杜寒玉，杜金向

（天津财经大学金融学院，天津 300222）

农民住房是指农户在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，农民住房财产权包括其对房屋的所有权和宅基地的使用权，农户可通过抵押其住房财产权向金融机构进行贷款，用于解决农民资金短缺问题。随着城镇化的推进和乡村振兴战略的提出，大量农民进入城市务工，农民收入类型逐渐趋向多样化，农民的生存不再主要依赖于土地，农村住房的财产性功能超过其社会保障功能［1］。与此同时，在农村人口不断外流的趋势下，大量农房闲置，资源无法得到充分利用。为盘活农房的经济价值，开展农民住房财产权抵押贷款试点工作被提上日程，经过全国人大常委会授权，国务院在天津市蓟县等59 个试点县（市、区）暂时停止宅基地不得抵押的法律规定，从2016 年起开展了为期3 年的农房抵押贷款试点。截至2018 年9 月末，全国59 个试点地区已有330 家金融机构开办农房抵押贷款业务，农房抵押贷款余额292 亿元，同比增长48.9%，累计发放516 亿元。在试点取得积极成效的同时，确权颁证进度缓慢、抵押农房流转和处置难度较大等制约因素逐渐显露［2-3］。农房抵押贷款没有成为农村信贷的主流，且其推进规模逐渐缩小，甚至成为许多涉农金融机构的“鸡肋”业务［4］。

1 农民住房财产权抵押贷款困境

1.1 相关法律与程序存在障碍

1.1.1 相关法律存在冲突

根据我国相关法律中“地随房走、房随地走”的原则，房屋及其所占用的宅基地应同时抵押。……