文/韩立军

党的十九大报告指出，农业农村农民问题是关系国计民生的根本问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。乡村振兴战略围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，涉及产业发展、生态环境、精神文明、社会治理、农民生活等“三农”问题的各方面。土地作为人类生活最基本的资源，是最重要的财产和生产资料。近年来，党中央提出的“乡村振兴”战略，走中国特色社会主义乡村振兴道路，一个很重要的难题就是农村土地问题。农村集体土地流转问题一直是多年来政府和农民关心的话题。土地作为乡村振兴的载体，在乡村振兴战略实施以及新修改土地管理法背景下，集体土地能否顺利流转成为助推乡村振兴的关键因素之一。

集体土地包括农用地、建设用地和未利用地，其中，建设用地类型包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。乡村振兴的重点项目，如现代农业产业园、康养、文旅、田园综合体、特色小镇等等，这些项目面临或者首先要解决的是建设用地问题。

集体建设用地中可以高效利用的就是宅基地，其为康养、文旅等项目选择集体建设用地类型中不可或缺的一部分。多年来，由于宅基地的福利性和身份性特征，宅地基的流转受到严格的限制，但全国范围内宅基地闲置问题比较突出，而如何盘活利用闲置宅基地是需要亟待的问题。2018年9月，中共中央、国务院印发《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》明确提出了完善农民闲置的宅基地和闲置的农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。2019年新修订的土地管理法规定了“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”对宅基地和农民房屋使用权的适度放活，助推了乡村振兴文旅、康养等项目的发展。各类项目在宅基地及农民房屋使用权的商业运作模式上有以下几种：

1.村民将闲置的宅基地及房屋以租赁形式提供给投资人，投资人通过投资改造，建设高标准民宿项目，投资人进行运营、管理。此种模式项目往往规模较小、有的还形成了村民与消费者合作建房模式，最终建设成自住+经营的模式形成了单体民宿项目。

2.农村集体经济组织统一收回宅地基，对整村进行统一规划、统一建设，将腾退的宅基地与投资人进行合作，由投资人进行投资改造，统一经营。此种模式往往可以形成一定的规模，不仅仅是打造民宿，还可以挖掘当地一定的历史、文化资源。

上述模式获取收益的方式主要有三种：（1）固定租金（2）收益分红（3）保底租金+收益分红。通过对宅基地及房屋的盘活利用，可以有效增加农民及集体经济组织的收入。

以上是宅地基“三权分置”在项目商业模式上的具体应用，在乡村振兴战略背景下，农村宅基地流转可以很大程度上解决乡村振兴的用地矛盾问题，进一步优化土地利用结构，使土地资源达到优化配置，城乡融合发展，助推乡村振兴。

在具体实践过程中，投资人要有足够的经济实力和持续发展的经营模式；仅依靠投资人进行农村资源整合是不够的，需要政府主导，相关部门大力支持、协调配合，甚至成立专班，做好统筹规划和模式创新；需要村级干部做好群众工作，切勿图眼前利益，村干部要有执行动力，真心实意从长远角度出发，拧成一股绳，办成乡村振兴这件大事。