王 勇

（信鼎誉合（山西）资产房地产评估有限公司，山西 太原 030006）

房地产评估作为信贷业务中的重要环节，抵押评估报告能够直接影响银行贷款的金额，评估结果的准确性也影响抵押品能否确保偿还贷款的本金和利息。因此，必须正确识别房地产评估工作中的高估行为，对其进行分析和研究，正确利用评估报告，及时发现其中存在的风险并进行预防处理，最大程度上规避或减少抵押贷款所带来的风险，确保国家经济能够朝着健康、可持续的方向发展。

一、房地产评估中高估行为的静态博弈分析

在房地产抵押评估工作中，最显著的道德风险是高估行为。出具高估报告，不仅会提升金融机构的评估风险，同时使房地产评估机构产生巨大的损失。就目前情况来看，国内房地产评估行业的环境秩序仍然比较混乱，经常出现恶意竞争的现象。在博弈论视角下，通过构建静态博弈模型，从正常和恶意竞争两方面来分析房地产评估中的高估行为。

（一）正常竞争下高估行为的静态博弈

通过提出5种假设，来构建房地产评估机构A与B之间的博弈模型。具体假设如下所示：

1.博弈参与者

将房地产评估机构A和B作为博弈过程中的参与者，并且这两个房地产评估机构都是理性经济人，会根据自身利益最大化的原则来作出相应的决策，并且A和B的资质等级相同，二者之间不存在信息交换。

2.策略组合

在博弈过程中，假设一共有四种策略，分别为房地产评估机构A是否选择“正常评估”，房地产评估机构B是否选择“正常评估”。在博弈过程中，A和B不知道彼此之间的决策和概率分布情况，因此其中一方的决策不会直接影响到另一方的决策。

3.博弈次序

在博弈过程中，假设A、B双方同时作出选择，并且处于信息不对称状态。

4.博弈收益

在博弈过程中，A、B双方能够完全了解彼此之间在各种环境影响下得到的收益和概率。当二者选定策略后，双方的收益期望也会随之得到确定。其中，f代表房地产评估机构的正常收益；当达到高估要求后，会获得额外收益s（s＞0）。

5.博弈目的

在博弈过程中，A、B双方的博弈目的都是使利润最大化。

在上述五种假设下，构建A、B之间的博弈模型，并且在不同决策影响下双方的收益情况如表1所示。

分析表1可以看出，无论是房地产评估机构A还是B发生博弈，无论采取何种决策，选择“高估”决策时的收益都会高于“正常评估”的收益，因此大部分房地产评估机构为了自身的经济效益，都会选择“高估”决策。在追求自身利益最大化的动机下，房地产评估机构最终都会选择迎合委托方的高估要求，所以选择“高估”决策是必然现象。

（二）恶意竞争下高估行为的静态博弈

除了正常竞争下的静态博弈，在房地产评估机构之间还存在恶意竞争的现象，常见的方法有：诋毁对手企业、采取降低评估业务收费、同意委托人高估要求的。其中，通过降低评估业务的收费，能够给房地产评估机构提供一定的利润空间，通过减少勘查现场、收集资料、聘请专家等方式，尽可能降低评估业务的成本。然而，这些行为是确保房地产评估报告质量的决定性因素，因此造成房地产评估机构“不努力”的现象。通过提出以下五种假设，来分析评估机构“不努力”而造成的房地产评估高估行为。

1.博弈参与者

假设房地产评估机构A、B作为博弈过程中的参与者，并且这两个房地产评估机构都是理性经济人，会根据自身利益最大化的原则来作出决策，并且A和B的资质等级相同，二者之间不存在信息交换。

2.策略组合

在博弈过程中，假设一共有四种策略，分别为房地产评估机构A是否选择“规范评估”，房地产评估机构B是否选择“恶意竞争”。在博弈过程中，二者之间不知道彼此的策略和概率分布情况，并且其中一方采取的决策对另一方不会产生直接影响。

3.博弈次序

在博弈过程中，假设房地产评估机构A、B同时作出决策，且彼此之间属于信息不对称状态。

4.博弈收益

在博弈过程中，假设A、B能够充分了解彼此在不同情况下所获得的收益和概率。当二者选定策略后，双方的收益期望也会随之得到确定。假设，E作为房地产评估机构的正常收益；F作为恶意竞争时的收益；房地产委托方通常具有高估的要求，需要房地产评估机构能够满足高估需求，才可以负责此项任务。其中，被查处时受到的处罚用S表示，被查处时的概率用P表示。

