能缺失而导致的，项目分析决策能力也出现了明显的缺陷。

2.投资管控决策存在问题

A企业在投资管控决策上也存在一定的问题，投资决策与管理开展在某种程度上受到观念等因素的直接影响，通常情况下进行投资决策时需要对投资的结构、技术方案、合作关系、最终产品、外部影响条件等进行充分的了解与分析，然而A企业在投资决策上并未全方位考量项目自身的因素，导致投资管控决策出现失误。

三、企业投资预算精益化管理的有效措施

(一)加强企业全面预算管理与战略发展规划的有机融合

A 在未来的投资管理中应紧紧把握战略发展和全面预算管理这两个工作重心。A企业应以全面预算管理作为促进战略发展的主要策略，并以此来提升企业的管理层次，为企业赢得更多的经济利益、确保企业的稳定与可持续性发展奠定基础。投资计划、投资策略、资金与成本的核算共同构成了企业投资预算的主要内容，这些有助于帮助企业进一步落实战略发展规划。企业在制定财务信息和进行全面预算管理时，必须综合考虑企业的财务信息和非财务信息，结合企业的实际状况设计出战略方针，并搭建切合实际的全面预算管理体系。为了确保全面预算管理的合理性和可行性，企业应要求相关人员对市场进行调研，进一步明确企业未来的发展目标，将全面预算管理与战略规划融合在一起，在企业内部深入推行全面预算，在确保预算合理性的同时减少不合理因素和盲目性。

(二)在企业内部制定更加健全而完善的投资管控流程

首先，结合企业实际尽快调整和完善分析方法。针对在分析报告中分析方法存在的单一、笼统的现象，定量分析缺乏资金筹划分析等问题，房地产企业在对宏观经济进行分析时可以将更多的影响因素融入其中，可以将SWOT分析方法融入到定性分析中，将资金筹划分析加入到定量分析中。其次，加大构建与完善投资管控后评估奖惩机制的力度。随着房地产企业的立项和投资报告分析，逐渐趋于完善，企业的决策层和投资层之间存在的信息不对称问题被逐渐弱化，但是为了避免投资执行层在上报投资项目时出现道德风险，房地产企业可以通过构建科学而完善的后评估奖惩机制来加以规避，一定要严惩投资决策失误的部门和相关人员，从而降低道德风险发生的几率。

(三)结合企业实际，因地制宜的采取投资评价方法

房地产企业的业务涉及区域范围较大，由于各下属单位所处的地方政策环境并不相同，导致所面临的行业布局、竞争水平、市场需求各不相同。因此，这就要求房地产企业必须结合实际，因地制宜的采取不同的投资评价方法，避免由于一刀切而导致投资机会丢失、加大投资风险等问题的发生。例如：A企业的投资手段一定要适合当地经济发展，做到因地制宜。在我国不断加快的城镇化发展步伐影响下，全国经济呈现出西慢东快快地发展态势，特别是我国东南沿海城市的发展进程明显加快，这些区域的开发成熟度也在逐年增加。因此，A可以通过土地二级市场的收并购方法来完成对东南沿海城市土地投资的扩充。而对于我国的西北区域，目前的城市化发展进程正在快速推进，A企业可以延续勾地模式作为主要的土地投资手段。

(四)加强部门间的协同与合作，夯实投资预算编制的基础

房地产企业在实施项目投资预算精益化管理的过程中一定要确保投资预算数据的真实性和准确性，这就要求房地产企业内部必须加强各部门之间的协同与合作，以此为基础，全面夯实投资预算编制数据。例如：A房地产企业的财务管理部门应尽快，通过充分应用现代信息技术、人工智能、网络技术、大数据等手段进一步强化全面预算管理的精密性，这不仅能够全面提升财务人员的工作效率，更能够帮助企业管理者在更能够帮助企业管理者在及时了解企业项目投资的进程，能够使企业的管理者在不同阶段制定出不同的战略发展规划和决策。再例如：A企业的财务人员要对整个项目预算流程进行全面梳理和统计，以此来强化预算编制的及时性、科学性、有效性、合理性。

(五)加强对投资项目的过程性预算管控

在实施投资预算精益化管理的过程中，作为房地产企业的财务管理人员要全面控制和管理整个项目的流程，使项目投资在预算执行的过程中与相关标准和要求吻合。因此，财务管理人员在投资预算执行的过程中要进行动态化、实时监督与管控，及时反馈在预算执行过程中出现的问题，使各个部门能够在第一时间了解到预算执行中存在的漏洞，一定要做好项目管理中入账数据信息的监督管理工作，做好对项目的考核工作。另外，企业的财务人员还应该对投资项目中的其他费用做好预算控制，在全面发挥项目投资精益化管理作用的同时进一步跟进各部门之间的工作，及时归纳和调整预算过程中出现的诸多问题。

四、结束语

综上所述，目前我国房地产市场的竞争形势日益激烈，市场投资风险也在逐年增加。作为房地产企业的一项重要管理手段，全面预算管理能够进一步完善并提升房地产企业的投资管控效率，这也是未来房地产企业运行的关键方向，在充分利用房地产企业资金的同时合理的控制投资决策风险，为促进项目投资发展目标的实现奠定基础。