杨奕泽

随着经济的发展、城市的扩张，商品房已经成为房地产市场的主流。但在商品房的开发过程中，总会出现一些侵犯业主权益的情况，其中业主最为重要的权利便是建筑物区分所有权，这项权利解决了业主专有部分、共有部分的权利属性，规范了业主大会、業主委员会的职能、执行程序。在2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》中，对《物权法》作出了一定的修改，使整个建筑物区分所有权的权利内容更加明晰，也更有利于业主解决小区内的矛盾纠纷，增加业主权利的救济通道，让业主的权利得到最大限度的保障。

一、建筑物区分所有权的权利属性概述

建筑物之区分所有权，顾名思义是一种在所有权范畴下的权利，就“区分所有”而言，它不同于我们最常见的单一“所有”，业主对共有部分不享有直接的支配力;也不同于共同“共有”，业主对专有部分拥有完全的支配效力。所谓的“区分所有”既包含了“所有”又涵盖了“共有”，是一种拥有两种基础物权外观的权利。基于物权客体特定的原则，我们的每一项物权都是以某一个特定物来作为其权利客体的，也就是说对于我们所有的房屋，承载我们权利的是这样一个单独的居住单元，而非直观上所谓的一物（整幢建筑物），这与一幢建筑物就是一项所有权客体的独栋别墅存在较大差异，基于物权客体特定，建筑物区分所有权便有了其存在的必要。

对于不动产来说，最简单的权利模型便是独栋别墅，对独栋别墅而言其所有权人拥有的所有权即此幢建筑物与四周的分界线所划分出的范围，由于建筑物的所有权为特定的一权，故也就没有了区分所有的必要，所以无论这幢别墅有多少层，其所有权只有一个，不存在因分层而导致权利出现分割，所有权人对这幢多层建筑拥有完全的所有权，此幢建筑物即被视为一物;再进一步来说便是联排别墅，对于这类建筑物，其所有权人拥有的所有权至少在纵向上是连续的，由于联排别墅在不同业主之间存在共用墙，所以所有权人拥有的所有权便不再是建筑物与四周的分界线所围出的范围，而是需要在此幢建筑物内做纵向的分割，分割出来的单元便是所有权人拥有所有权的部分，也即“区分所有”概念下的一幢建筑物内业主的专有部分;对于横向分割的权利类型亦然，例如开发商按楼层出卖给买受人，这时不同的楼层之间就存在了不同的所有权，这样给我们直观地感受便是将一幢单一所有权的建筑物横向切割为各自独立的所有权单元，也就是一项所有权划分为了多所有权，归多个不同的业主所有;最后便是现代社会最常见的多层建筑，对于多层建筑来说，其所有权人拥有的所有权较整体建筑物而言是被分割成一个个小的区域，建筑物在纵向上被分为不同的单元，在横向上被分为不同的楼层，以此来区分不同所有权人所有的所有权，这也就是为何建筑物区分所有权在高层建筑盛行的当代变得十分重要的原因，由于物权客体的特定性，在实际外观上呈现单一物形态的建筑物实际上存在了多个互不干预、互相独立的所有权（业主的专有部分），这些在一幢建筑物内存在多个所有权的权利载体便是由纵向与横向联合划分出来的居住单元，而居住单元与居住单元之间的空隙，便是业主的共有部分，对其享有共有和共同管理的权利。

二、业主的建筑物区分所有权

对于高层建筑来说，其所具有的“一个建筑物拥有多个所有权人”的特性，使之必须有一定的规范来规制不同所有权人之间的权利义务关系，加之近几十年来物业行业的产生，使整个建筑物的权利义务分配变得更为复杂。《民法典》对此在第二百七十一条中规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”共突出了三项权利：

一是业主对专有部分的所有权，即最明显的“所有”权，严格来说是对专有部分的占有、使用、收益、处分的权利，在这样的权利属性下，业主可以自由地对房屋进行出租、设立担保物权等。但是由于不动产的特殊性，不同于其他所有权可以任意处置的特性，业主对建筑物专有部分享有的所有权（专有权）需要由法律对其作出一定的限制，如《民法典》第二百七十二条、第二百七十九条之规定。