5.博弈目的

在博弈过程中，A、B双方的博弈目的都是在规范评估和恶意竞争之间获得的超额利润进行选择。

在上述五种假设下，构建A、B之间的博弈模型，并且在不同决策影响下双方的收益情况如表2所示。

在博弈过程中，若房地产评估机构的收入小于预期会受到的惩罚，则房地产评估机构更容易放弃作出恶意竞争的决策。因此，应当加强对恶意竞争的审查和处罚力度，提升恶意竞争的成本，严肃处理出具高估报告的房地产评估师，从而避免房地产评估机构之间出现竞相压价的现象。

二、房地产评估中高估行为的动态博弈分析

在房地产评估过程中，委托人、银行和房地产评估机构之间存在着明显的顺序关系，需要委托人先委托评估，其次是房地产评估机构开展评估工作，最后银行依据房地产评估报告来发放贷款。因此，三者之间的博弈关系符合动态博弈的特点。同时，根据业务来源可以分为自然人、房地产经纪中介和银行三种类型。

（一）高估行为的动态博弈过程

1.房地产经纪中介与房地产评估机构的博弈过程

由于房地产经纪中介的业务存在数量多、内容集中的特点，因此通常采用降低收费的方式来包揽业务。通过提出以下五种假设，提出以下具体博弈过程：

（1）博弈参与者。假设在博弈过程中存在两个利益集团，分别为房地产评估机构P，房地产经纪中介Q。假设二者在博弈过程中均保持理性，并且决策的目的是获得自身利益的最大化，且风险偏好均为中性。

（2）策略组合。在博弈过程中，通常存在以下四种策略，分别为房地产评估机构是否选择“努力工作”，房地产经纪中介是否选择提出“高估”要求。同时，二者并不了解彼此之间的决策和概率分布情况，且彼此的决策并不能产生变化。

（3）博弈次序。在博弈过程中，房地产经纪中介与房地产评估机构之间存在先后关系，并且房地产经纪中介需要提前作出决策，房地产评估机构再根据委托方的决策作出自己的选择。在博弈过程中，假设二者均为学习速度较慢的有限理性主体，并且不断通过试错来寻求自身利益的最大化。

（4）博弈收益。房地产评估机构能够了解自身和对方的收益及概率。在二者的决策制定后，也会确定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈过程中，P的博弈目的是使额外收益与处罚之间进行权衡，Q的博弈目的是获得高估报告来促成二手交易业务并且不需要额外花费成本。

2.银行与房地产评估机构的博弈过程

在房地产抵押贷款的放贷过程中，通常会出现评估机构高估被抵押房地产价值的现象，导致信贷风险逐渐变大。此外，高估行为还会造成劣币驱逐良币的现象，不利于房地产行业的可持续发展。通过提出以下五种假设，提出以下博弈过程：

（1）博弈参与者。假设存在利益群体A、B，其中A是房地产评估机构，B是银行，二者都是风险中立者。

（2）策略组合。在博弈过程中，通常存在以下四种策略，分别为房地产评估机构是否选择“努力工作”，银行是否选择“努力工作”。在博弈过程中，二者作出的决策不会对彼此产生影响。

（3）博弈次序。在博弈过程中，由于房地产评估机构与银行之间存在着先后顺序，并且银行需要通过评估报告的价值来发放贷款。因此，房地产评估机构需要先作出决策，银行再根据决策情况作出相应的选择。在博弈过程中，二者均为学习速度较慢的有限理性主体，并且在不断试错的过程中来选择能够实现利益最大化的决策。

（4）博弈收益。房地产评估机构能够充分了解彼此的收益和概率情况，并且当其中一方在选择决策后，双方也会确定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈过程中，房地产评估机构的博弈目的是能够有效权衡额外收益和被发现的过程；银行的博弈目的是合理分配认真与不认真的审核工作。

（二）高估行为的动态博弈结果

1.房地产经纪中介与房地产评估机构的博弈结果分析

通过上述博弈过程，构建房地产经纪中介与房地产评估机构之间的博弈模型。在博弈模型中，假设房地产经纪中介采取“正常评估”决策的概率为a，采取“高估”决策的概率为1-a；房地产评估机构采取“努力”决策的概率为b，采取“不努力”决策的概率为1-b。在上述提出的假设中，得出房地产经纪中介与房地产评估机构之间的收益矩阵如表3所示。

