摘 要：随着我国老年人口规模的不断增加，现行养老模式的局限性日益凸显，住房反向抵押贷款是解决养老问题的新思路。文章分析了住房反向抵押养老的发展现状和困境，如社会关注度高、政府政策积极支持、以房养老发展缓慢，并进一步通过借鉴美国的实战经验，分析了我国开展住房反向抵押贷款模式的可行性并提出建议，包括政策保障与支持、法律法规制定及加大宣传力度等。

关键词：养老模式;以房养老;住房反向抵押贷款;对策与建议

中图分类号：F299.23;F832.4;F719 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）15-0048-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.14.048

住房反向抵押贷款（reverse mortgage，RM，俗称“倒按揭”）是近年伴随人口老龄化问题衍生出来的新型养老模式，主要指将房屋的所有权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构基于房屋市场价值、增值预期、折旧、老年人健康状况等因素完成评估，并基于评估价值定期向老年人支付资金，并以此保障和提高老年人的生活质量。

目前，我国人口老龄化问题日益突出，现行养老理念及模式的局限性凸显，探索和开发符合我国国情的养老模式至关重要。

1 住房反向抵押贷款：理论基础与文献述评

1.1 理论基础

储蓄生命周期理论的概念是由美国经济学家莫迪利安尼于1954年提出的，他假定消费者在理性消费的同时会根据生命周期内的收入来分配消费，以满足个人效用最大化。根据生命周期理论，人的一生会经历不同的阶段。在青年和中年工作时期，个人的收入会逐渐提高，达到高峰后会逐渐减少。

在退休后的非工作时期，个人收入会大幅下降，甚至失去收入来源，消费支出占比增加，甚至只有消费支出，利用工作期储备的富余资金用于老年期的养老。通过每个时点上的消费提升个人的消费效用。

生命周期理论是住房反向抵押贷款的一个重要理论基础和宏观指导基础，与个人家庭资产配置以及消费安排相辅相成。

人在年轻时购买房屋，在有富余资金时为未来退休时的生活进行储蓄，而住房反向抵押贷款是老年人对年轻时储蓄的资产配置，将自有住房作为抵押物，获得金融机构提供的养老收入，保障一生的生活质量。

1.2 文献评述

国外学者主要对以房养老的潜在需求、参与意愿影响因素以及风险和产品定价开展分析研究。

Hui Shan（2011）研究了美国近18年的历史数据，发现近年美国住房反向抵押贷款市场呈现大幅增长。

Merrill等（2003）研究了低收入家庭收入与住房反向抵押贷款之间的关系，研究表明低收入家庭平均月收入水平提高20%～25%，特别是贫困线以下的群体收入增长29%。

Chen和Yang研究了房价变化对住房反向抵押贷款需求的影响，认为房价水平与老年人住房反向抵押贷款需求成正比。

国内开展住房反向抵押贷款的研究时间较短，围绕我国开展住房反向抵押贷款的可行性及定价领域开展研究。

柴效武（2010）和陈鹏军（2013）等表明我国具备发展住房反向抵押贷款养老模式的基础条件，并分析了不同养老模式的优势与劣势。

张茜和任燕燕（2013）在研究美国、英国、加拿大、日本等发达国家养老模式的基础上，从业务运作的运作机制、组织模式、政府支撑等方面为我国发展住房反向抵押贷款业务提供参考。

2 发展住房反向抵押贷款的可行性

2.1 我国老年群体规模不断增加

目前，我国老年人数量不断增加，养老问题日益凸显。2020年，我国60岁及以上人口超2.6亿人，占总人口比重为18.70%，其中，65岁以上人口比重达13.50%，超过了国际社会平均标准（60岁及以上人口占比为10%）。

根据联合国预测，我国60岁及以上人口将在2055年左右达到峰值为5.07亿人，與发达国家相比，人口老龄化是我国经济高速发展过程中面临的一个重要问题，也是我国人口发展的重要趋势，是我国今后较长时间的基本国情。

