文／孙凯越 中建银（北京）房地产土地资产评估有限公司 北京 100071

引言：

自2003年被国务院首次明确定义为国民经济支柱产业后，房地产业的高速发展在助推经济的同时也导致了房价过快增长，对贷款的高度依赖也导致了金融的风险隐患。中央屡次对房地产出台宏观调控政策，如2005年3月出台限制投机性购房为主的“国八条”、2008年全球金融危机爆发后施行的大规模放水救市政策、2011年出台限价限贷的“新国八条”等等。欧债危机波及后国内采取的温和救市措施带动了房地产行业持续多年的增长，银行的贷款投放也随之大幅增高。据国际货币基金组织（IMF）报告称，房地产相关贷款占中国银行体系贷款总额超过30%。在五大行中，有35%～50%的贷款是由押品担保支持的，而这些押品主要就是房地产。2017年以来，中央定下了“房住不炒”的原则，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为长期调控目标，实施金融审慎管理严控增量的制度。作为贷款的一个重要环节，如何防范房地产抵押估价的风险成为一个非常紧迫重要的课题。

1、风险识别与分析

风险（risk）通俗的含义是发生不幸事件的概率，其基本特征是损失的不确定性。房地产抵押估价风险可以定义为：由于政策、市场、金融等外部客观因素的变动以及估价机构、估价师等内部因素的问题造成估价结果与房地产真实价值发生较大偏差的可能性以及由此导致使用者权益受损，并给估价机构和估价师自身带来法律、经济、声誉等损失的不确定性。

1.1 风险分类

1.1.1 押品价值高估风险

房地产抵押估价是一种带有主观性质的价值判断，不同的估价师由于掌握的信息、主观认识等差异，导致评估价值也存在一定差异，也就是说估价允许有一定的误差。在英联邦国家的诉讼案件中法官适用的误差范围在±10%～15%左右。我国评估业界一般的共识是估值误差率超过20%即存在价值重大偏离的风险。

1.1.2 处置变现评估风险

当借款人拖欠偿还贷款时，银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权。由于押品并非第一还款来源，实际工作中往往易忽视对其变现能力的分析。押品对贷款的担保作用一定程度体现在其未来的变现能力上，这是一个重要的风险隐患。

1.1.3 估价报告质量风险

包括滥用估价的限制与假设条件、刻意隐瞒理应披露的对估价结果有重大影响的信息、按照客户或银行的预期目标估价、高估市场价值或低估知悉的法定优先受偿款造、不遵守估价原则和程序、估价方法选用不当以及文字撰写、签字、用章、报告装帧错误等等。

1.2 风险成因

1.2.1 金融政策导向

房地产市场是典型的“政策市”，当市场低迷、价格走势大幅震荡下挫时，原先的抵押估价结论可能会变得不合理。从近年来国内房地产贷款的规模即可看出，金融杠杆的过度利用有可能加剧市场泡沫化。

根据银保监会发布的消息以及各银行年报显示，2020年五大国有商业银行房地产贷款占比均在36%以上甚至逼近40%的红线；涉房贷款额两家超过6 万亿、两家超过5万亿。

1.2.2 银行风险偏好

房地产抵押是对借款人以房地产押品代偿为条件设置的还款来源，当借款人无法通过第一还款来源偿还贷款时，银行可通过处置押品获得赔偿。也正是这个原因，银行通常把借款人能否提供押品作为贷款的重要条件。但根据银监会关于押品管理的“从属性原则”，贷款的安全性不能过多地寄托在抵押估价上，因此若银行贷前调查、贷中审查、贷后检查不到位就可能埋下隐患。在很多案例中，银行通过第二还款来源的追偿是比较困难的，这时本应是银行作为“损失控制”对策的抵押估价往往被刻意当作“风险转移”的对策转嫁给估价机构和估价师。

1.2.3 押品信息采集

不合格的房地产抵押物会导致抵押权难以实现，既给银行造成损失，也会损害抵押人的信誉。影响房地产抵押的首要因素是权属状况，如果押品权属不清或存在纠纷，或抵押人对拟抵押财产没有处分权就会导致押品变现困难，因此真实的市场信息或政策信息至关重要。

1.2.4 估价业务模式

抵押物估价的意义是为银行信贷提供服务。银行通过集中采购招标等方式选用估价机构，房地产估价机构秉持独立、客观、公正的原则开展抵押估价业务。然而现状是入库入围的估价机构越来越难以保持独立性，为了承揽业务低价竞争、迎合银行及客户评估需求等情况屡见不鲜，长此以往恶性循环，银行和和其它估价当事人都将面临风险。

2、国内外风险对策

2.1 国内政策

2.1.1 资产评估法

2016年颁行的《中华人民共和国资产评估法》规定了评估机构的组织形式和行为，并且明确了评估机构和行业协会的风险责任，同时对评估专业人员的专业行为进行了规范，明确了五项权利、八项义务和八项禁止行为，主要内容包括：要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料；依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料；拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预；不得签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告等等。

