杨绪斌

（单县自然资源和规划局，山东 菏泽 274300）

宅基地作为农村集体建设用地，在维护社会稳定发展、为农民居住提供保障2个方面起到很大的作用。农村宅基地制度改革的提出，对超标宅基地的使用要求有所改变，主要体现在有偿使用、灵活运用2个方面。在该时代背景下，农村土地市场得以初步创建，宅基地作为土地市场交易的一部分，其资产价值得以彰显。宅基地价格评估对基地改革影响较大，所以如何对其进行准确评估，成为当前重点研究内容。由于农村宅基地价格评估研究时间比较短，取得的研究成果比较少，因此价格评估精度存在较大提升空间。为了提出一种更为可靠的宅基地价格评估方法，该文对多种评估方法进行对比，尝试一种新的评估方法进行探究。

1 农村宅基地价格评估

农村宅基地价格评估指的是农村宅基地市场对宅基地的资产价值进行评估，作为宅基地合法流动教育价格。根据宅基地使用特点，认定该交易无使用年限。一般情况下，宅基地价格评估方式有抵押贷款评估、有偿退出补偿标准测算等。采用的评估方法分为2种，其中一种为条件价值法，该方法以非市场价值作为评估依据，给出的意愿价格就是评估价格，该价格非市场价格。另外一种评估方法为传统土地估价方法，该方法以市场分析为主，经过多番对比分析，得出关于成本及收益的结论，根据结论中的内容，对宅基地的价格进行评估。由于这2种方法均存在漏洞，因此应用比较少，需要根据农村宅基地价值特点，提出新的价格评估方法。

宅基地除了居住功能以外，还可以创造其他价值，例如生态价值、景观价值等。所以，在对宅基地价格进行评估时，需要考虑多种因素，主要包括社会经济状况、土地开发程度、市场需求、周围基础设施、制度政策等。为了得到较为精准的评估方法，合理选取评估方法，并加以修正，是当前农村宅基地价格评估方面研究的要点。

2 农村宅基地价格评估方法

2.1 评估方法的选取

目前，应用比较多的土地评估方法有成本逼近法、收益法、基准地价修正法、剩余法、市场法等。考虑到当前农村宅基地市场创建时间比较短，尚不成熟，缺少基准地价评估体系，所以，该研究未选取基准地价修正法、市场法作为宅基地价格评估方法。除此之外，成本逼近法在房地产估价中的应用，要求交易笔数较少，该要求与宅基地交易特点相符，所以适合应用于宅基地价格评估。剩余法和收益法在土地价格评估中的应用，要求确定土地的旧房售价、潜在收益、经济效益，这些信息的收集对农村宅基地的价格评估来说存在一定难度，由于宅基地交易实例比较少，整理资料不需要耗费大量时间，因此这2项评估方法在宅基地价格评估中的应用是可行的。除此之外，该研究还引入了条件价值法，运用该方法获取关于宅基地的意愿价格和租金，综合这些信息，就可以弥补剩余法和收益法的不足。为了得到较为可靠的宅基地价格评估方法，该研究结合3种评估方法，提出一种综合宅基地价格评估方法。其中，涉及的评估方法包括剩余法、收益法、成本逼近法。

2.2 评估方法介绍

2.2.1 剩余法

该方法是一种采用预估开发评估方法，对宅基地价格进行评估的方法，该评价结果扣除一般土地开发费用，涉及的费用包括利润、税费、成本等。将扣除后剩余的价格数据作为评估结果。其中，收集宅基地样点以旧房为主，主要评估计算如公式（1）所示。

式中：J代表税费；N代表房屋现值，M代表不动产交易价格。

2.2.2 收益法

该方法指的是以评估对象未来正常年纯收益预期数值为依据，对宅基地创造的收益进行评估，该评估方法强调了还原利率的恰当性。一般情况下，将宅基地的收益分为2个部分，其中一部分为扣除部分收益后的意愿租金或者房屋实际租金的总收益，扣除部分包括维修费用、管理费用等多项费用，得到的总收益记为宅基地净收益。另外一部分为土地还原利率资本化产生的收益。按照《土地管理法》，宅基地的使用期限是无限的，所以在对宅基地价格进行评估时，可以运用公式（2）和公式（3）进行计算。

