林烁琛 汤洁

摘 要：广州市房地产业已经进入了相对稳定的发展时期，地产开发投资在固定资产投资中所占比重日渐上升。在此背景下，将广州市2010-2019年房地产开发投资额与GDP作为样本数据，运用实证分析进一步研究揭示广州市房地产开发投资与经济增长之间的互动关系，结果表明：这两者之间存在着长期的均衡关系，且广州房地产开发投资对经济增长的促进作用比经济增长对房地产开发投资的刺激作用更显著。据此，本文提出要充分认识房地产开发投资的“两面性”，大力拉动广州房地产投资，合理控制市场热度，加强房地产宏观调控体系建设等发展建议。

关键词：房地产开发投资;经济增长;格兰杰因果检验;发展建议

一、引言

中国经济正从追求高速度发展转变为追求高质量发展，而房地产投资是促进这种高质量转变的关键性因素之一。据国家统计局显示，在2019年，全国房地产开发投资132194.26亿元，其中广州市房地产开发投资达到3102.26亿元，同比增长14.8%。房地产业成为长盛不衰的投资热点，除了其本身对GDP的贡献之外，相关联的建筑业、交通业等都或多或少被房地产业的发展而拉动，对居民的消费、储蓄都将会产生不小的影响。但如若房地产投资规模过大，会产生商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，或者供大于求、库存庞大、资源浪费等问题，这些问题将导致房地产市场秩序混乱进而影响国民经济。国内外学者针对房地产业与宏观经济的互动发展开展了广泛的研究。Chang Nieh（2004）使用格兰杰因果检验，发现房地产投资对GDP具有单向影响的作用。Miles（2009）总结住房投资在美国经济周期中发挥着重要作用。Liming Hong（2014）利用广义矩估计方法，选择了1994至2010年间中国284个城市的面板数据，评估房地产投资与经济增长之间的关系，得出在短时间经济的增长比长期经济的增长更容易受到房地产投资的影响的结论。周仪姜（2019）研究长沙市房地产开发投资额和经济增长的关系，结果表明长沙当地的房地产投资与经济增长是一种长期均衡的关系。夏莉莉（2020）采用2012年-2018年的面板数据对比中国50个城市房地产开发投资指标，通过PVAR 模型进行实证分析，结论表明房地产的快速发展可以明显地刺激我国社会经济增长;但是从长远来看，如果房地产业继续高速发展下去，很可能会导致我国GDP增速降低。汪穹立（2021）在研究江门市的经济增长与房地产投资关系时，发现倘若是在短期内，房地产投资对经济增长并不起到促进作用，或是促进作用不明显;但若时在长期来看，房地产投资对经济增长则起到一个正向的促进作用。

综合国内外相关的研究，发现对广州市房地产投资的研究较少。因此，本文拟研究广州房地产开发投资活动，探讨其在经济运行过程中对经济增长带来的影响，从而发现房地产业与经济增长的良性互动关系，为广州乃至粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的房地产业的发展策略提供合理化建议。

二、广州房地产开发投资历史与现状分析

2008年经济危机之后，广州的房地产随着中国经济一起进入一个萎靡时期。直至2010年，广州房地产开始由低迷景象转变为持续高涨，而在当年9月，全国颁布了“限购令”，限制部分城市购房套数，广州房地产也因此而受到影响。2011年房产限购范围加大，同比2010年增长速度降低了12.61%。2012年广州房地产开始出现低开高走、量价齐升的形态，当年广州市大部分地区同比上涨30%左右。2013年的二手房发展势头较好，总体出现前高后低的特点，又由于“穗六条”限购政策的出台，广州上半年的二手楼市需求大幅增加，其成交量创历年单月最高。2014年国家对“限购令”进行松绑，不再限制发放第三套房贷，广州市进入调整期。2015至2016年的广州房地产基本上处于一个稳定趋好的形势，成交量屡创新高，去库存难度降低。2017年房地产的开发资金来源中，银行贷款占据13.9%，个人按揭贷款占据15.7%，并且购房定金以及认购未签约金额达到30.6%。2018年租赁房政策的出台为房地产业带来不少冲击，并且这种冲击大多数情况出现在全国的一二线城市;另外该年房地产普遍存在低库存，少供货的现象，许多人流量大的区域无房可卖。因此2018年的广州楼市并不乐观。2019至2020年，全国经济逐渐趋于平稳增长的状态，在租赁政策、政府宏观调控，我国货币政策也是十分平稳的。即使总体上看，全国房价飞速上涨，但由于国家一再调控，落实到广州上时，房价并没有明显的变化。