2.1.2 房地产估价规范

现行的《房地产估价规范》中对估价职业道德做出八项规定以规避风险：包括房地产估价师和估价机构应正直诚实，不得按估价委托人或其他人高估或低估要求及预先设定的价值估价，应勤勉尽责，搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，应维护自己良好的社会形象及行业声誉等等。

2.2 国际经验

2.2.1 欧盟模式

欧盟国家开展房地产抵押估价、实行风险控制时遵行《欧洲评估准则》、《巴塞尔协议》、《新巴塞尔协议》等规定。

《欧洲评估准则》将企业价值评估业务分为两类，一类是评估企业价值，另一类是评估权益价值。《新巴塞尔协议》中的内部评级法（IRB approaches）主要就是对信用风险缓释工具的处理。对于涉及金融押品，IRB 力求确保银行使用认可的方法来评估风险，明确规定在商业房地产贷款估价时，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值，并且特别强调不动产抵押贷款价值是风险评估的概念，不受市场价格和租金波动影响，要有持续性，要考虑未来变现的可能性，并且无论是银行聘请的外部估价师还是银行内部估价师都必须独立于贷款决定及其他相关决策过程。

2.2.2 美国模式

美国的房地产估价管理模式是金融机构监管型。1989年通过的《金融机构改革、复原和实施法令》规定联邦政府可设立联邦金融机构检查委员会评估小组委员会，实施对房地产评估业的监管。估价机构分为政府和私人两种，前者为地方政府征收物业税制订依据并附属于地方税务机构；后者则经营商业物业估价和居民住宅估价两类业务。全美共有五个估价行业组织，行业统一标准USPAP包括了行为、管理、保密和档案保存四个方面的职业道德规定和严格详尽的违规处罚措施。

2.2.3 英国模式

现代房地产估价起源于英国，其房地产估价师叫测量师。英国的房地产估价风险管理对象注重估价人员而不是机构，估价人员的职业道德、专业述评均由皇家特许测量师学会进行，政府不直接进行行政干预。学会制定了强制性的执业准则，其中的12 项核心原则包括了广泛的旨在维护公众利益的义务，为估价师树立强烈的荣誉感并在开展业务时高度珍惜自己的名誉，以此达到控制风险的目的。

2.3 启示借鉴

估价师的职业荣誉感、执业行为的严肃性、估价行业的社会信托责任意识是估价风险对策的顶层设计，非常值得我们借鉴。

2.3.1 房地产估价立法

国际上专门针对房地产估价立法的国家除英美外还有荷兰、澳大利亚、南非、日本等国。荷兰颁布了《荷兰房地产估价法》；澳大利亚颁布了《土地估价法》；南非颁布了《房地产估价师职业法》；日本颁布了《不动产鉴定评价法》和《不动产鉴定评价法施行令》。这方面对我们也有很好的示范启示意义。

2.3.2 评估准则国际化

随着市场经济的全球化，评估人才和评估机构也将呈现国际化趋势，我们有必要借鉴欧盟《欧洲评估准则》和英国《RICS RED BOOK》的观念，塑造估价行业的社会信托责任意识和估价师的职业荣誉感，进行抵押估价风险对策的顶层设计。

3、风险对策探新

3.1 健全法律法规

3.1.1 法律体系建设

我国在2016年颁布了《中华人民共和国资产评估法》，但尚无专门针对房地产估价的法律，只是在《城市房地产管理法》中规定了实行房地产价格评估和评估人员的认证的制度。在强调依法治国的在天，有必要进一步借鉴市场经济发达成熟的国家和地区的经验，加快推进我国房地产估价的立法工作，推动行业健康发展。

3.1.2 职业道德建设

建立职业道德标准是防范房地产抵押估价风险中最为重要的举措。目前国内《房地产估价规范》中的职业道德规定未上升到伦理道德准则的高度。相比而言英国的RICS 将职业道德要求作为必须恪守的核心价值，我们的职业道德要求更侧重于估价师的职业行为，而对于社会担当、荣誉观、使命感则有所忽视，这方面有必要加强。

3.1.3 保障机制建设

房地产抵押估价过程中的外部风险难以预测和规避，有必要借鉴其它地区或行业的成功经验，全方位建立房地产估价师的职业风险保障制度。澳大利亚采用保险理赔的方式转移风险，韩国则是通过设立共济基金实行行业自保。这些方式可以有效地转移不可控风险，并且能督促估价师加强自身道德修养、提高业务水平。

3.2 改变行业现状

3.2.1 调整业务模式

房地产抵押估价过程中，银行有选择估价机构的权利，贷款客户也具有影响甚至左右估价结论的意愿和能力，相比而言估价机构则处于天然弱势地位，容易被银行和客户左右。

银行习惯性地把抵押估价作为“风险转移”而非“损失控制”的方式；某些估价机构为了生存而采用低价承揽、迎合需求、利益输送等方式恶性竞争，双重作用下风险控制变得更为困难，本文提出两种调整模式：

