万宏蕾

10月11日，上海，城投宽庭张江社区保租房为上海新市民、新青年托起“安居梦”

2023年10月下旬，周末，位于上海市青浦区华志666号的海玥金茂悦小区迎来超百人的大型“看房团”。“这是市相关部门组织的，中心城区多个居委工作人员参与，他们要把嘉定区、青浦区、松江区等几个趸租对口项目都踏勘一遍，方便回去给居民宣讲。”上海市青浦區公共租赁相关工作人员告诉《瞭望东方周刊》。

之后，徐家汇街道完成了上海首个趸租项目签约。乐山四五村居民张阿姨与女儿成了趸租试点的首批受益者。租期5年，母女俩从34平方米的徐汇区“老破小”搬进嘉定新城区80多平方米的精装两居室，每月还能收到承租方给予的两处房源的租赁差价。

趸（音同“盹”）租，字面意思就是整批租赁。“相比于其他为青年、人才配套的房源，趸租模式是上海房改的一次极大突破，这种全新模式为有住房但居住环境不佳且无力改善的老年人群提供了一条政府兜底路线。”楼市分析师、大碗楼市（上海）创始人孙金华告诉《瞭望东方周刊》。

“老破小”换新两房

年过古稀的张阿姨原本住在市中心的徐家汇街道。过去近30年，她与女儿挤在一张床上，卫生间里洗衣机、浴缸与马桶紧挨，厨房的灶台与餐桌间仅容得下一人。随着年纪渐长，没有电梯上下五楼也让张阿姨感到越发吃力。

实地参观趸租房时，看到嘉定区宽敞明亮的电梯两房，以及周围较为便利的公共交通、医院、商超、菜场，张阿姨母女颇为心动。完成签约后，她们立刻着手打包，准备搬家迎接新生活。

趸租模式传达出一种信号，围绕“老破小”，除了拆迁旧改、适老化改造之外，上海还在继续探索更多可能。

作为上海新推出的住房保障模式，趸租目前上海仅在14个街道试点。据了解，首批为老人提供趸租的房源分别来自五个小区：嘉定区保利云上澄光、青浦区海玥金茂悦、松江区中海九峯里馨苑、奉贤区凤鸣公馆（绿地铂晶舍）和宝山中建阅澜山。

上海首批试点的趸租模式，是让长租公寓“国家队”之一的上海建信住房服务有限公司（以下简称“上海建信”）作为“二房东”，为想要增加居住面积、改善居住环境的老人服务，将其市区“老破小”租赁给上海建信，再根据自身需求选择小区和房型，以折扣价租赁上述五个小区内配建的一套保障性租赁住房（保租房），上海建信采用差价结算的方式向老人支付租赁价差款。承租新城区房源后，老年家庭必须自住，不能转租。

另一边，租下老人的房屋后，上海建信将免费对房屋进行简单装修，并将房源纳入保租房管理，以优惠价格（一般是市场价的九折）向中心城区就业的新市民、青年人和各类人才出租。趸租合同到期后，房屋的装修成果将留给老人家庭。

从国家层面住房保障体系而言，按照国务院办公厅于2021年7月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国住房保障体系以公共租赁租房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）和共有产权住房为主体。其中，保租房和公租房作为配租型的保障住房，共有产权住房作为配售型的保障住房，各地也主要以这三类保障房形式发展。

“市中心的房源留给年轻上班族，能更好地满足年轻人通勤需要；没有能力置换房屋的老人，用市中心的30-50m?，换到郊区80m?以上，精装带家电，物业费全免，还能拿差价。”上海市青浦区公共租赁相关工作人员说，“让老年人更舒服更体面地养老、让年轻人更高效地通勤，单独解决都很麻烦，双向匹配后反倒有了新的解决思路。”

“我们也听到外界有一些议论，认为搬到郊区最大的障碍是各类配套设施会有极大落差。以青浦区的海玥金茂悦为例，小区旁边就是华新镇社区卫生服务中心和新尚生活广场。可以满足老人日常买菜烧饭、看病配药的需求。”青浦区另一名工作人员告诉《瞭望东方周刊》，“保租房项目是海玥金茂悦的共建项目，小区本身也是高档小区。当然，与市中心的医疗资源相比，郊区肯定还有差距。所以，首批趸租试点的对象范围是身体健康的60-75岁老人。”

“事实上，非早晚高峰时段从青浦的海玥金茂悦到闵行区的复旦大学附属华山医院（西院），车程只要15分钟。”上述工作人员说。

嘉定区的保利云上澄光项目，位于南翔核心区域，此前是认筹率达到300%的大热项目。

“有人担忧合同到期后老人房屋难以收回，这是不可能的。因为推动这件事情是政府、国资，签订协议时，产权没有发生变更，只是5年租赁协议。”孙金华说。

“趸租模式推起来的确有一定难度，一方面，符合条件且有意愿的老人住得比较分散，只能一户一户分别推进，短时间难以大规模铺开。”孙金华说，“另一方面，老人习惯自己的生活场景，市区换郊区，需要时间来接受、适应。”