由于在一个建筑物内存在多个所有权，各位业主之间的专有权就形成了相对交织的状态。所以专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则以及共有关系的限制。专有权人在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全;行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便等。业主拥有的所有权应当是一种狭义所有权，其使用、处分权能的行使都会受到一定的阻碍，由于房屋固有的特殊性和现代高层建筑的大规模出现，在一栋建筑物内尤其是相邻的业主之间会构成相对紧密的社会关系。业主对专有部分拥有的所有权是建筑物区分所有权的核心，建筑物区分所有权中对共有部分管理、收益的基础便是来自对建筑物的所有权，但是业主对建筑物拥有的所有权与广义上的所有权又存在一定的差异，其使用、收益、处分时较广义上的所有权会存在权能的减损，所以将业主对专有部分拥有的所有权认定为是一种专有权在逻辑上更为清晰、合理。

二是业主对共有部分所享有的共有的权利，例如建筑区内的电梯、过道、绿地、车位等，我国《民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”我国立法虽然没有明确地指出业主对共有部分的共有方式到底是按份共有还是共同共有，但是仅就费用分摊、收益分配等事项来说是依据按份共有的原则来进行处理的。

从我国现有的法律规定角度出发，共有被分为按份共有和共同共有，就共同共有而言，共有人对共有物享有的权利和需要履行的义务都是平等的，由于区分所有的建筑物具有明显的份额特征，义务人所占份额的不同会导致其承担的义务存在差异，并且我国学界所普遍认同的共同共有的情景包括“夫妻共有”、“家庭共有”、“遗产分割前的共有”，可以看出这些共有模式都具有非常紧密的社会关系，且都是在家庭这样一个基本社会单元内而存在的，故而在建筑物区分所有的情况下共同共有显然不能适用。

对于按份共有所需要的明确的份额。由于专有部分面积所占的比例是确定的，建筑区域内的每一位业主都能准确地计算出属于自己的份额。即依据业主的专有部分面积占比来确定其对共有部分的管理权限，可以说建筑区域内共有部分的任何物品都凝聚了每一位业主的权益，除业主之外不受任何人的支配。但在按份共有中，按份共有人可以随时请求分割共有物且可以转让其所拥有的共有物份额，其中关于分割共有物的规定是无法适用到建筑物区分所有权的情况下，共有部分无法独立于专有部分而存在，就同一楼层的共有部分来说，各位业主对共有部分享有的权利不能转让给非本楼层居民的其他人，由于本层居民处在相邻关系中且是共有部分管理、修缮的既得利益者和处在实际地位的控制者，所以业主对共有部分享有的权利不能进行任意地分割，就同一单元所有业主的共有部分来说，以电梯为例，电梯作为高层建筑必不可少的配套设施，它本身对于一楼的居民显然没有什么价值，但这并不妨碍一楼居民对电梯依然享有共有的权利，虽然对于电梯修缮、管理、使用等方面的费用可以由按份的方式收取，但是对附加于电梯之上的共有权却是无法按照份额加以划分，既然不能用份额来划分共有权那么必然也就不能对电梯进行分割。

综合来看，单独地运用共同共有和运用按份共有均不能在建筑物区分所有的情况下对共有部分加以良好的规制，对此，王利明教授认为，建筑物区分所有权共有部分的共有权是依附于业主对专有部分享有的专有权，这种特殊的共有方式具有从属性，区分所有权人行使建筑物区分所有权之共有权重大事项，须通过业主大会和业主委员会集体决策、共同管理，这样认为既表现出法律属性具有“物法性”要素，又具有“人法性”要素，是相较于普通共有模式下的新型共有方式。

三是业主对共有部分所享有的共同管理的权利。在建筑物区分所有权这一章中，规定业主可以自行管理亦可委托物业或他人进行管理，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，共同决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用、筹集建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等。业主对于共同管理权利的行使主要依靠业主大会来实施。

三、业主大会、业主委员会

在小区管理的法律规划之中，业主大会、业主委员会是我们小区管理的主要方式，可在实际生活中，业主委员会和业主大会的成立比例远低于我们的预期，且普遍存在业主委员会成立难、生效慢、资金使用争议大的问题。对此，我国《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

