文/林泉（北京益彰商贸有限公司）

在经济迅猛发展的推动下，我国房地产行业得到发展进步，人们住房需求增加，无疑为商业地产发展带来助推力，基于良好经济效益、带动就业模式促使我国各级城市发展。为保持增长趋势，相继推出有效改革政策，使房地产行业发展回归理性化，而如何优化企业内部控制，成为当前商业地产经营的全新要求和议题。

一、商业地产公司内部控制现状与问题—以H商业地产公司为例

（一）现状

H商业地产公司于2009正式成立，位于朝阳区三里屯商圈，采购20000平方米甲等写字楼和30000平方米商业地产用于出租，投资规模达到25亿元。关于H公司治理结构，分别成立股东大会、董事会等机制，设置管理层法人架构，明确总经理日常服务事项。规范领导层决策、监管职权，形成划分明确、高效快捷的作业模式，形成权限相互制约局面。

关于组织结构，有两位自然股东成立H公司，具体组织架构如图1所示。

图1 组织架构图

H公司现行财务管理类制度有13项，其中主要包含了有关设置财务职位和管理的文件资料。具体而言：财务管理制度每年度修订一次，岗位手册半年度修订一次，每季度财务人员就会计凭证、现金活动精确性进行审核。

H公司2015-2019年经营具体收益及增长趋势如图2所示。

依据图2可以发现，2019年经营收入出现波动，主要原因有：一方面是由于所属商业地产的供给链条发生大幅度调整而造成；另一方面是面临企业付现成本的持续提升，预示企业内部管理出现不当行为。总之，可以明确发现内部传统管理模式与企业当前发展需求严重不符。

图2 2015-2019年营业收入及付现成本费用趋势图

（二）问题

1．控制环境方面

关于企业控制环境方面存在的问题有：首先，缺乏完善的组织结构，H公司属于家族型企业，股东为夫妻，设立执行董事一名，作为企业的实际控制人。逐层设置总经理和副总经理一名，其中总经理主要负责开展全面性工作，副总经理负责生产经营工作。但是，H公司内部总经理与副总经理的人员变动频率过快，导致企业管理模式随之发生变化，其根本原因在于企业的控制人员的主观性和运营理念不断变动。经常出现上任总经理施政短暂周期后新任总经理全新施政的情况，导致企业处于新旧管理风格不断交替、磨合的状态中。其次，实际控制人员过度注重企业现金流量和工作纪律，忽视内部控制实施，进而导致企业内部缺乏完善的内部控制管理体系，尚未设立专业岗位和机构负责。

2．风险管理方面

在目标制定环节目标分析能力严重不足，并且缺少将运营目标、使命、风险应对能力同步进行的目标流程。同时缺少问题识别能力、战略制定和风险掌控能力，加之部分商业地产公司经营周期长，存在缺乏有效证件、证件不更新现象，机遇应对不及时，导致资源过度浪费，在实行过程中风险发生后才会提出应对措施，缺乏前瞻性分析手段。

缺乏风险评估工具。风险评估依赖于历史数据，但企业风险重视程度不足，历史数据未采集，进而造成企业风险评估技术应用不到位。换言之，商业地产公司风险发生时记录不到位，工程部门在质量检测中，首先将质量风险反馈至领导处，之后采取补救措施，但是在补救环节并未记录，缺乏具体的分析与改善建议，仅沿用基本手段处理风险，后续解决方案被忽视，该处理方式会严重影响风险评估工具应用效果。

例如：H公司在写字楼宏观经济发展分析工作不到位，于2019年CBD商业圈正式开发写字楼投入市场，面对当前租赁市场供需关系的大幅度变动，无疑对该商业圈造成影响，各商业地产公司纷纷采取降价招租、降低成本来应对当前欠佳环境，加之缺乏风险评估理念，H公司尚未制定风险应对措施，导致企业出租房面积积压，造成楼宇空置率持续上升。

3．控制活动方面

（1）出租房租定价不清晰、无法应对市场环境波动

商业地产出租定价的多少直接关乎企业业务收益，所以出租屋定价属于业务流程的关键环节之一。但是定价数目过高会导致租户无法接受，定价数目过低会对企业带来严重损失。与此同时，基于变化多端的市场环境，在出租屋租赁价格谈判环节中无法达到一次完成，通常会出现“拉锯战”、反复商讨才能最终确定价格，在这过程中倘若租赁专员独自与组合进行谈判，谈判环节监管力度不足，极易引发腐败、舞弊行为。

