何德银 宁国市自然资源和规划局

不动产登记制度现实的工作过程中存在一些问题，相关机构的工作人员需要根据具体问题制定对应的解决方法，从根本上解决这些问题。不动产登记制度存在不足之处，将会影响房地产未来发展。对不动产登记制度概念进行具体研究，明确不动产登记实际意义，弄清不动产登记制度与不动产的相互联系。不动产登记制度能否有效执行，对房地产的未来发展非常重要。从现阶段情况分析，有关机构需要对不动产登记进行清晰的职责划分，达到信息共享，从而促进不动产登记效率提升。在实际工作中，要相关部门进行统一规划分工，营造各个部门团结合作的氛围，建立信息共享的登记体系。

一、不动产登记概述

（一）不动产登记制度的概念

全面实施不动产登记的主要目的是维护好权利人的真实利益，进而打造出安全的不动产交易环境。经过分析中国不动产行业的发展状况后表明，随着中国社会经济技术水平的日益提升，不动产登记制度的逐步完善可以确保整个房地产行业的可持续发展，让房价维持在稳定状态，进一步平衡供求关系。不动产统一登记制度是《民法典》中不动产物权方面的重要内容，是由权利人或其利害关系人提出登记申请，由不动产登记机构对不动产物权交易转移行为及其他变动事项，记载在不动产登记簿上的法律事实。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记必须是由当事人提出申请，同时也是全部不动产登记环节的初始过程。假如当事人并不是主动提出申请，则将无法形成后续的登记与法律关系，但在这里必须重点明确的是，并不是任何人都有资格提交登记申请书，而不动产登记所产生的直接结果就是产生了有关主体双方的权益与义务，并由此来保障当事人的不动产权益，从而在立法程序上获得了确认。

其次，不动产登记是国家专职部门的职权活动。通过不动产登记将会产生实际的公示作用，进而对当事人的各项合法权利予以保护。因此，不动产登记具有法律约束力和权威性。

二、不动产登记制度内容及与不动产的联系

有关法规都对不动产性质作出了具体界定，并明确界定范围——土地、住宅、农田、林木及其具备不能移动特征的空间，而登记管理机制也正是因为管理其复杂的权益性质归属问题而形成的，主要是以当事人的请求、各自职责和有关机关嘱托为基础，并以宏观视角在不动产登记簿中对各种权益性质作出了记载和公示。不动产登记主体涉及的具体内容，涵盖了各类不动产的使用者、所有者、用益物权、担保物权等，如国有建设用地使用权、集体土地所有权（由于国有土地所有权为国家所有，可不予以登记）、集体土地使用权、宅基地使用权及房屋所有权、抵押权等，具体阐述了各种不动产的权益范围，为不动产权利人的利益依法提出保护，进而保障了不动产交易的安全问题和有序问题。

三、不动产登记制度对房地产行业所可能产生的影响

（一）房地产登记

登记是通过行政手段对相关权利进行确认的行为，不动产特别是房屋所有权以登记而产生效力。未经登记的房屋仅是一幢建筑物，不能进入市场交易；能进入市场交易才能体现不动产的社会属性、才能体现物权的价值。未经登记的即使身处闹市区的房屋也仅能发挥建筑物的功能，而不能体现它的市场价值。房地产行业的不动产登记是对房屋所有权人根据规划进行开发建设、竣工验收的房屋予以登记，是一种物权宣示的行为。不动产首次登记需要房地产开发建设的开工、竣工材料、验收材料，是对房地产开发行为的闭环管理，同时也是下一步通过交易体现其价值的开始。

（二）房价影响

由于人类社会的持续发展和进步，人民生活的一切权益与房屋市场关联也越来越密切，特别是房屋产权价格问题也已由以往最基本的市场相关问题逐渐提高至关系人民群众幸福感的社会课题，与我国人口生活水平、货币供给、房产市场等密切相关。国家实施不动产统一登记，一是将原来分散在住建、国土、林业、农委等部门的登记职能统一至自然资源部门登记，二是将所有不动产登记数据信息报送至自然资源部，最终形成国家统一的不动产登记系统和数据库，这样国家更容易掌握全国人民的不动产分布情况，更容易制定不动产特别是房地产领域调控政策。不动产统一登记是用严格登记的管理制度对房屋市场秩序加以规范，切实有效减少了市场环境下房屋买卖双方的产权风险。从市场反应强烈的征收房产税角度看，通过建立全市、全省乃至全国不动产登记数据库，使得产权更为明晰，个人名下不动产资产状况也较为清晰，而国家可以按照权利人实际所有的房屋总量实行阶梯收税，在保障居民居住的前提下精准调控，征收结果将更为准确合理。此举在一定程度上影响了购房人在满足刚需后再购房屋的市场预期，有利于降低房地产市场过热现象，实现“房子是用来住的不是用来炒的”，推动了房地产市场的健康稳定运行。

