文／屠 帆 浙江工业大学管理学院 教 授

丁 然 浙江工业大学管理学院 硕士研究生（通讯作者）

引言

基于“住房不炒”的市场定位和“大力发展住房租赁市场”的指导思想，我国开始推进和完善“租售并举”政策。2019 年，中央财政支持了16个城市实行住房租赁试点，2020年7月新增8个，租赁市场在我国呈上升发展趋势。如何从居住空间、租赁价格和租购权利平衡等方面推进租赁市场稳健发展成为重要议题。“租购同权”本质上是要保障租购双方享受同等的“公共服务权益”，改善公共服务设施的配建对发展租赁市场和提升城市宜居性具有重要现实意义。

不动产的价值可用以估算城市公共服务的影子价格[1]，现有大量研究以房价为研究对象，验证公共服务设施对房价的资本化价值，包括：地铁的可达性[2,3]，“学区房”效应、教育质量和公平性[4,5]以及环境条件[6,7]。少量研究还关注了医院[8]以及商超便利店[9]的作用。但就租金而言，国内研究远低于对房价的关注，主要在研究租金的微观影响因素时选择了部分公共服务设施作为邻里特征进行分析，或就房价对比讨论，认为交通便利性和房屋内部配套更能提升国内租户的支付意愿[10,11]，而教育、医疗和生活设施的影响存在不确定性。与国内研究相比，国外对于住房租赁市场的研究成果较丰富，也反映了住宅市场的成熟度，如探讨公共交通可达性的溢价效应[12]，教育资源对家庭式公寓租金的积极作用[13]，绿地对租赁住宅的景观价值[14]以及住宅配套，如：停车场等[15]。

因此，当前国内对住房租赁市场需要进一步探究：（1）既有研究大多选择某一类公共服务设施或单一属性，从完善公共服务设施配套的实践需求出发，迫切需要在理论层面厘清公共服务设施内涵和属性，并放在统一框架下进行讨论；（2）已有研究关注房价而忽略租金，反映了住房市场的结构性矛盾。理论上租金较房价更能反映设施的溢价效应，因为房价包含了对未来收益的投资，而租金反映了居民对当前公共物品的支付意愿[16]。

本文以杭州市为例，选取五类公共服务设施，包括交通、教育、医疗、生活和景观，以设施的最近路网距离（可达性）、规划半径内的设施数量（集聚度）以及设施的等级（质量）为特征变量，利用空间滞后模型分析公共服务设施配置属性对租金的影响，并就租房者的居住空间需求提出设施配置建议。

1 研究区域、数据和方法

1.1 研究区域

杭州市是浙江省的省会城市，位于长三角南翼，下辖十个区、一个县级市和两个县。考虑到各区域经济发展和住房空间分布差异，本文选取杭州市区，即上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳和临安10 个行政区作为研究区，其中上城、拱墅和西湖为杭州的主城区，拥有两大中心商务区，分别是位于拱墅的武林CBD 和位于上城的钱江CBD（图1）。

图1 研究区域与样本分布（图片来源：作者自绘）

1.2 数据与变量

本文研究数据包括租金和公共服务设施POI信息。

租金数据源于杭州链家网2021 年5 月小区整租普通住宅的平均单位挂牌价格（元/m2/月），社区的建筑和邻里属性源于杭州链家和房天下网站。将小区价格与社区属性信息匹配，并剔除了仅有一笔出租房源的小区，最终获得1226 个样本点，分布如图1。

因变量为小区平均租金，对租金和取对数的租金数据进行对比，发现取对数的租金样本更符合正态分布，所以因变量为取对数的租赁价格（lnRent）。特征自变量包括五类设施的最近路网距离（D_Xi）和规划半径内的数量（N_Zj），由于中小学招生教育改革尚在进行，纳入学区评级变量可以体现教育质量，故按市重点、区重点和普通学区设置分级变量。规划半径借鉴《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的标准，幼儿园为300m，公交、小学、社区医疗站、超市和农贸市场为500m，其他设施半径为1km。由于餐饮店铺繁多，故餐馆变量以小区1km 内菜系的种类数量为表征（Type_餐馆）。地铁分为已开通的地铁口和在建地铁站，医院分为综合性三甲类和非三甲类，公园根据杭州市园文局文件分为A 类和非A 类。控制变量包括其他建筑、邻里和区位因素，其中CBD 的距离为乘公共交通出行的最短时间。

1.3 研究方法

1.3.1 特征价格模型

特征价格模型（Hedonic Model）是商品价格与各特征属性之间的函数关系式[17]，通过系数的值判断属性的隐含价格，有线性、半对数和对数三种形式。对样本构建Hedonic 模型，经比较后采用半对数形式，如下：

2 杭州市公共服务设施和租金的空间分布

2.1 公共服务设施的热力分布

利用核密度分析揭示公共服务设施的空间分布（图2）。杭州市公共服务设施整体呈“多核心集聚，主城内高热”的空间特征。具体来看，主城近市中心的武林广场为密度高值区，且面积较大，钱塘近主城的下沙板块也形成了一个相对面积较小的高热核心区，而远离主城的外围区域设施分布相对分散，在各自区域内有小范围的集聚圈。

图2 公共服务设施热力图（图片来源：作者自绘）

2.2 杭州市租金的空间分布

利用GIS可视化杭州市各区域租金价格均值，观察空间分异（图3）。主城和滨江四区的平均月租金较高。其中，滨江最高，超过了75 元/m2，滨江区属高新产业园区，亦属“高薪”区，就业机会多，租房需求大。其次是拱墅和上城，为68元/m2，其主要依托区位优势，坐拥两大中心商务区，设施配套完善。西湖区租金平均水平为65元/m2，紧随其后。主城外其他区域租金相对较低，邻近“贵价区”的钱塘和萧山为48 元/m2，许多在滨江工作的租户会选择萧山或下沙租房，降低租金成本压力。临安最低，为22 元/m2。

