高媛 姚凯东 徐媛媛 梁天晓 罗晓季

摘要：本文结合北京城区平房的特点，通过对在京高校城区平房管理面临的问题进行梳理分析，从完善规章制度、重视管理人员与团队建设、探索老旧平房的修缮与处置机制等方面提出了相应对策与建议，希望为在京高校城区平房管理工作提供一些参考，从而进一步实现民生改善这一目标。

关键词：高校，城区平房，管理

北京是我国的首都，是一座具有3千多年历史的文化古都，其中以四合院、胡同、街区、巷坊为代表的传统建筑最具历史文化特色。新中国成立后，由于所有制与环境的改变，北京城区大部分的传统建筑虽得以保留，但使用性质发生了重大变化。以“胡同-四合院”为代表的这些历史建筑成为了党和国家机关、在京高等院校等单位的公有住房，原来的宅院、院落大部分被分割、改造变为多户杂居的平房并保留至今。[1]

现实中，在京高校的平房多分布在校外，主要集中在北京城区的二环内，由于远离校区，分布分散，房屋建成年代久远且缺乏维修保护、房屋使用人变更频繁和安全保障缺失等原因，其管理历来是高校房产管理的和安全工作的瓶颈和难点，也是亟待解决的一个问题。[2]

一、城区平房的特点

1.建筑年代跨度大，多为老旧房屋

在京高校的平房多为历史建筑，主要特点是建筑年代跨度大，既有清朝时期保存下来的建筑，也有建于二十世纪三四十年代的建筑，还有建于二十世纪中后期的公有住房。这些平房大多年久失修，属于典型的老旧房屋。

2.建筑密集度高，居住人口多

由于历史原因和城市发展功能定位，北京市选择以旧城为轴心向外发展，而城区平房建筑的密集度较高，以行政辖区分属于东城区和西城区，人口密度达到了3万人每平方公里甚至以上。[3]具体来看，平房原可容纳的居住空间极小，胡同空间狭窄，但很多住户为几代家庭共同生活居住，因此人均居住面积十分紧张，公共资源紧缺，居住需求矛盾复杂。

3.建筑类型多样，多保留一定的历史价值

城区平房主要可分成两大类，一是典型的、具有历史价值或保留了一定历史信息的独立、或连体、连片的老旧建筑；二是历史价值一般或历史信息保留很少的独立、或连体、连片的老旧建筑。但无论是哪种类型的平房，都有着严格的保护要求和改造限制，这一特点，与楼房的更新、改造截然不同。[4]

二、在京高校城区平房管理面临的问题

过去一段时间，城区平房作为公有住房分配给了各在京高校，在一定程度上缓解了教职工的住房分配紧张问题，但是随着社会的发展与时代变迁，现如今，这些房屋已多属于老旧平房，权属复杂，由于房屋位置分散、建筑年代久远，基础设施缺失、居住人员复杂、学校对其管理工作缺位，导致城区平房在安全管理方面存在较多隐患，特别是每年汛期或冬季防火期，均是各高校安全工作的疼点和难点。这些问题主要体现在以下几个方面：

1.房屋权属问题

由于历史等原因，各高校城区平房的权属问题较为复杂。各高校城区平房普遍存在历史状况不清楚、房屋原始资料及承租协议不完善等情况。从公房管理角度来看，这些平房纳入了高校的自管公房范围，其所有权应属于国家，平房住户只是暂时租住这些公房，只有居住权。[5]但部分承租住户在房屋归属与使用权方面与学校产生纠纷，特别是部分住户擅自改变平房的用途，将其用于经营性项目，或再次转租、转借给其他人士，对学校的综合治理与安全管理方面造成了不良影响与严重后果。

2.基础设施缺失

老旧平房建造年代久远，所在区域多处于地势低洼地带，其通道狭窄，排水避雷设施不完善，消防设备不齐全或者过期存放，水、电、暖气等住房必备的日常生活基础设施较差。一些房屋属于连体房，厨房、进出过道走廊、大门为多家共用，部分住户擅自改建房屋甚至破坏原有房屋结构搭建淋浴间、卫生间等其他生活用房，侵占了公共空间，增加了安全隐患，使平房管理和维修养护工作变得十分困难。

3.居住人员复杂

由于这类平房多是各在京高校建校初期及更早时间分配给教职工，或存在房随人流动到各个高校的情况，处于当时的历史条件下，多存在房屋承租协议不完善或缺失、住户之间随意调房或换房等现象。随着时间推移，多数原承租人已相继离世，现平房多由其子女或孙辈几代人共同居住使用，使得平房管理更是难上加难。[6]

4.日常管理欠缺

目前，大部分高校对于城区平房缺乏主动管理且权责不清，目前还尚未形成系统性的保护管理机制。绝大部分老旧平房由于长时间未曾进行过系统性维修和养护，房屋的屋况、结构存在不同程度上的损坏，而用于维修和保护的资金来源较为单一，依靠政策和各高校的维修经费无法从根本上解决问题。