（三）二手房

不动产统一登记制度实施以前，房屋所有权和土地使用权分别由住建和国土部门登记，而在交易过程中，老百姓要分别到两个部门申请房屋过户和土地过户，还有些群众仅到住建部门或者仅到国土部门办理房产过户手续，导致很多“房屋所有权”和“土地使用权”登记在不同业主名下，即“房地不一致”，业主权益得不到保障，极易引起纠纷增加社会矛盾。清晰而明确的不动产权登记职能划分也是中国不动产登记制度的核心作用，同时统一登记后也可以对地方上的房价进行适当调控。此外，随着不动产登记管理制度的实施，将有助于对地产业务中的业务管理细则与发展方针进行统一规定，以此打造出符合新时代背景下的行业监管氛围。此外，随着国家科学技术能力的日益提高，不动产登记管理制度在推行过程中也需要合理运用计算机技术来搭建信息管理平台，在原有的基础之上精简不必要的审批程序，提高审批效率。因为现阶段的不动产登记体系对于产权不清晰的房屋缺乏相应的内容阐述，这也使得部分具有购买二手房意愿的人不清楚买房相关规定，从而影响人们购买二手房的意愿。在中国二手房买卖领域中，传统的房产中介通过对买方信息、卖方信息的把控，同时借助宣传攻势，营造房地产市场虚假繁荣过热现象。各地政府主管部门能够利用不动产登记信息来全面了解目标范围内的优质房屋信息，由此来建立起科学合理的房产监测和管控方案。当市场上房屋供应量大大超出需求量时，部分购房人特别是投资者会把手里的房屋抛售，这将导致地方上的二手房交易市场中出现供应量大幅波动，从而可能导致二手房的交易价格出现下降。

（四）房地产经济

不动产登记的首要出发点就是严格明晰不动产权属，保护不动产权利人产权利益。在长远的发展过程中，不动产登记系统将对以往大量房屋所有权和土地使用权不一致的产权逐步加以统一，而个人所持有的房屋数量和类型也会越来越清晰；与不动产登记系统有关的各种信息技术基础将越来越完备。清晰的土地产权概念和完备的信息技术基础，对构建科学合理的数据库体系提供了基础条件。而科学合理的系统数据为研究者奠定了基石，也为国家政策法规的出台提供了重要依据，同时也为社会大众对购房情况进行数据的合理分析提供了数据基础。大众可以利用不动产登记系统所反映的数据，对楼市的类型、价值等进行综合分析，进而作出买房决策，这些对大众购买力的负面影响首先是效应于购买者心态。

（五）积极促进作用

不动产登记制度的推行，有力促进了国内房地产业的平稳健康可持续发展。近年来由于中国房地产服务行业的发展规模在扩大，国内房地产服务行业的过热发展，虚假繁荣的供求等相关的因素影响与相互作用之下，导致国内房价居高不下。国内房地产服务行业的快速发展已成了国内经济社会的支柱性行业，它就需要保证中国房地产服务行业的规模化、稳定性的发展，而国内不动产统一登记制度也在这里起到了非常关键的作用，而标准化的登记注册管理制度则发挥着稳定剂的作用。工作中不动产登记制度的推行，全面保障了不动产信息的准确性、及时更新等工作，并使房产信息系统在一定的工作区域内保持了透明化的工作环境，也在后期的房产监控和管理过程中起到了非常关键的作用。房地产宏观经济政策以及有关管理办法的制定都比较富有针对性，也为中国房地产行业的发展提供了导向性的意义。在做好不动产登记管理工作过程中，同时也是对市场情况的调查和分析工作，以便于在地产业务发展模式的判断上以及对自身公司、产业的发展规模上进行比较有预见性的评估，对地产业务的发展产生了积极的影响。