式中：γ代表房屋还原利率；σ代表成新率；D代表房屋重置价格；λ代表土地还原利率；C代表房屋纯收益；B代表年费用，涉及的费用有税费、保险费、维修费、管理费等；A代表房的年租金；U代表宅基地价格。

2.2.3 成本逼近法

该评估方法在宅基地价格评估中的应用，通过计算相关数据，获取关于土地的评估参数数值及开发费，除此之外，增加土地以增值收益、利润、利息、税费、土地取得费等信息，开始评估宅基地价格。其中，土地开发费用指的是一种比较客观的费用，在达到某种开发程度的基础上需要耗费的一些费用。土地取得费的计算需要根据宅基地类型，采取不同的评估方式。目前，主要有2种宅基地，一种是存量宅基地，该类型宅基地的土地获取费用的计算以地上建筑物补偿为主。另外一种是新增宅基地，该类型宅基地的土地获取费用的计算以非建设用地机会成本，可以将其理解为农用价值损失费用。

根据宅基地特点可知，其所有权归属农村集体所有，使用权存在流转特性，不存在所有权转移造成的增值收益。另外，在评估新增宅基地价格时，增加用途转换增值评估指标。按照上述评估思想，提出基于成本逼近法的宅基地价格评估方法。

对存量宅基地价格的评估如公式（4）所示。

对新增宅基地价格的评估如公式（5）所示。

式中：U代表宅基地价格；L代表增值收益；J代表税费；R代表土地开发产生的费用；W代表利润，主要包括税费、开发费和土地取得费用的正常回报；Q代表利息，主要包括税费、开发费和土地取得费用的正常利息；G代表非建设用地机会成本损失费用；G代表地上建筑补偿费用。

运用上述3种评估方法，对农村宅基地价格进行准确评估。

3 农村宅基地价格评估方法的应用

3.1 应用地区概况

该应用研究以某镇为主，对该地区82个村庄的宅基地价格进行评估。该镇经济发展速度较快，连续2年被评为集体经济改革先进地区。随着经济的快速发展，提高了该镇村民的生活水平，很多村民搬迁入住楼房。该研究主要对82个村的传统宅基地的价格进行评估。

3.2 数据来源

该研究的数据来源于问卷调查整理结果，问卷中设定的问题以房屋交易、出租意愿、税费标准、房屋建筑工程造价等为主。整理调查问卷发现，回收问卷样本均有效，问卷回收率和有效率分别为98.5%、97.1%。所以，当前通过问卷调查获取的数据来源较为可靠。

3.3 农村宅基地价格评估

该研究采用3种方法来评估村宅基地价格，通过计算3个计算结果的均值，获取宅基地价格最终评估结果。其中，成本逼近法的应用计算结果显示，增值收益10元/m～35元/m，税费为20元/m～85元/m，土地开发产生的费用为60元/m～100元/m，利润为1.5%～3.2%，非建设用地机会成本损失费用为15元/m～80元/m，地上建筑补偿费用10元/m～60元/m。经过计算，存量宅基地价格的评估结果为156/m～294元/m，新增宅基地价格的评估为157/m～296元/m。该计算以几个比较有代表性的村庄宅基地相关数据为依据，所以计算结果会在该基础上出现小幅度变动。

收益法的应用计算结果显示，还原利率为2.0%～3.0%，成新率为1.5%～1.8%，房屋重置价格为200元/m～310元/m，土地还原利率为4.5%～6.0%，房屋纯收益为200元～1200元，年费用为100元～500元，房的年租金为300元～1500元，其中单间租金最高1200元，院租金最高1500元。经过计算，宅基地的价格评估结果为153/m～294元/m。同样地，由于该数值的计算结果建立在几个比较有代表性的村庄宅基地相关数据基础上，因此计算结果会在该基础上出现小幅度变动。

剩余法的应用计算结果显示，税费为20元/m～85元/m，房屋现值为162元/m～186元/m，不动产交易价格为410元/m～500元/m。经过计算，宅基地的价格评估结果为154元/m～296元/m。同样地，由于该数值的计算结果建立在几个比较有代表性的村庄宅基地相关数据基础上，所以计算结果会在该基础上出现小幅度变动。