此前，保障老年人口的民心工程主要是加装电梯、卫浴设备以及其他适老化改造。趸租模式传达出一种信号，围绕“老破小”，除了拆迁旧改、适老化改造之外，上海还在继续探索更多可能。

一线江景

站在位于浦东滨江中轴线——后滩板块的上海耀华国际社区内部，可以清晰看到上海前滩的地标性建筑：SK大厦。从这里出发，5分钟车程到前滩，20分钟车程到陆家嘴。这个地段与浦西的徐汇滨江隔江相望，可以便利地通达静安寺、徐家汇、新天地等核心商圈。

点开上海随申办App，进入“我要租房”专题，可以看到里面区分了保障性租赁住房服务和市场化租赁服务两个板块。全上海目前有49个保租房项目，其中浦东新区最多，有11个，其次是闵行区7个，嘉定区6个。

作为上海地产集团旗下保租房项目，地产城方·耀华国际社区已于2023年3月17日起正式供应。

“ 社区内超过80% 的房源朝南，一半以上房源能观赏黄浦江景，临江而居，眺望陆家嘴。”耀华国际社区相关负责人说。

根据上海市相关文件规定，保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。“很多人对保租房的固有印象是小区环境不佳、只能满足基本居住条件，但耀华国际社区，这个附带一线江景的纯租赁社区，会让大家感到震撼。”孙金华说。

“社区内超过80%的房源朝南，一半以上房源能观赏黄浦江景，临江而居，眺望陆家嘴。”耀华国际社区相关负责人说。

“耀华国际社区所在地段的商品房，售价一般在11万-12万元/m?，同地段周围的房租水平大概是56m?8500元／月，95m?18000元／月，112m?19500元／月。但耀华国际社区的 48m?一房月租金是6000-8000元，70m?两房8000-11000元，100m?三房12000-15000元，大概是周围房租市场价的九折。”孙金华介绍说，“人车分流、古北物业，这样的品质可以媲美上海很多高档商品住宅小区。”

另外一个位于浦东新区周浦镇的保租房项目——慧智·仁恒派国际租赁社区，附带会所级别的游泳池，品质不亚于市面上任何高端改善住宅。

“这类保租房看起来租金不低，但对周边工作的技术、管理人员很有吸引力。”孙金华说，“租金低、品质好、地段优、稳定性高的保租房对整体市场体系的鲶鱼效应将逐渐显现。”

“很多从随申办App上找过来的租户，大部分看过房子当场就定了。”耀华国际社区相关负责人也印证了这一判断，“社区共两期，总房源3000套出头，体量很大，但不愁租。”

“租在这里，子女可以就近进入公办学校。”孙金华说，“租售同权一直在提，但在上海这个纯租赁小区，已经真正实现了。”

相比上海公租房最高租6年的上限，保租房可以一直续租。根据上海市相关规定，申请这样的保租房，需同时满足两项条件：在本市合法就业、在职工作；在本市存在住房困难，原则上按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

耀华国际社区背后的上海地产集团旗下城方租赁住房运营管理有限公司，在上海布局了20多个保租房项目，覆盖市内多个重要区域。随着保租房建设在上海进入“爆发成长期”，未来像耀华国际社区这样的房源，会越来越多的进入公众视野。

住房租赁“排头兵”

近年来，上海市一直是全国发展住房租赁的“排头兵”。

《上海市住房发展“十四五”规划》提出，将以解决好超大城市住房突出问题为核心，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，进一步优化保障类租赁住房、保障类产权住房、市场类租赁住房、市场类产权住房“四位一体”的租购并举住房制度体系。

2017年7月，上海首次在浦东张江和嘉定新城出让了两块土地，规定70年内只租不售，且只能房企100%自持。

此后，上海不断在全市加大供应量，到现在已累计推出保障性租赁住房用地222幅、建筑面积近1900万平方米；通过多种方式共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间），分别完成“十四五”规划期末总量的75%、67%。

可以说，上海推行租赁住房的进度条已经走完大半。这意味着，今后几年，上海大型租赁社区集中入市的情形会越来越多。这些租赁社区，必然会对周边传统租赁市场的出租率、租金水平造成一定冲击。

不仅如此，上海对租房市场流程的把控非常细致：所有租赁房源都会上线随申办App，不断实时更新，所有房源信息真实透明，操作简单，不通过中介、无手续费；且纯租赁社区和普通商品房小区没有品质上的差别。