四、完善不动产登记制度的措施建议

（一）尽快构建不动产信息共享中心

在房产登记系统的管理和登记中，最重要的是从国家级层面至少省市一级构建一个完整的不动产登记平台和信息共享平台，同时，还需要能够确保不动产登记信息的保密性和安全性。在系统运行过程中，必须根据平台的要求和地位，不断提高系统管理水平，意识到信息的统一性和准确性。主管部门应当积极有效地进行信息沟通，以保证各方信息的真实有效，并保证信息系统在调查和改进过程中的数据完整性。不动产信息共享中心需要各个房产登记部门的及时上传不动产信息，实现不动产单位之间信息互通，对于不动产的信息记录应该保证全面准确，不遗漏任何相关信息。构建不动产信息共享中心需要各方的共同努力，由上级部门领导通过技术部门建立平台技术基础设施，然后由各个不动产相关单位进行信息记录。通过构建信息共享中心，实现不动产信息来源可查，从而以全局角度对不动产信息进行有效掌控。

（二）优化房地产登记制度

不动产登记制度在进行管理和登记的过程之中，最需要考虑的就是如何构建完整的信息共享平台，并保证信息的隐私性和安全性。在制度运行的过程中要不断根据平台需求和状态，提高制度的管理水平，实现信息的统一性和准确性。有关部门要积极有效地开展信息沟通工作，探讨如何建立有效的房地产登记制度，实现及时准确记录房地产登记信息，保证各方信息的真实有效性。房地产登记制度的建立还需要与技术部门人员进行研究，按照房地产登记制度要求，设置具体的系统运行模块，选择符合制度设计的功能，在查询和改进的过程中，也要确保信息系统数据的完整性。

（三）优化不动产登记体系

不动产登记体系对于完善不动产登记制度各个方面的系统性工作非常重要，主要可以从以下几个方面进行优化。首先，为了能够让不动产登记制度的各项流程进一步简化，务必要根据实际要求来合理选择预处理技术和信息技术，将不动产登记制度的职能优势淋漓尽致地发挥出来。相关工作人员要对不动产登记制度的相关法律法规进行规范整理，可以将其制作成宣传手册，也可以利用网络平台来面向广大人民群众进行宣传推广，使得宣传工作开展得更加高效，确保后续管理体系的作用发挥。其次，相关管理部门还要加大对不动产登记成本的监管力度，全面维护好不动产登记制度的公信力和权威性。最后，在确保保密性和安全性的前提下向广大人民群众来开放查询和登记体系，提高客户信任度，促进我国房地产事业的良好发展。

（四）培养不动产登记专业人才

由于不动产登记涉及的方面较多，并且目前不动产登记存在相应的不足之处，因此不动产登记需要专业人才的支持，特别是“互联网+不动产登记”应用系统开发和不动产登记信息质量管理和汇交、分析、应用等方面。不动产登记工作需要各个方面人才共同努力，才能有效执行落实。信息平台的建立需要专业技术人才，不动产登记更需要业务熟练且掌握相关知识的专业工作人才，同时还需要专业管理人员对不动产登记工作进行有效的监管工作。不动产登记应该积极引进具有高素养的综合性人才，建立优秀的不动产登记人才队伍，满足不动产登记工作各种需求。同时，还应该对人才进行系统培训，根据人才的自身能力特点，进行针对性的培训，对相应工作内容与工作能力进行重点培训。设立培训考核制度，定期对培训人员是否满足岗位工作标准进行评定，不符合要求的人员，考虑再次进行培训或转岗。启发人才进行自主学习也很关键，对不动产登记新要求、新技能进行及时学习，快速适应不动产登记工作新变化。

五、结语

综上所述，房地产行业的稳健发展和每一个民众的生活都密不可分，健康有序可持续发展的房地产市场不仅可以改善民众居住条件，而且能增加民众投资机会和财富。不动产统一登记制度的实施规范了房地产市场交易转移秩序，减少了市场交易风险，是稳定房地产市场环境，推动地产行业可持续发展目标顺利实现的重要手段。为此，地方政府部门可根据当地不动产登记，特别是房屋所有权登记相关信息，分析当地房地产市场供求状况，坚持“房子是用来住的”原则，制定房地产行业可持续发展战略规划，带动和促进当地经济和社会持续健康发展，增强群众获得感、幸福感。