朱玉香，陈小歌，毛 川

(河南测绘职业学院，河南 郑州 451464)

大力开展农村宅基地和集体建设用地权籍调查、登记和发证工作，是保障农民合法权益、维护农村社会秩序稳定的关键举措之一[1]。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《河南省农村房屋不动产登记实施方案》(豫不动产登记联办发〔2017〕1号文)等文件精神，郑州市不动产登记部门决定开展房地一体调查登记工作，清查农村宅基地和集体建设用地的权属、位置、权利信息和房屋及其上建(构)筑物基本情况信息[2]，为农村房地一体确权登记和发证工作提供依据。本文在实际调研的基础上，对调查区现状进行分析，探讨房地一体调查工作流程，详细阐述了调查工作过程中的关键内容，为其他城市开展此项工作提供借鉴。

1 调查区概况

1.1 调查区自然地理概况

郑州市作为河南省省会，位于河南省中北部，是我国重要的交通枢纽城市，全市面积7 567平方千米，常驻人口1 274.2万，包括6个区、5个县级市以及1个县。调查区以山地、丘陵为主，交通便利，土地使用以居民地为主，房屋建筑较为密集，但农民常年外出务工或进城生活，导致房屋空置率高，为房地一体调查工作带来极大的不便[3]。

1.2 已有资料情况

为确保房地一体调查工作顺利的开展，对已有的资料进行收集和整理，包括郑州市行政区划编码，作为本次工作的编码依据；郑州市乡界、镇界和村界。坐标系为2000 国家大地坐标系，格式为 SHP 格式，用于高清影像获取作业调查的范围；郑州市已登记的不动产登记资料，如历年已发土地证和确权证等，用于调查核实等工作；全市已有等级控制点及相应的地形图成果资料，用于内外业处理资料参考。

2 房地一体调查工作流程

根据国家和地区关于房地一体调查工作的标准规范，需查清农村宅基地和集体建设用地及相关的宗地信息、房屋信息以及权利人信息等，形成符合不动产登记要求的权籍调查成果。房地一体调查工作流程包括准备阶段、权籍调查阶段、调查结果公示阶段以及数据库整合入库阶段。房地一体调查工作流程如图1所示。

图1 房地一体调查工作流程示意图

在准备阶段，对现有档案进行清理、数据资源摸底调查、调查工作宣传培训、制作调查工作底图以及准备相关的人员设备，确保工作顺利有序开展。在权籍调查阶段进行权属调查和房地测量，其中权属调查包括核实农村范围内宅基地、集体建设用地及地上房屋等建(构)筑物的权属状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表等，对界址线有争议的，需现场记录，填写争议原由书并拍摄照片存档；房地测量是指测量宅基地的权籍要素，测量界址点和房角点位表，丈量房屋边长，计算宗地和房屋面积，制作宗地图和房产分户图以出具测量报告等。调查结果公示阶段是在调查工作完成后，将房地一体不动产权籍调查结果送达农村集体经济组织，通过张贴公告等形式公示权籍调查结果。数据库整合入库阶段是在权籍调查结果公示期满且无异议后，按照《不动产登记数据库标准(试行)》《不动产登记数据整合建库技术规范(试行)》等文件要求，建立房地一体不动产权籍调查数据库，为后期房地一体登记和发证提供数据依据[4]。

3 房地一体调查内容的关键点

3.1 档案清理和摸底调查

根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》(自然资登记函〔2019〕6 号)要求[5]，自20世纪 80 年代以来，各地组织确权登记，为农户颁发的土地权利证书都是受法律保护、具有法律效益的。针对农村房地一体登记任务，是在充分尊重、继承历年确权登记成果的基础上，对未登记的宅基地和集体建设用地进行确权登记，全面完成宅基地和集体建设用地总登记(即首次登记)。因此，郑州市必须建立健全登记台账和档案，凡是群众持有土地权利证书，而登记档案和登记台账没有记载的，必须同步拍照或复印证书，重建登记档案和台账。该项工作将在总体工作开展之前，在基层国土所及村组干部配合下完成摸排、证书清理、真假鉴别等工作，最终完成登记档案和台账的补充工作。档案摸底台账表格示例如图2所示。

图2 档案摸底台账表格示例

3.2 工作底图制作

充分利用可收集到的基础数据(存档的 0.2 m 高清正射影像)和新采集作业区范围内的 0.05 m 高清正射影像，套合乡村行政界线、地籍区和地籍子区数据，制作权籍调查所需要的工作底图。

3.3 控制测量

利用本项目覆盖的基本等级控制测量成果，完成图根控制测量。可根据界址点测量方式确定是否开展图根控制测量，对于界址点坐标采用图解法的地区，控制测量主要用于控制正射影像的精度，图解过程中无须重新开展控制测量。控制测量优先采用省级CORS系统，不能采用CORS系统时，应先布设E级GPS基础控制网至作业区，然后采用GPS-RTK方式或导线测量方式测量图根控制点[6]。

3.4 权属调查

权属调查采用的基本原则是“应调尽调”，调查的内容包括土地权属状况调查、房屋权属状况调查、宗地界址调查、房屋权属界线调查、不动产单元草图绘制以及不动产权籍调查表填写。