H公司在市场调研活动未深入进行的情况下同部分客户签订的合同中房屋租金水平偏低，同时还存在租金递增比率偏低、租赁周期偏长等问题，上述内容均会影响业务收益，给企业带来不必要损失。另外，部分房产租金定价过高，导致出租率下降，造成房屋闲置，对企业造成一定损失。加之H公司租赁专员权限过大，监督和制衡手段力度不足，极易引发管理风险。

（2）租户信用评估体系待完善，容易拖欠租金

商业地产公司现金流主要源头是房租收入，是否定期完成租金收取直接关乎企业整体发展。H公司日常发展中忽视客户信息有效采集整合，未能精准评估客户背景与信用信息，后期运行中未划分租户管理登记，在给予租户收款信用期间实行“一刀切”，一旦信用期过长，容易造成租户资金拖欠行为严重，甚至部分租户搬离房屋也未缴清拖欠租金。同时，H公司仅依靠司法流程只能处理部分租金拖欠问题，并且会消耗大量资源。总之，商业地产公司信用评估体系不完善问题造成租金严重拖欠行径，无法降低该类风险的发生。

（3）安全应急机制缺失，风险反应迟缓

商业地产行业目前已经发展成为我国国民经济重要增长点，同时受到经济周期性影响颇大。加之在商业地产企业中，受其自身发展规模体系的影响，项目公司决策依赖于企业下发文件，在政府部门应用规范措施宏观调控时，不利于立即暴露潜在经营风险，但因企业文件下发时间较长，在这段时间内处于无章可循状况，一旦重大风险暴露，容易造成项目公司不能及时应对风险管理行为。另外，企业安全应急机制不完善，进而导致风险发生时，无法第一时间提出应急措施，对企业造成严重损失。

4．信息沟通方面

（1）信息传递不畅，缺乏共享平台

信息传递的时效性对企业决策起到关键性作用。H公司各职能部门负责采集日常相关信息，由于缺乏统一的IT信息系统作为支撑，导致各部门无法实现信息共享，具体表现在以下两点：一是用友系统数据由财务部门主要用于会计核算和财务分析，其他部门无法共享使用；二是运营部门采集楼宇空置率信息和租金状况无法与其他部门共享。H公司尚未成立信息整合机构、人员配置不到位，致使各部门数据脱节、无法实现共享，不能筛选到有效信息反馈至管理层决策制定环节，进而对商业地产公司整体经营发展造成负面影响。

（2）反舞弊机制待完善，缺乏制约功能

反舞弊机制对“过滤”管理层、严防职务犯罪行为具有极为关键的作用，但H公司管理层对反舞弊工作长期忽略，没有构建完善有效的举报投诉制度和保护制度，导致该企业管理层监管工作落实不到位。同时，客户监管电话反映问题未详细记录和反馈，导致问题解决不及时。

5．内部监督方面

监督是基于风险管控层面实施内部控制的有效保障。当前商业地产公司持续化监控工作中所采取方式主要分自查和审计两种，审计小组定期抽检和关注潜在风险的项目单位，实地考察落实，编制书面式报告就内控效率偏低项目进行调整。但是，由于商业地产企业工作节奏偏快，管理层压力剧增，时常出现内部控制监管机制缺乏重视的问题。除了在内部控制设计、执行环节存在弊端，而且风险处置不当，忽视风险实时追踪和反馈，导致后续内控系统无法妥善处理部分问题，在风险发生时需依赖大量资源处置，对风险管理开展造成不利影响。

二、商业地产公司优化内部控制管理体系的策略

（一）创建良好的内部控制环境基础

1．加深内控认知和意识

企业决策者应当加强内部控制在日常经营中的作用发挥，坚守引导效用完成内部控制制度体系构建、执行环节。同时，加强企业高层管理的内控意识，甚至在内部管理执行分析上由管理层负责改善优化工作，加深印象程度，在日常工作部署中和审核环节自驱成为内部控制管理人员之一，切实贯彻内部控制相关规章制度，并带领全体职工严格遵守，以此提升职工整体能力。由此可见，加强企业管理层内部控制认知和意识的重要性。

