董量

到2023年，延续2013年到2017年的涨势，日本东京都的住宅价格终于在暌违33年超过了1990年的价格。当然这个价格是指新的房屋价格，老的房屋因为有折旧并不能回到以前的价格了。

虽然对于“泡沫会不会再来”，日本社会上都有很警惕的声音，但是笔者觉得以整个社会氛围而言，用出租获利的想法远大于靠买卖赚差价获利的想法，这种情形下就不容易产生泡沫。现在普遍2%/年的租售比，相对日本银行0.2%/年的年利率也有很大的空间，所以也难言泡沫。

回顾这三十年东京都的房价变迁，不免有些启示可供参考。

泡沫终结总有时

时间来到1985年，日本在半导体、家电、汽车等方面都一骑绝尘，但广场协议之后，日本被迫吞下汇率升高的苦果，从1美元兑237日元来到1美元兑130日元的位置。

日元的升值导致进口的东西更便宜，物价下跌，经济下滑。为此，日本央行在广场协议后不久就开始金融缓和降利息，试图通过更多的贷款来挽救经济。

拿到更多的贷款后，企业开始购买土地用于扩大生产，导致地价上扬。这时候最后一波参与者不需要土地但是依靠土地的买卖来赚钱的炒家登场。

当时炒房子的人还喊出日本国土大部分土地是山林，可用耕地有限来给自己背书壮胆。

以1985年东京都的住宅地和商业用地的价格为100作为基准的话，泡沫最盛的时候住宅地的平均地价涨到289，商业地的平均地价涨到367。1987年到1991年差不多在高位维持了五年之久。

土地价格的暴涨也导致了东京市的居住分布变化，住在都心的人倾向于把自己的土地或者房产出售，然后花较长的通勤时间来上班。……