（1）强化银行自主评估

银行聘请外部估价师，严格按照行业标准、市场情况对押品进行独立估价，其结论不作为房地产抵押贷款价值评估的基础；银行内部估价师承担对外部估价师、估价机构、估价报告的可靠性评估的责任，不参与信贷决策，同时规定不能转嫁风险责任。这种方式要求银行内部估价师不仅具备房地产估价的专业技能，还要懂金融，这样才能以银行的视角看待市场和押品的客观价值，充分运用抵押估价的谨慎性原则并且自主掌控风险。

（2）银行、客户共同委托

押品估价的一个重要作用是克服信息不对称，为借贷双方提供客观、公正的分析和结论，所以信息完整度或披露度是风险控制的一个重点。如果将抵押人和抵押权人作为共同委托人就可以从合同上明确当事各方的责权利，避免来自任何一方的不合理要求从而达到控制风险的目的。

3.2.2 加强行业信息建设

房地产抵押估价需要丰富的信息和数据，目前国内房地产估价机构各自为政，不仅缺乏统一的信息源而且缺乏必要的信息处理手段和技术，难以充分发挥专业优势。估价行业有必要建立一个高效、规范、实用的市场信息数据库，利用地理信息系统和卫星定位系统技术，使信息的沟通传递更加及时、准确和全面。

3.2.3 构建完善的质量体系

质量管理体系的核心包括组织结构、作业流程以及风险评价系统。其中的风险评价系统需要有多层和多样的定性指标，通过赋予估价过程中各风险因子不同的权重建立有操作性的系统，在提供房地产估价服务时依照PDCA 循环流程进行矩阵运算以评判风险。

3.3 发展估价理论

3.3.1 更新抵押估价理念

房地产抵押估价带有一定的主观性，一个成熟稳定的市场环境中的估价师应坚持独立、客观、公正的立场，不受他人左右，不违业市场规律，以追求客户的信任为自己的目标。优秀的估价机构和估价师应意识到自身担负的不损害而且能维护他人正当利益的社会信托责任。基于此，本文认为押品估价应该从只针对“物”的估价转向兼对“物”和“人”(企业）的评价。银行对借款客户的“6C”标准基于对其借款风险的评判，房地产抵押估价也可以参考这一标准，综合抵押人因素进行押品评估，多维度分析确定押品的抵押价值从而达到控制风险的目的。

3.3.2 估价方法推陈出新

（1）传统市场法的盲点

房地产抵押估价中经常会出现不同估价方法的结论差异过大的问题。笔者认为原因之一可能是传统的估价理论和方法忽视了房地产开发过程中的沉没成本因素。

按照诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨教授的解释：如果一项开支已经付出并且不管做出何种选择都不能收回，一个理性的人就会忽略它，这类支出称为沉没成本，忽略沉没成本是一种睿智。房地产抵押估价时如果拘泥于沉没成本可能会使测算结果发生过大偏差。

（2）房地产开发中的沉没成本

一个产业的固定成本或沉没成本很高就会形成进入门槛。房地产是资本密集型行业，它具有极高的初始投入、退出成本以及较低的边际成本的特性，一般的小企业由于“输不起”而不能或不敢进入，而大企业则可以依靠其雄厚的资本实力，利用沉没成本确立竞争优势。房地产的项目资本金、前期成本、项目团队等等都是构成沉没成本的重要因素，而项目开发周期尤为重要，根据对保利、万科、绿城、恒大、碧桂园等开发商的分析，多数项目开发周期达到3-4.5年。

对于开发商而言，开发周期过长必然增加沉没成本。为了降低其影响，正常的情况下应加快土地开发速度，提高项目周转率、现金周转率和销售进度。但是在市场存在泡沫的情况下，房地产预期价格高企所产生的超额利润可以弥补期间成本，因此开发商倾向采用囤积土地、延迟开工、捂盘惜售等与常理相悖的方式提前预支市场的消费能力获得暴利，这实际就把房地产市场的风险放大并转嫁给了银行和全社会。

（3）估价方法新探

现行的估价方法中，作为市场法的测算基础，成交价格对最终的比准价格有着决定性的影响。在房地产市场存在泡沫的时候，不仅成交价格可能非理性，更重要的是其中隐藏的沉没成本通过交易被释放出来，这就使得抵押估价时难以通过常规的因素修正进行合理测算。此时若根据经济环境和市场情况，从抵押估价需遵循的谨慎性原则出发，对销售费率、管理费率进行技术处理，降低开发商捂盘惜售或囤积土地形成的机会成本，在市场法的成交案例价格中剔除或修正各类“沉没成本”，使市场法与其它估价方法在价格内涵上保持一致，从而让评估价格回归理性，达到控制押品风险的目的。

结语：

房地产抵押估价风险源于金融政策的调整、市场的波动变化以及房地产开发模式、银行信贷投放、估价机构的经营管理等多个方面，其风险控制关系到金融、经济乃至社会的稳定。目前房地产估价进入了发展的瓶颈期，行业的信托责任意识不足、估价理论固步自封和风险意识淡薄是重要的原因。本文提出了进行法律法规建设，包括健全法律体系、加强职业道德建设、建立职业风险保障制度；改变行业的现状，包括调整业务模式、加强信息建设、构建完善的质控体系、更新抵押估价理念，对传统的估价方法进行创新等风险对策实现降低风险的目的。