“比起以前要么挤在市中心‘老破小，要么无奈接受高水电费的商业公寓，上海为希望减少通勤距离的年轻人提供了一条极具性价比的渠道。”孙金华说。

“我希望每月2000元左右能租到独居的房子，交通便利，还有一群志同道合的小伙伴。”居住在上海市浦江中心微领地青年社区的大学毕业生袁楠说。

像袁楠同款需求的青年人不在少数。据统计，截至2022年末上海市外来常住人口1006.26万人，2023年上海普通高校毕业生为23.6万，创下历史规模新高。庞大的流动人口规模带来了大量的居住需求，推动住房租赁市场不断发展。

“对于大城市来说，新市民、青年人尤其是新就业大学生是最迫切的住房需求者，是住房租赁市场的主要消费群体。解决该群体阶段性住房困難，应成为解决大城市住房问题的关键着力点。”国家金融与发展实验室理事长李扬说。

事实上，不只是年轻人，对于更多对租房价格敏感的人群，上海也有考量。

闵行区新时代城市建设者管理者之家是个保租房项目，项目共138套房源、440张床位，平均面积35 m?。该项目地处马桥人工智能创新试验区内，毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区，周边企业一线从业人员达18万人，租赁住房需求旺盛。

搬进闵行“新家”后，来自安徽的吴涛生活更丰富了。“这里有篮球场、共享厨房、咖啡吧、图书角、共享唱吧……感觉在这里找到了归属感。”与吴涛一起入住的还包括特保及保安、绿化工人、环卫及保洁、维修维保人员、建筑工人和医护人员等共249人。

这里实行民用水电，家具家电配备齐全，租客可“拎包入住”，入住后可办理上海市居住证。4人间租金每床每月500元，两人间每床每月900元。此外，社区内除上述宿舍型房源外，还规划有面向年轻白领、新上海人等人群的住房型房源，是上海市“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系的组成部分。

“传统的保租房主要为城市本地中低收入住房困难家庭提供托底保障，而这种瞄准新市民和青年人群体的保租房，提供了更广泛意义上的住房保障。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰说，“对这些保租房项目来说，不仅要重视有形的房屋建设，更要注意无形的发展机会培育。”

上海市房地产科学研究院院长严荣认为，从上海实际看，加快发展保障性租赁住房，让新市民、青年人租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好，有补短板和促发展的突出作用。

据了解，“十四五”期间，上海计划建设筹措60万套（间）保障性租赁房、供应40万套（间）保障性租赁房，主要布局在产业园区周边、商务商业集聚区、轨道交通站点附近、新城等区域。

11月3日，早晨的上海外滩（王翔/摄）

进一步完善

“现在回头梳理上海推进租赁住房的每一个节点，其实都需要极大魄力，每一处细节的落地和处理，都可能会在过程中遭遇困难而‘变形。无论从社区产品落地，到居住品质升级，甚至背后企业、资本的营收模式，每一环都是巨大的考验。”孙金华表示。

2017年，上海地产集团在2个月内拍了9宗租赁用地，全部以零溢价成交。为什么上海在推进租賃住房这件事上能够坚持快速且全面地推进？答案可能就在这里。

“以耀华国际社区为例，上海有这个魄力，甘愿在这个黄金地段承受土地收入上的损失，去支持租赁住房发展。”孙金华分析，只有不受土地财政拖累，从土地出让端保证价格足够便宜、成本足够低，让企业有利可逐，能保证未来的租金回报率，才能吸引更多企业入局。

2017年之后的几年，以国企、央企为主的各路房企一齐涌向上海，在租赁社区赛道迅速扎下根基。“数量上，每年七八万套的各类保障类住房供应量，这几乎与上海新房供应量齐平；品质上，租赁小区交付品质越来越接近商品房住宅小区的品质。”孙金华说，“当然，各种租赁房改革上的新模式能否走得通，最终还要靠法律法规的完善、执行落地的力度以及未来的生活配套完善、尤其是医疗资源进一步完善。”

“大型租赁社区的出现，一方面会推动上海市住房租赁市场的供给侧结构性改革，优化租赁住房供应，通过更加完善的配套设施，提升租赁住房的居住品质；另一方面，会对租赁住房运营以及社区管理提出新挑战，要求更加适应承租人的居住需求，促进基本公共服务均等化供给。”严荣说，“关键是要坚持以人民为中心的发展思想，积极探索各种机制和模式，不断推进住房市场健康平稳发展。”

“新老上海人都有真切的感受，上海住房保障体系正在变得更加立体和多元，上海这座城市正在让各类人群都住上合适的房子，让不同人群的需求都有相应的解决途径。”孙金华说。

5月6日，上海，地产城方 · 璟博滨江社区的保租房项目入市运营