向为民 谢静 李娇

摘   要：基于脆弱性理论、房地产价格影响因素，构建了住房价格动态模型，采用动态面板GMM估计初步研究了我国2003—2020年经济基本面和预期因素对房价波动的影响，并采用门槛模型进一步分析了房价波动的内在稳定性。结果表明：预期因素在房价上涨中起主要推动作用，而收入、人口等基本面因素对房价的影响甚微，全国房地产市场呈现一定程度的脆弱性。门槛回归结果表明：房价波动存在一阶门槛效应，大部分省（区、市）的房价在门槛值上下的高增长和低增长状态转换较为频繁，动态揭示了房地产市场脆弱性的分化特征。

关键词：房地产市场脆弱性;房价波动;经济基本面

中图分类号：F299.23   文献标识码：A   文章编号：1003-7543（2021）03-0087-14

2003—2020年中国房地产市场经历了六轮周期，均伴随着房价的快速上涨，但近几年市场处于疲软期，房地产企业出现大量风险事件。2018年12月召开的中央经济工作会议提出要“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2021年7月召开的中共中央政治局会议指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。保持房地产市场稳定能更好地兜住民生底线，稳住经济基本盘。然而，房地产投资属性突出，过度金融化趋势明显，市场结构性泡沫高悬，居民资产中房产占比过高，地方经济过度依赖房地产，房企高负债风险凸显[1]。……