当前，山东省、青岛市、胶州市政府以及胶州住房和城乡建设局等领导高度重视“智慧城市”建设发展战略，为加快推进胶州市智慧城市建设，进一步体现“以人为本，创新城市管理和公共服务”的发展理念，强化以城市发展需求为导向，提升城市品位，提高市民生活质量，构建智慧胶州绿色智慧住区。

一、以智慧社区建设标准，打造老旧小区改造胶州样板

胶州市2005年以前建成的老旧小区301个，2016－2019年已累计投资1.9 亿元，对失养失修失管严重、居民改造意愿强烈的161个老旧住宅小区进行了基础类改造，改造面积305 万平方米，受益家庭近3.79 万户。2020年，胶州市把老旧小区改造作为保障和改善民生的一号工程，投资1.2 亿元，高品质打造了澳门花园、顺德花园、东关小区B 区3 个试点小区，建筑面积17.2 万平方米（42 栋楼、151 个单元、1616 户），加装电梯79 部，老旧小区改造经验做法得到住房和城乡建设部、山东省住房和城乡建设厅通报表扬并推广。

2021年，胶州市筹资12 亿元，高质量改造郭家庄、市南小区等28 个121.5 万平方米的老旧小区（350 栋楼、1050 个单元、1.2 万户）。目前，正在按智慧社区标准推进郭家庄、映月园小区等9 个老旧小区改造项目；下一步实施改造的19 个小区已完成发改立项，2021年8月完成招投标手续并开工建设，进一步巩固可复制、可推广的老旧小区改造胶州样板、全国标杆。

当前，胶州市政府以及胶州住房和城乡建设局高度重视智慧社区建设发展，2021年6月，胶州市住房和城乡建设局委托全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会（SAC/TC426）（简称“全国智标委”）编制《胶州市新型智慧城市绿色智慧住区总体规划方案（2021-2022）》，为胶州市绿色智慧住区的发展指明方向，为新型智慧胶州谋篇布局。

社区大门改造前实景

社区大门改造后效果

二、智慧化助力小区综合整治，构建便民消费圈

（一）实施小区综合整治工程

一是加装电梯；二是外墙保温改造；三是结合海绵城市理念，实施雨污分流改造，整修小区内道路，提升绿化景观，增加树阵式停车位，整合小区周边市政道路增设停车位；四是对燃气、供热、自来水管网升级改造；五是实施管线线束合一，对原有通讯线路进行改造；六是对空调室外机统一归整并加装格栅；七是拆除太阳能热水器，实施楼顶屋面防水改造。

（二）实施智慧安防替代防盗网工程

胶州市与海尔·海纳云合作，2020年9月17日搭建完成胶州市绿色智慧社区平台，并在小区内加装人脸、车牌识别，高空抛物摄像、门禁、VR 全景等智慧安防系统，为小区居民营造安全舒适的居住环境。

（三）实施配套提升工程

坚持“向地下要空间，向空中要效益”的理念。在老旧小区改造中，健全小区公共服务设施，全面推进改建、插建社区服务用房2700平方米，增设社区医疗、养老、助餐、便利店、家政等生活设施，打造便民消费圈。新增老人、儿童活动区13 处。小区内增设微型消防站、充电桩、智能垃圾分类等设施。

三、坚定四项改造原则，用“辛苦指数”换取“幸福指数”

（一）坚持“示范带动、全员参与”原则

坚持改造前“问需于民”、改造中“问计于民”、改造后“问效于民”，通过方案征集群众意见、过程公开接受群众监督、结果交给群众评判，开门纳谏征集“金点子”，制定改造项目“菜单”，引导群众按需“点单”，真正让群众成为老旧小区改造的“主角”，实现“民有所呼、我有所应”；引导居民变“要我改”为“我要改、我乐改、我期待改”，切实用党员干部的“辛苦指数”换取群众的“幸福指数”。

（二）坚持“政府统筹、市场运作”原则

建立完善“政府、市场、居民”合理共担的多元化、可持续资金筹措机制，积极探索“4+N”改造和融资模式（①大片区统筹平衡模式，②跨片区组合平衡模式，③小区内自求平衡模式，④政府引导的多元化投入改造模式，⑤结合实际探索多种融资模式），多举措破解资金难题。胶州市财政注入改造项目资本金3.95亿元，积极争取政策性金融机构提供低息贷款、发行老旧小区专项债券等措施筹集资金。按照市场化运作模式，协调自来水、供电、燃气、供暖、通信等单位对专营管线出资改造。已申请中央发改、中央财政和青岛市级补助资金2.1亿元，切实破解老旧小区改造资金来源难题，确保各项改造工作顺利进行。通过以上措施，有效保障胶州老旧小区改造资金需求，为老旧小区改造工作全面推进奠定坚实的基础。

（三）坚持“地需地产、地产地用”原则

选用本地企业和品牌。组织海尔、特来电新能源、尼得科等本地品牌企业举行产品推介会，进一步提升本地品牌配套率，扶持本地企业，拓宽市场销路。目前，正在加装尼得科电梯210 部。已引入海尔集团在胶州市注册成立青岛海纳云信息科技有限公司，参与胶州市老旧小区智慧社区改造工作。

（四）坚持“一次改造、长效管理”原则

一是引入第三方评估机制，加强老旧小区改造质量监管，严把质量关，有序推进工程建设；二是打造“红色物业”融入老旧小区物业管理，对无物业管理小区，引入物业公司接管，市财政承担补助资金，经过2年运转成熟后，由市场主体自行运营，实现市场化运作；三是实施小区停车收费，通过方案公示和征求居民意见，确定停车收费标准，保障居民停车需求和车位管理有序。

下一步，胶州市将坚持以采纳居民意愿为主、宜改则改的原则，“由点及面、梯次铺开”，在全市逐步推进老旧小区改造工作，计划利用3年的时间对全市2005年以前未改造的老旧小区进行全部改造提升，为建设“品质之城”“幸福之城”打牢基础。

改造前路面、外墙、单元门实景

道路硬化改造后效果