(1)土地权属状况调查是指查清宅基地及集体建设用地的权属状况、四至界限、核实房屋权属来源、房屋状况等情况，其中宗地界限在高清影像图上无法判断的，必须通过测量手段辅助进行界址确认，调查结果必须得到权利人的现场认可。

(2)房屋权属状况调查是指结合摸底调查收集的资料，实地核实房屋权属来源、房屋基本信息等，确定房屋权界。

(3)宗地界址调查是指查清本宗地的座落，界址点、界址线位置，界标物类型，以及与四邻宗地的相关位置。

(4)不动产单元草图绘制是基于实地外业测绘的宗地，在现场界址调查后，根据宗地和房屋权属的调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果等，按概略比例尺现场绘制不动产单元草图，或者将调查结果在工作底图上进行标注，最后根据调查结果，按照宗地草图规定的内容和要求进行整理后打印输出宗地图。

(5)填写不动产权籍调查表是指权属调查完成后，调查人员按照《不动产权籍调查技术方案(试行)》的要求，将权属调查的结果及时填写在权籍调查表上。

3.5 房地测量

房地测量主要包括界址点测量、房屋边长丈量、面积计算、不动产单元图编制以及不动产测量报告撰写等。

(1)界址点测量包括房屋和宗地两大类界址点，测量的常用方法有解析法、图解法。解析法是指根据作业环境采用不同的测量方式，一般情况可以采用 RTK，在信号不好的区域应采用全站仪。图解法是指根据影像情况在图上进行界址测量。当解析成果与图解成果有微小差异时，应按解析法的结果进行整合；若有较大差距时，应尽快反查二维影像的精度，及时找到原因并及时矫正，避免大面积返工。

(2)房屋边长丈量的方法主要包括钢尺、手持激光测距仪丈量法。具体要求包括如下几点：一是房屋边长以幢为单位，分层分户进行丈量。房角点应设在房屋墙勒脚以上；二是实地作业时，对于图形不规则房屋(如圆弧形房屋)，应将其分割成简单的几何图形进行处理；三是实地作业时，对于特殊复杂不规则房屋，可采用全站仪或网络 RTK 来测量各房角点的坐标；四是绘制草图，通过内业作业将房角点连线成闭合图形，计算房屋边长。

(3)面积计算是指采用坐标法或几何要素法对总体面积、房屋面积等进行计算。坐标法是指采用解析法获取宗地界址点和房角点坐标，在此基础上计算宗地和房屋面积；几何要素法是指通过丈量的数据进行草图绘制，根据绘制图形采用的软件自动计算几何要素面积。

(4)不动产单元图编制是指利用内业编图软件，依据权属调查成果，对界址位置、权限信息等进行录入和编制，形成不动产单元图。编制过程需注意以下三点：一是当内业进行房屋处理时，存在共边情况，应进行房屋线捕捉处理，保证房屋闭合；二是要保持正确的拓扑关系和逻辑关系，不能有悬挂的点、线，面状要素要严密闭合；三是房屋的属性、层次、宗地四至、地类、宗地权属名称要逐个注记。

3.6 调查结果公示

制作权籍调查公示图，在本集体经济组织范围内对权籍调查结果进行公示。公示图以村或组为单位制作，对于面积较大的村组可以分割成多张出图。公示图涵盖原工作底图上的主要要素内容，并增加土地权利人、宗地面积、建筑面积、界址边长等要素，对宗地面积、建筑面积及相应权利人等重要信息要以表格形式一并公示。

3.7 数据建库

农村房地一体不动产权籍调查结果公示期满无异议的，按照《不动产登记数据库标准(试行)》等文件要求，对数据进行质检。质检合格后，构建集图形、属性和电子档案于一体的房地一体不动产权籍调查数据库。

3.8 质量控制措施

为了确保项目能够保质保量按时完成，进行项目质量控制，主要措施包括如下两方面：一方面成立质量管理部门，制定项目质量目标，建立项目质量管理体系和质量管理制度，明确项目质量管理责任和质量控制程序，制定项目质量管理措施；另一方面是项目作业严格按 《测绘成果质量检查与验收》GB/T 24356—2009的要求，执行“两级检查、一级验收”制度。作业组测量成果经过自检互校合格后进行第一级(项目部级，由项目部质量安全组完成)过程质量检查；第一级质量检查合格后进行第二级(作业单位级，由作业单位质量管理部门完成)最终质量检查；第二级最终质量检查合格后向业主单位提交成果验收申请。“一级验收”是指项目业主单位组织的成果验收。

4 结语

农村宅基地与集体建设用地权籍调查工作密切关系着广大农村村民的核心利益，同时也是维护农村社会秩序稳定的一项重要工作。本文以郑州市农村房地一体调查工作为出发点，介绍了农村房地一体调查工作的流程、开展此项工作的关键点，包括档案清理和摸底调查、权属调查以及房地测绘等，有效地保障了房地一体调查工作的顺利实施，为下一步开展农村房地一体确权登记和发证工作打下了坚实的基础。