2.2 住房反向抵押贷款养老市场潜在需求大

伴随着我国老年群体规模不断增加，住房反向抵押贷款是解决养老问题的新思路，也是逐步构建我国多层次的养老保障体系的内在需求。与此同时，经过统计发现，老年群体拥有房产的比例要高于中青年群体，即老年群体为房产拥有的集中人群，这是住房反向抵押贷款养老模式的物质基础，是住房反向抵押贷款养老模式能够推广的前提条件。

调查结果显示，老年人的现状是储蓄少、房产多，其中储蓄资产在50万元以内占比为71.10%，拥有1套及以上房产的占比超过72%，相对于日本、美国、英国等发达国家，我国老年人的拥有房产比例较大，且伴随老年人年龄越大，持有房产越多。

3 住房反向抵押养老的发展现状和困境

3.1 社会关注度高，政府政策积极支持

基于我国基本国情，政策层面对住房反向抵押养老给予了积极支持。

国务院于2013年9月出台了编号为国发〔2013〕35号的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，为开展住房反向抵押贷款养老试点提供了政策依据。保监会于2014年7月发布了编号为保监发〔2014〕53号的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，鼓励保险业积极参与住房反向抵押养老试点，并确定北京、上海、广州、武汉为试点城市;2016年7月4日，保监会将试点城市范围扩大至各直辖市、省会城市及部分地级市;2018年8月8日，银保监会发布通知在全国范围内推广住房反向抵押养老业务，以房养老模式正式在全国逐步开展。国务院于2019年3月发布了编号为国办发〔2019〕5号的《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称《意见》），该《意见》在抵押登记、公证、房地产交易等方面对住房反向抵押养老业务进行政策支持，同时将其作为支持普惠金融的重要举措。

3.2 以房养老发展缓慢，市场面临呼声高、市场冷的困境

虽然政府部门连续出台政策大力推动我国住房反向抵押养老试点，但从实践的结果来看效果并不理想，发展非常缓慢，反映了我国发展住房抵押贷款养老保险市场“供需双冷”的现状。

在供给侧，虽然不少金融机构获得准入资格，但仅有幸福人寿相关保险产品获得审批通过，同时相关贷款产品获批贷款的条件较为苛刻，重点针对人群为经济条件较好的老年人，对贷款期限有明确要求的同时将房产作为第二还款来源，这种情况下已经逐渐难以满足老年人终身保障的需求。

在需求侧，老年群体倾向将持有的房产赠予后代等传统观念的影响且对住房反向抵押养老模式不了解，对住房抵押贷款的可靠性存在质疑且持观望态度，仅有139单（98户）老人参与该项业务，老年人参与该项目的积极性远低于市场预期。

综上所述，我国住房反向抵押贷款养老模式的发展速度比较缓慢，目前仍处于呼声高、市场冷的困境，需要追随市场的脚步，快速前行。

4 美国住房反向抵押贷款养老的经验

美国住房反向抵押贷款起源较早，初期，美国一些小的贷款机构开始办理住房反向抵押贷款业务，但反响较小。

直到1987年房产价值转换抵押贷款保险示范项目由美国国会设立并由联邦住房管理局（FHA）提供风险担保，美国住房反向抵押贷款才得到了迅速的发展。这种养老模式不仅为老年群体养老提供了稳定的经济基础，也提供医疗以及意外损失等保障，因此，越来越多的老年人申请住房反向抵押贷款业务。

美国开展住房反向抵押贷款较为成功，主要原因包括以下四点。

4.1 法律法规保障

为促进业务发展及实施，美国先后出台了《国家住房法案》《联邦贷款法案》等法律法规，在法律层面界定了贷款主体要求、用途及目的等。

4.2 政府政策支持

为降低住房反向抵押贷款产品的风险，在产品设计上由联邦住房管理局向金融机构发放的贷款实行担保。该产品因具备政府公信力等特质，受到老年群体的认可与青睐。同时，政府也为该产品进一步推动提供了税收等优惠政策支持。