2．完善组织结构，充分发挥作用

为进一步提升经营周期效率，应当将合并后且具备制约监管职能的职务集中于统一部分中。具体针对企业组织结构存在的缺陷出具解决策略。同时，在优化企业组织结构中需遵循以下三项原则：一是公开性原则。即在优化完善组织结构过程中，最大化公开职责来提升内控实施效率和方向保障；二是牵制性原则。授权职位和执行职位之间隶属不相容职位相互分离原则；三是效能原则。在经济活动运行和业务循环过程中，不仅需要保障执法结构的公正性，还需将运行效率考虑其中。另外，为保障内控职责实施到位，需强调内控机构与人员的独立性。应当结合企业实际、遵守相关原则构建有效内控组织机构。

3．推动文化建设，激励全员参与

引导企业全体职工将风险意识深入心里。企业文化作为企业经营发展的精神层面动力，需从文化视角教育培养职工，创建思想防线，组织关于内部控制、职业道德教育培训活动，增强职工风险意识培养，帮助职工形成主人翁精神，重新提升内部控制执行自觉性。

（二）建立完善的风险评估机制

1．建立信息分析平台

从相关法律、财务、销售等部门调度专业人员就经过筛选信息进行二次加工处理分析，从中找到内部控制关键点和优先环节，从而为企业风险评估工作开展夯实基础。

2．依据评估结果，综合应用

根据风险评估最终结果，综合性应用风险应对措施，将风险控制在可承受范围中。同时，按照具体业务活动，结合企业发展需求，对经营措施做出适当调整。

（三）加强对关键控制活动的监管

1．合理设置出租屋定价

商业地产出租地定价直接与经济效益挂钩，所以属于业务流程的重要环节。保障价格的稳定性、合理性是重中之重，基于不断变化的市场环境，要求提前进行市场调研活动，企业多部门、多人员共同参与房屋租赁价格谈判环节，合理制约租赁专员权限，进一步加强监管力度，构建监管机制，保障在最短周期内确定最终租赁价格。

2．加强欠费租户清退工作

房租收益作为商业地产现金流的主要来源，确保租金收取的时效性最为关键，从而推进商业地产公司实现稳定发展。具体而言，企业需特别强调租户信息的采集整合，就租户信用信息进行调查分析，后期经营中针对租户实行等级划分管理模式，针对性设置租户信用期，以防出现严重拖欠行为。另外，商业地产公司需构建完善的信用评估体系，有效减少相应风险发生。

3．提升风险反应速度

从商业地产公司整体实施计划着手，构建资金池、共享财务核算，定期集中项目资金，保障合理使用资金，最大限度降低资金闲置和投资时效性。同时，依据我国规定的合理负债比率，严格控制债务风险。现金流属于企业项目开发建设的重点内容，通过银行借贷、金融技术创新等方式来丰富融资渠道，以防出现债务到期无力偿还的违约事项，保障企业征信，获取商业银行的扶持力度，保障企业在面对风险时可安全有效应对，并建立相应安全应对机制。

（四）完善信息沟通渠道

1．依托于互联网技术，实现信息共享化

基于此，可有效节约人力物力所需资源，帮助职工深入迅速了解信息，落实各项工作。对于管理层来说，实施监管各项指标及实施情况也具有重要意义，实现动态化数据管理，就关键指标划分预警线，就触线指标具体分析原因、调整措施改善当前局面。同时，维持监管工作的常态化管理模式，最大限度发挥电子数据管理效用。

2．构建反舞弊机制，引导全员参与

遵循全面性、重要性基础原则打击腐败行为，实现“重点区域重点布防”措施。贯彻落实举报人保护制度，利用举报人提供的线索精准打击腐败行为。强调培养职工职业守信、树立创新意识的团队精神以及正确价值观和社会责任感。在现代化管理中引导职工加强法制理念和风险防范意识，进而保障风险处于可控范围中。

（五）构建科学的内外监督机制

商业地产公司应当定期、不定期展开自我检查，将监管执行措施贯彻落到实处。在企业经营活动中，倘若发现内部控制不足需及时提出纠正措施，或者反馈至管理层进行完善优化。与此同时，内部监管部门还需制定一套符合企业需求的审计方法，构建有效的风险责任追究机制，不断加强个人自控水平，增强责任感。

三、结语

综上所述，随着商业地产公司经营规模拓展、业务迅猛增加，会面临更加复杂化、多元化问题，所以需防患于未然，构建完善规范的内部控制制度。高效化管理机制除了引导实践工作开展以外，还能迅速适应开展事项，适时进行变化。所以，企业需注重文化建设，加强内控意识，在实践中不断探索，最终构建有效的内控制度，为企业日常运营提供保障，有效规避风险，推动企业实现稳定健康发展。