縱观10年间广州房地产的发展，一些问题不容忽视：一是房地产市场不够完善，房地产业的供求矛盾经常受到许多非市场因素的影响。二是商品房质量有待提高，商品房大部分的构建不够合理。三是广州的商品房销售总额与其常住人口和GDP并不匹配。四是广州周边区域市场的协调发展有待加强。五是土地供应稀缺，广州市的荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区等主要贸易交流区域，其土地成交面积在2019年下降了9.3%。六是房地产投资调控不够合理，相关的法律法规仍不健全。在目前的广州市场条件下，当房地产市场产品不充足，住房价格上涨时，房地产投机会造成过度的市场需求，导致产生不合理和不健康的住房价格，从而阻碍房地产市场的发展。

三、广州房地产开发投资与经济增长关系的实证分析

本文研究数据来源于国家统计局以及广州市统计局，主要研究的变量是2010-2019年广州市房地产开发投资额、广州市GDP，分别用EST以及GDP表示。

对两个变量EST、GDP分别取自然对数，命名LNEST、LNGDP，在一定程度上消除时间序列数据上存在的多重共线性现象。考察四个变量之间的相关性，发现LNEST与LNGDP之间的相关性很强，因此考虑建立这两个变量的线性回归模型。为了保证实证建模的有效性，本文先对这两个变量的时间序列的平稳性进行检验。

（一）平稳性检验

从检验结果能看出，在5%的显著水平下，LNGDP非平稳，ΔLNGDP是平稳序列;LNEST非平稳，ΔLNEST是平稳序列。

（二）模型构建

从对LNEST和LNGDP进行单位根检验分析得出，两个变量皆为一阶单整序列，即两者之间有可能存在协整关系。

为此，构建计量模型如下：

其中为第t年的广州GDP取自然对数;为第t年的广州市房地产开发投资额EST取自然的对数;为残差项。

回归结果如下：

即该模型的参数估计与检验结果为：

该回归有可能是伪回归，也有可能反映了长期的协整关系。为了验证实证结果确实反映了协整关系，本文继续对回归残差做平稳性检验.

（三）残差检验

在该时间序列是不平稳的前提下，对原模型的残差项进行ADF检验，若检验显示平稳，则LNGDP和LNEST协整，即LNGDP对LNEST的回归结果有意义，这不是伪回归。

反之，如果LNGDP和LNEST的残差显示非平稳，那么上述回归结果不是协整关系。

观察得出p值为0.0002<0.05，该残差序列在1%的显著性水平下拒绝原假设，即残差无单位根，该数据是平稳的，残差序列零阶单整。由此得出，LNEST和LNGDP具有长期的协整关系，即广州市房地产开发投资与GDP具有长期的均衡关系。

所预估的参数=4.477338，=0.696450，说明从长远来看，广州市人均地区生产总值每增加1%，平均来说广州市房地产开发投资额将增加0.07%，这与预期的经济意义相符。

（四）格兰杰因果检验

在得出LNEST与LNGDP具有长期均衡关系的前提下，进一步讨论这两者之间存在怎样的因果关系。

从表中可知，在10%的显著性水平下，LNGDP可以影响LNEST，但在5%的显著性水平下，LNGDP不是影响LNEST的granger的原因;在5%的显著性水平下，LNEST是影响LNGDP的granger的原因，即广州市经济的增长可以影响广州市房地产开发投资，但结果较为不明显，同时广州市房地产开发投资是促进经济增长的原因。

（五）实证结论分析

通过以上实证分析，可以发现广州市房地产开发投资与GDP之间具有长期的均衡关系，广州市人均地区生产总值每增加1%，带动广州市房地产开发投资额增长0.07%。最后的格兰杰因果检验结果表明，广州市房地产开发投资是影响GDP的格兰杰原因。

四、对广州市房地产行业发展的建议

根据实证结论，结合广州房地产业现阶段存在的问题，给出以下建议。

（一）房地产开发投资可以促进经济增长，但同时房地产开发投资也有可能会对经济增长产生不利的影响，我们应当充分认识到这种“两面性”。

（二）广州市房地产开发投资与GDP有正相关关系，在我国的经济可持续发展中，地产投资是刺激经济增长的重要工具。政府和企业应该实事求是地看待投资和适合區域发展的房地产的长期和短期经济效益。

（三）目前，广州市的房地产业整体正处于增长和发展的阶段，房地产开发的资金平衡还需要一段时间，这意味着房地产行业的发展将对经济的增速产生重大影响。应在考虑到中国经济增长放缓时，避免房产市场过热导致出现经济膨胀或崩溃。

（四）从房地产行业与国民经济协调发展的角度出发，应着重加强房地产行业宏观管理体系的建立，对政策执行情况进行监督，进一步加强中央政府和各级政府的作用。

参考文献

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