根据表3可以得出，提升经济效益、加大被查处的概率、加大相应处罚、转移房地产经纪中介的概率，能够有效减少房地产评估中的高估行为。

2.银行与房地产评估机构的博弈结果分析

通过上述博弈过程，构建银行与房地产评估机构之间的博弈模型。在博弈模型中，假设房地产评估机构的正常收益为S，出具高估报告所带来的额外收益为L，房地产评估机构在努力工作时所付出的成本为M，且S＞ M；如果出具高估报告，则房地产评估机构可能会有y个概率受到处罚Z。银行在做房地产抵押贷款业务时获得的收益为E，银行内部监督审查部门做“认真监管”则会付出成本C，银行因为抵押物被高估而造成的损失为K。在上述提出假设中，得出银行与房地产评估机构之间的收益矩阵如表4所示。

根据表4可以得出，通过提升房地产评估的正常收益、降低评估成本、降低银行内部有效监管产生的成本，能够有效减少房地产高估行为的发生。

三、预防房地产评估中高估行为的有效措施

根据上述对房地产评估中的高估行为进行博弈分析，能够得出影响房地产高估行为产生的主要因素为：房地产评估机构的正常收益情况、房地产评估成本、处罚概率及金额、房地产经纪中介转移的概率、银行内部有效监管产生的成本。根据以上影响因素，提出以下三方面的解决措施，希望有效降低房地产评估中高估行为的产生。

（一）银行预防房地产评估高估行为的措施

根据上述银行与房地产评估机构之间的博弈过程及结果可知，银行应该通过建立有效的内部监管机制、建立有效的中介机构风险赔偿制度，有效降低房地产评估工作中高估行为的产生，从而给银行降低损失。

首先，银行应当配备专业的房地产估价理论知识和技术经验的人才，使其能够对房地产抵押评估报告进行全面的检查和监控，尽早发现其中存在的高估行为，使评估工作能够充分遵循房地产估价的原则，排除各种风险因素。其次，银行应当公开准入并随机分配抵押评估业务，可以在规定的时间内要求房地产评估机构提供相关证明文件及业绩资料，提交给银行，并由银行选取出符合行业规定的房地产评估机构，从而建立有效的合作关系。最后，银行应当对房地产评估机构实施存款担保的制度，充分鼓励房地产评估机构与银行之间开展业务合作，为银行提供专业的评估工作。

（二）房地产评估机构应不断加强自我管理

根据上述房地产评估机构的博弈过程来看，针对影响高估行为发生的原因，可以通过聘请专业的房地产估价师、提高房地产估价人员的能力水平等因素，促进房地产评估机构自身的快速成长，降低经营过程中产生的风险问题。

首先，房地产评估机构应当严格避免“挂证”行为，充分提升房地产评估报告的质量，聘请专业的房地产估价人才来开展业务，严格要求房地产估价师必须到现场勘查情况，从而为自身拓展更多的业务，促进自身的快速发展。此外，房地产评估机构还需要充分提升工作人员的专业水平，从而确保估价工作的合理性。针对估价人员能力水平较低而造成估价质量出现问题的现象，房地产评估机构应当定期组织工作人员进行交流和培训，主动采集行业市场的相关信息，充分提升自身的专业能力水平，使企业能够拥有一支专业能力过硬的人才队伍。

（三）行业协会和政府部门应加强监督管理

根据上述博弈过程，还应当从行业协会及政府部门方面来开展有效的措施，充分提升房地产评估机构的收益水平，行业协会及政府部门应当加强监督和管理工作，严格审查评估过程中存在的高估行为，从而提高处罚的概率及金额，最大程度上避免高估行为的发生。

首先，行业协会及政府部门应当提高房地产评估市场的准入门槛，只有房地产评估的政策环境保持稳定，才能确保市场竞争机制更加合理，使各个房地产评估机构具有更高的实力和声誉。同时，针对房地产评估行业准入门槛较低的现象，监管部门必须要提高准入门槛，加强对评估机构的控制，淘汰信誉差、不规范执业的评估机构。此外，还需要加大对不规范行为的监管力度和处罚强度，通过健全房地产评估市场的管理机制，定期检查和不定期抽查房地产评估机构的执业情况，树立良好的行业规范，使房地产评估行业能够健康发展。

四、结束语

综上所述，通过对房地产评估工作中的博弈进行分析，发现大部分的房地产评估公司都会趋向于选择“高估”的策略，并且存在较多的恶意竞争现象，导致评估公司无法保障自身的正常收益，导致房地产评估中的高估行为不断发生。因此，银行、政府监管机构、房地产评估机构等方面应当采取相应的有效措施，通过控制相关风险因素，从而有效促进房地产评估行业的健康、可持续发展。