（一）业主设立业主大会，选举业主委员会

业主，是所在区域内建筑物的主人，基于业主的建筑物区分所有权所形成的业主大会，是区域内建筑物的自治的管理机构，由全体业主组成。所以对于业主大会的权利来源，就是每位区域建筑物内的业主，只要是业主就有权参加业主大会，并对建筑物的共有部分行使共同管理的权利，以维护自己或他人的合法权益。

（二）业主委员会即由业主大会选举产生，执行业主大会所决定的事项，并受业主监督

作为业主大会的执行机构，业主委员会的重要性不言而喻。但在我们的实际生活中，业主大会、业主委员会的设立较少，业主们通常对不减损自身利益的社区事宜不予理会，区域内建筑物的自治意识较为薄弱，对业主大会等自治组织没有强烈的需求，故而对其设立与否也就丧失了热情。

（三）业主大会、业主委员会制度在我国无法大面积普及的原因

1.投入与回报的不匹配

在投入与产出的关系领域，讨论商品房与福利房两个房屋类型。

首先是开发商所出售的商品房，大多数购买商品房的业主彼此之间并不熟知，各位业主都处在一个较为独立的社会关系之中，而成立业主大会、业主委员会等这类带有管理性质的机构，对他们来说无论从哪方面去考虑都存在一定的弊端，若作为被管理者，这类业主会因为没有参与到规则的制定中，缺乏了自身的参与度，从而使这些业主发自内心地抵触由业主大会所决定的事项;若作为管理者，由于业主大会、业主委员会所能决定的事项比较有限，通过业主大会对区域建筑物共有部分进行权益分配的时间成本又比较高，对管理者来说自己投入的精力无法及时得到正向的反馈，也就慢慢对业主大会失去了耐心。从这里我们可以总结出三点业主大会等业主自治制度无法长期有效存在的原因，一、法律地位不明确，无法达成全体业主对区域内建筑物管理的共识;二、执行效率低，没有配套的制度框架协助其运行;三、权能较小，无法满足如今日益增长的人民的需求。

其次是单位所提供的福利房，相比于商品房来说，居住在福利房中的各个业主之间关系更为紧密，他们大多数是同事、上下级，所以在这个群体中对各方的权益的平衡就显得尤为重要。业主大会、业主委员会设立的初衷就是为了帮助小区居民更好的生活，并且平衡各位业主的权利与义务，而“平衡”就意味着必然有一部分业主的权利会受到减损，这样一来，处在一个人际关系较为紧密的关系圈中的居民对谁来管、怎么管恐怕都会“敬而远之”。所以与其成立一个无法发挥作用的业主大会，还不如仅依靠各家各户的自觉来规范小区生活中的事项。

2.业主对业主大会、业主委员会制度的了解程度不够

根据《民法典》第二百七十八条的规定。业主共同决定重大事项时需要首先专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其次参与表决专有部分面积占四分之三以上且人数四分之三的业主同意，才能做出一些重大的决定。法律在参与表决时设立了双重门槛，需要在专有建筑物面积占比和人数上都达到要求方可启动表决程序，这样规定既平衡了大面积住户的权利也保障了小面积住户的利益，是较为公平的方式。而在通过决议时，由于改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等行为都是建筑区划内十分重要的事项，其改变关系到各位业主的切身利益，为了照顾到绝大多数业主的权利，规定四分之三的比例同意是合理的。

结 语

建筑物區分所有权作为业主所享有的在社区生活中最重要的权利之一，以目前的立法进程来看还是有所缺陷，在处理一些较复杂问题时可操作性不强，同时对共有部分、专有部分的权能归属规定模糊，在小区业主大会、业主委员会方面，虽然制度和程序均十分合理，但是无法从根本上解决业主大会、业主委员会成立数量少、决议生效难等问题。故此，国家适时出台有关建筑物区分所有权的独立法案，是完善建筑物区分所有权的重要方法之一，并且将共有部分、车库、绿地等加入不动产登记中，以明确的记载来规范实际生活中权利范围的模糊，通过改善现有的建筑物区分所有权规制模式来进一步增强法律条文的可实施性。加强对专有部分的权利限制，规范共有部分的权利边界，限制开发商的有关权利，推动业主大会、业主委员会的切实落地，才是增进人民福祉、规范小区制度的一剂良方。