4.3 宣传力度大

一是为提升老年人群对产品的认识度及参与度，对住房反向抵押贷款养老业务的相关政策及产品开展全方位宣传;二是宣传工作由政府设立专门机构主导，为老年人群提供无偿咨询服务，助力养老传统观念的转变。

4.4 产品种类多样化

根据不同客户群体的需求，开发不同的产品。老年人可根据实际需求与金融机构协商支付最高限额，在未超过该限额前，可多次分批领取，也可一次性领取。同时，双方可以通过协商确定资金领取期限，在约定的期限内，无论老年人身体状况如何以及是否健在，金融机构仍需按之前约定的金额和频率支付金额。在还款方面，可以将抵押的房产出售用于偿还贷款，也可以由老年人或其子女统筹资金偿还贷款本息。如果以上还款来源不足以覆盖贷款本息，超出的部分可由保险公司承担兜底。

5 发展住房反向抵押贷款的建议

我国住房反向抵押贷款仍处于起步阶段，不仅缺乏实践经营的积累，也缺乏顶层制度政策的支撑。但伴随我国人口老龄化问题的日益凸显以及老年人群传统养老观念，发现抵押贷款养老模式具有较大的发展空间。

因此，我国可尽快从政策保障与支持、法律法规制定及加大宣传等方面着手，助推我国多层次养老保障体系的发展。

5.1 强化制度保障及政策支持

住房反向抵押贷款作为一种具有养老保障性质的新型养老方式，需要政府给予政策支持并积极参与，在风险控制、产品定价及老年人权益保护方面发挥主导作用，为该类产品的试点及发展提供强有力的政策指引及支持。

5.2 鼓励各类金融机构积极参与，完善风险控制机制

美国出台的《国家住房法案》明确了由政府部门联邦住房管理局、金融消费者保护局监督并保障金融机构及老年群体双方的权益，为业务良性发展提供了法律保障。对此我国可参考美国的成功经验，建立我国特有的适合当下国情和民情的政府增信机制，并通过担保或再保险机制等多种手段进一步的分散金融机构面临的贷款风险。考虑提高该类产品的市场流动性，分散、转移现金流压力及坏账风险，探索住房反向抵押贷款产品的资产证券化。

5.3 增加市场养老保障产品供给

一是住房反向抵押贷款养老产品可以融合医养模式，丰富养老保障产品，解决养老单一问题，满足老年群体基本身体检查及康复的需求;二是创新住房反向抵押贷款的模式，提供差异化的产品。对于传统观念较强的老年群体，可设置抵押房产可赎回条款，当贷款本息偿还完后可优先选择赎回。同时，为丰富养老产品，可在产品设计时按需配套融入医疗资源。

5.4 做好新型养老产品的宣传和舆论引导

要对新型養老产品的基本概念进行普及，逐步转变现有的养老观念，增加老年人对新型养老产品的理解;同时应充分发挥各级政府及相关金融机构、主流媒体的信用优势和宣传优势，多渠道对住房反向抵押养老产品开展宣传，引导老年人形成一种健康的养老理念，在实践中逐步完善我国的养老保障体系。

参考文献：

[1]HUI SHAN.Reversing the trend： the recent expansion of the reverse mortgage market[J].Real estate economics，2011，39（4）.

[2]MERRILL S R，FINKEL M，NANDINEE K K.Potential beneficiaries from reverse mortgage product for elderly home-owners[J].Real estate economics，2003，9（1）.

[3]CHEN K S，YANG J J.Housing price dynamics，mortgage credit，and reverse mortgage demand：theory and empirical evidence[J].Real estate economics，2017，48（1）.

[4]柴效武，胡平.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究，2010（4）.

[5]陈鹏军.我国“以房养老 ”发展瓶颈及其模式选择[J].经济纵横，2013（10）.

[6]张茜，任燕燕. 住房反向抵押贷款养老运作机制探讨[J].求索，2013（2）.

[作者简介]关芬娜，华南理工大学经济学硕士，供职于中国建设银行股份有限公司广东省分行住房金融业务部。