将上述3种方法的价格估算结果进行统计，以均价作为统计结果，得到村庄宅基地价格155/m～295元/m。

3.4 评估结果分析

3.4.1 价格确定与分级

根据农村宅基地价格评估结果，明确了评估镇的村庄宅基地价格范围，根据该地区近3年的经济发展状况，将宅基地价格等级划分为4个，设置农村宅基地价格范围，并对宅基地价格所属范围内的村庄数量进行统计，结果见表1。

表1 价格确定与分级

3.4.2 价格评价分析

该研究在对宅基地价格评估精准度进行检验时，随机选取4个村落，即为A村落、B村落、C村落、D村落，运用该文提出的价格评估方法，对这4个村落的宅基地价格进行评估，得到土地价格评估等级与数值，见表2。以往提出的方法价格评估精度最高值为92%，如果该研究提出的方法高于该数值，则认为在该方面的研究有所突破。

表2中统计结果显示，该文运用的宅基地价格评估方法得到价格等级结果与国有土地管理标准相符。虽然价格评估结果与国有土地管理标准不符，但是价格评估结果差值比较小。4组评估结果中，最低评估精度为98.26%。所以，该研究提出的价格评估方法较传统评估方法在价格评估精度方面有了明显改善。

3.4.3 农村宅基地价格评估问题

3.4.3.1 基于价格水平的农村宅基地价格评估问题分析

从统计结果来看，村镇驻扎基地基准价格为159元/m～260元/m，各个村落的宅基地价格存在较大差异，调研地区的平均价格为202元/m，其中A村落（镇驻地）的宅基地价格偏高，达到了260元/m，而其他村落的宅基地价格均值在200元/m左右。由此看来，镇驻地的宅基地价格明显高于其他村落宅基地价格。从宅基地价格分布状况来看，二级村落数量和三级村落数量相对多一些，数量分别为35个、33个，是村镇的主要组成部分。由于镇驻地的区位优势较大，基础配套设施较为全面，促进了地区经济发展，因此很多外村落的工人前来就业，出现了该地区人口密集现状，租房需求较大，而其他村落的房屋居住需求较低，交易案例相对少一些，费用较低。

2021年国有土地管理标准设定的A、B、C、D四个城镇村落宅基地价格与评估价格基本保持一致。其中，镇驻地村落的宅基地价格相对高一些，而其他3个等级村落的扎基地价格相差较小，这与实际经济发展状况相符。因此，该文提出的宅基地价格评估方法在价格水平上满足评估要求。

3.4.3.2 基于价格区间的农村宅基地价格评估问题分析

通过分析各个宅基地价格区间分布情况可知，镇驻地的宅基地价格最高，以该地区为中心，沿着主干道向两侧延伸，分布着较多二级村落和三级村落。其中，西部和南都分布的二级村落数量较多，相对偏远地区以四级村落分布为主。

一级村落主要分布在村镇干线道部署区域，对外交通便利，开通交通路线比较多，与其他级别村落的配套设施相比，基础配套设施更为全面，在发展村落经济的同时，强调生态环境保护，根据所在地生态环境资源分布情况，开发了旅游产业，加快了地区经济发展。二级村落的经济发展虽然低于一级村落，但是整体收入水平比较高，村落居民居住比较紧凑，对公交资源的需求相对小一些，当前公共交通建设资源满足基本出行需求。三级村落在村镇地域空间结构部署中占据比较偏僻的地区，以“村村通”为主，存在砂石路和土路，与县道距离较远。四级村落规模较小，且分布地区偏僻，基础设施配备严重不足。从掌握的基本情况来看，价格区间的评估结果与实际情况相符。价格区间比较靠前的一级村落，基础配套设施、交通建设、经济发展、地理优势等均占据较大优势。

表2 宅基地价格评估精准度统计

4 结语

该文围绕农村宅基地价格评估问题进行探究，根据宅基地特点，讨论该类型土地的价格评估方法。通过对比分析，选取剩余法、收益法、成本逼近法作为研究工具，提出综合价格评估方法。应用结果显示，该研究提出的综合价格评估方法能够准确地评估农村宅基地价格，精准度在98.26%以上。通过该文的探究，可以为农村宅基地发展中的价格评估提供参考。