这个业委会堪称“上海最牛业委会”：他们不仅炒掉了管理小区长达20 年的物业公司，还请来专业团队全面审计过去20 年账目，向法院申请调查令，倒查20年的公共水电及停车费。最终法院判决物业公司返还全体业主4000 万元！

96 个楼栋、1.1 万户居民、近5 万总人口，这是上海内环最大的小区中远两湾城。这样的体量放在全国，都是非常惊人的，社区治理就像管理一个“小县城”。也因此，中远两湾城一度被称为上海最魔幻、最乱、最多人群租的小区。

近日，因为中远两湾城业委会起诉前物业返还全体业主4000 万元获胜，它再一次成为焦点，还有了另一个更传奇的江湖封号——“上海最牛业委会”。

这个“上海最牛业委会”为何与服务长达20 年的物业对簿公堂？又是怎么把前物业公司赶下台的？这个“别人家”的业委会，究竟是怎样炼成的？

第三届业委会“扳倒”20 年物业

作为一个超大型社区，坐落于苏州河畔的中远两湾城已有20 余年历史。上海中远物业管理发展有限公司（以下简称中远物业）自2001 年9 月1 日起为小区提供服务，于2021 年1 月31 日终止服务。

截至目前，中远两湾城总共诞生了三届业委会。2019 年12 月第三届业委会诞生前，还一度出现近两年的“空窗期”。

“小区曾经召开临时业主大会，表达对物业的不满，还罢免了第二届业委会，主要是觉得他们对物业的监督管理工作不到位。”2 月7 日，中远两湾城第三届业委会主任韩德友说。

本次案件判决书中，作为原告的第三届业委会称，任期为2014 年至2017 年的第二届业委会负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系。业主对第二届业委会缺乏认同。并且，第三届业委会对第二届业委会任职期间的统计数据不予认可，业主亦曾多次尝试另聘物业均未果。

2020 年10 月15 日，第三届业委会在业主大会上决定重新选聘新的物业服务企业，随后向中远物业发送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021 年1 月15 日解除。

此举引起了中远物业的反对，将业委会诉至法院。

2021 年3 月4 日，普陀区法院作出民事裁定：驳回原告中远物业的起诉。法院认为，业主大会成立后，可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业的决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。

此后，由业委会重新选聘的万科物业开始为小区提供服务，中远物业正式离场。

20年旧账怎么查

在中远物业离场之前，业主已对其启动审计。

“中远物业为我们小区提供物业服务近20 年，业主对其服务态度极其不满，第一届和第二届业委会都曾对该物业进行审计，发现存在诸多疑问。”韩德友说，比如消防系统及设备、弱电系统及设备、避雷设施等一些费用，按照合同约定，不属于物业管理费支出成本，却算进物业费中。

中远物业为中远两湾城小区提供物业服务长达20 年，树大根深，查账何其艰难。

韩德友透露了一个细节：法庭上来来回回几个交锋，开了几次庭，进行不下去，法院就提出司法审计，中远物业的代理人对司法审计一开始是同意的，过后又拒绝了审计程序。

“20 年啊，物业从地上到车库，光电表就有几百只，甚至20年前每个月抄电表还是手工进行的，即使向法院申请调查令，要追溯到电力公司、水务公司的逐月记录，几乎是不可能完成的任务。我们只能从公共收益入手，有多少地面停车位、有多少广告费用、多少部电梯的广告款，因为这些数据是死的。”韩德友说。

最终，“最牛业委会”用几百、几千元一笔笔细细碎碎的单据积累成了小山一样高的诉讼材料，同时结合被告历年审计报告中的矛盾点和破绽，推算出了应返还金额。

据此，业委会起诉的金额为6200 万元，一审判决把返还金额酌定为4000 万元。

社区争端是否有更好的解决办法

近年来，越来越多的商品房小区期望由品牌物业为小区提供服务，因为这不仅意味着服务质量的提升，还有助房产本身实现保值增值。以结果论，中远两湾城小区的尝试，对很多小区有借鉴意义。

但这起案件的诉讼历时近两年，耗费了业委会和代理律师大量时间精力。上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰坦言，工作量超出了律师团队的想象。他认为，不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过诉讼方式解决。

“一方面，物业纠纷涉及众多业主，意见难统一，在业主也就是原告内部就极易产生争议；另一方面，一些小区业委会所能支配的资金有限，很难负担起打官司维权的成本。”朱海峰说。

打官司不是最优选，韩德友认为，业主和物业方应该通过制定更加明晰的管理规则，尽可能规避法律风险，避免合法权益受损，才是破题之道。这个案件反映的是物业行业的通病，一方面提醒物业行业以此为鉴，希望物业公司逐步规范完善，认真审视自己的经营方式，做好合规；另一方面也为业委会参与者提振了信心，让人们意识到业主大会、业主委员会存在的作用和意义。