三、城区平房管理对策

各高校作为产权单位，投入城区平房管理的精力和专职人员力量十分有限，面临着较大的压力：一方面，要根据各级部门要求，定期进行各类专项检查工作；另一方面，在每年汛期来临及冬季火灾多发之际，还要组织人员力量进行安全排查，及时消除安全隐患，做好安全管理工作；再者，对于城区平房各住户提出的房屋安全问题和房屋维修困难，亦要处理和尽力解决，避免造成更多的矛盾和问题。

针对这些疑点、难点、痛点问题，本着坚持责任导向、问题导向、安全导向的工作原则，各高校可以从以下几个方面进一步处理和提升城区平房管理工作：

1.完善相關规章制度，进一步明晰权属关系

根据相关规定，平房属于不可售公房，如承租人去世，只可将承租人变更为其配偶，但不能变更为子女或其他承租人。目前，大部分平房的原承租人及配偶均已去世，因此，承租关系不能变更，而房屋的实际使用人又不具备承租资格，导致租赁关系与房屋实际使用情况背离。现住户有困难或有需要，往往寻路无门，导致矛盾加剧。[7]

因此，建议有关部门进一步明确这些平房的权属关系，特别是要明确在承租人及配偶均去世后，平房的居住权与承租权归属为谁、如何归属、存在纠纷时如何裁定、各高校是否有权收回这些房屋等。此外，要制定相关管理单位的权责清单，明确责任范围，探索与现房屋使用人建立安全责任契约，使管理者有法可依、被管理者有法必依。

2.学校层面应重视管理队伍建设

目前各高校投入城区平房管理的人员与力量还十分有限，工作人員普遍存在“身兼数职”的情况，不能做到全身心投入到城区平房的管理中。因此，各高校应重视本校城区平房管理队伍的建设，加大投入力度，培养或聘用一批能力强，素质高，有担当的城区平房管理人员，定期对相关人员进行培训；有条件的高校还可以成立专业的管理团队，专门负责城区平房的维修、人员接诉、日常管理、安全检查等工作。

3.积极探索城区老旧平房修缮和处置机制

大部分城区平房建成年代久远，已无法满足安全居住与现代生活的需求，需要对其进行修缮或处置。针对这些实际情况，北京市已出台了相关政策，例如可以选择货币补偿或购买政府提供的定向共有产权房指标的方式退出原有老旧平房，或对于不愿离开的平房住户，可以自愿申请对平房进行修缮，由相关企业提供修缮方案。

建议各高校可以学习北京市针对老旧平房修缮管理处置方式，主动向上级有关部门、北京市政府申请对于所管理的城区老旧平房采取类似的修缮和处置办法，对于有意愿的平房住户可以申请退租，选择货币补偿或政府提供的政策性住房方案（例如购买共有产权指标、承租公租房）。对于希望修缮平房的住户，应由学校和政府部门组织相关专业鉴定机构对其房屋的屋况、结构、设施等方面进行权威鉴定，满足条件的可以由学校、政府共同对修缮费用进行补贴，对老旧平房进行修缮和定期检修，不满足条件的，在各方达成一致的前提条件应尽早启动处置方案，避免造成安全隐患和责任事故。

四、结语

城区平房是北京市的城市发展和时代变迁的重要见证者和亲历者。由于北京市的政治特殊性，各在京高校该如何做好城区平房的管理工作，保障好平房住户的生命财产安全，避免出现更多的纠纷矛盾和安全隐患，已经成为了当前和今后很长一段时间值得关注和思考的问题。各个单位、各部门应该相互协作，以平房住户满意为立足点，以城市发展为着眼点，以平房整体保护为切入点，以民生改善为落脚点，多措并举，让城区的平房管理工作有成效，有力度，有突破。 PR

参考文献：

[1]顾军， 王立成. 试论北京四合院的建筑特色[J]. 北京联合大学学报， 2002（01）：57-62.

[2]许泽胜， 孙京华， 杨明. 加大校园综合整治力度做好平房拆迁工作[J]. 高校后勤研究， 2009（03）：116-117.

[3]梁熠哲.浅析北京市传统民居的性质及保护对策——以北京城区四合院建筑为例[J].门窗，2017（2）：251-251.

[4]汤羽扬， 张国际. 北京旧城历史文化保护区外平房区分类保护研究[J]. 北京规划建设， 2012， 04（No.145）：31-36.

[5]罗华，殷浩生.高校自管公有住房使用权的管理问题研究[J].中国管理信息化，2017（2）：237-238.

[6]刘立早.北京旧城四合院产权演变探析[J].北京规划建设，2011（4）：21-24.

[ 7 ]张恒.浅谈自管公房权益转移认定[ J ] .中国经贸导刊，2019（17）：116+152.

（作者简介：高媛，硕士研究生，研究方向：资产管理）

（责任编辑：李雪威）