图3 租金的空间格局（图片来源：作者自绘）

3 公共服务设施对租金的影响分析

3.1 空间自相关与模型检验

空间自相关是某个属性值在某个区域的观测数据之间存在的依赖性，全局自相关常用莫兰指数测度。经测算，Moran's I 为0.484 ＞0，且通过了0.1%水平的显著性检验，说明租金存在显著空间正相关。

诊断OLS 模型发现LMLAG、LMERR 和R-LMLAG、R-LMERR 均通过了显著性检验，说明需要空间回归。对空间模型进行回归检验（表1），结果表明，R2：SLM ＞SEM ＞OLS，LogL：SLM ＞SEM ＞OLS，AIC：SLM ＜SEM ＜OLS，SC：SLM ＜SEM ＜OLS，说明SLM 拟合效果最佳，最终报告SLM 结果并作具体分析（表2）。

表1 模型检验（表格来源：作者自绘）

表2 SLM 回归结果（表格来源：作者自绘）

3.2 实证结果

由标准化系数可知，租户愿意为通勤和餐食相关设施承担更高的租金成本，表现在邻近地铁口或火车站、1km 内地铁口分布密集，以及1km 内各系餐馆集聚，对周边小区租金的显著溢价最高。对比可达性和集聚度对价格的提升作用，已运营的地铁口、三甲医院和社区医疗站的可达性强于集聚性，A 类公园的集聚性强于可达性。教育类设施不会引起租金价格显著波动。具体如下：

一是就可达性而言，租户愿意为出行便利和近三甲医院及社区医疗站支付更高租金。步行路程短表现显著溢价作用的设施包括地铁站、三甲医院、社区医疗站和火车站，而非三甲医院有强邻避性，抑制租金。交通显著影响租金，小区至地铁口或高铁站的路网距离减少1%，租金分别有0.05%和0.04%的增值，在建地铁站不能满足即时需求而不能提升价格。三甲医院的可达性有0.04%的溢价，但非三甲医院的邻避性带来0.02%的贬值，说明普通医院的负面环境因素会削减住宅的租赁价格，而优质的医疗条件不但能抵消这部分负面影响，且能提高居民的租赁意愿[8]。此外，社区医疗站在能保障居民的基本医疗需求的条件下，也可提升租金。

二是租金不仅受设施距离影响，也受地铁、餐馆种类和大型景观资源集聚程度的强烈影响。分布密度增加对租金有显著溢价作用的设施包括地铁口、各系餐馆和A 类公园。1km 内地铁口集聚，小区居民愿意为通勤便利承担此部分0.65%的租金溢价。租客大部分为年轻群体，对外食和外卖需求高，1km 内各系餐馆综合性强，能提升租金和租户支付意愿。A类公园集聚有6.45%的景观增值，但非A 类绿地无显著作用，说明租户对绿地价值的支付偏好重在其质量高低，而不单考察数量多少和距离远近。此外，商场和超市在规划半径内集聚的负外部性更强。

三是“学区房”对租金未表现出显著溢价。大量“学区房”研究表明学区质量对房价有明显的抬升，但租金随学区质量的波动不显著[18]。受入学政策影响，租户和业主在教育权上不能享受完全平等的权益。杭州市2017 年响应“租购同权”颁布了《杭州市人民政府办公厅关于印发流动人口随迁子女在杭州市区接受学前教育和义务教育管理办法（试行）》，提出了保障长租者享受“可读公办学校”的权利，但实质上无法打破顺位入学和准许制度的限制。

此外，老旧小区的租金偏低，物业水平高的小区租金偏高，低绿化高容积的小区租金偏高，多为高层公寓。两大CBD 均刺激租金上涨，但作为新城市窗口和就业中心的钱江新城对租金提升程度更高。

结语

文章将五类设施放在统一框架下，研究公共服务设施属性对住宅租赁价格的溢价影响，弥补了现有公共服务设施对住房租赁市场研究的不足，对完善公共服务配建、改善租户居住环境具有实践意义。

一是加快轨道交通建设，进一步提高交通的可达性和增加交通设施节点的分布密度。交通条件与覆盖区域内的住宅价格波动直接相关，尤其轨道交通的便利性对租户的出行通勤具有重要影响。根据58 安居客房产研究院发布的《2020 年住房租赁年度报告》，除居住安全性外，租房人群对周边交通条件的关注度最高。建议提高交通网的通达性，增加路网密度，扩大公共交通覆盖面和设施的实际可达范围。统筹规划交通站点和宅地选址（尤其租赁住房用地），提高居民公交出行的便捷程度和选择偏好。

二是提高公共服务设施质量，促进整体质量均衡，增进居民获得感。租金对部分资源的质量优劣更敏感，反映了租客对高质量居住环境的追求。如三甲医院和A 类景观提升租金，而非三甲医院和非A 类公园表现了不同程度的负外部性。建议针对集聚或邻近有负作用的设施差异化配置，从外部利用周边其他优质设施的正效应，对冲邻避设施的负效应，如提升该区域的公共交通便利性。从内部提升质量能级，改善管理模式，如提高医护人员素质，分级对公园免费或收费。

三是租金对学区不敏感，说明教育的公平性是“租购同权”真正落地的难题，这关乎如何处理教育资源在购租双方之间的分配。建议从普通学区试点“按居住地入学”，增加投入或促进资源流动共享，如开展优质学校在线课程等，全面推进教育质量提升，以期平抑学区热度，促进教育公平化。