李 娇，向为民

(重庆工商大学 管理科学与工程学院， 重庆 400067)

随着人口老龄化程度的不断加深，对房地产市场发展带来重要影响。2021年，第7次全国人口普查数据显示：我国60岁及以上人口为2.64亿，占总人口18.7%，尤其 65 岁及以上达13.50%，相比2010第6次全国人口普查，分别增长5.44%，4.63%。鉴于日本老龄人在2018年已高达28.1%，老龄化严重，人口红利消失叠加城镇化接近尾声，导致置业需求见顶，日本房市一蹶不振的状况[1]，中国房地产市场恐将同样面临人口变化带来房价下行的巨大压力。

有关人口老龄化与房价之间的关系一直是学界研究的焦点，大致从预期理论、生命周期理论、代际交叠、人口红利效应与人口负债效应、婴儿潮与抚养比假说等方面展开了其影响理论机制的探讨[2]。大量研究表明：人口老龄化将助长房市下跌的预期，减少市场购房需求，引发房地产价格下跌。如徐建巧等[3]对比中国和经济合作组织的数据，运用面板校正标准误差估计方法(PCSE)和广义最小二乘法(FGLS)，发现OECD国家少年抚养比和老年抚养比的上升均会给房价带来负面影响。Hiller和Lerbs基于德国近20年87个城市实证研究，采用混合回归空间面板模型分析了城市常住人口年龄变化对不同细分市场房价增长的影响，认为老龄化程度越高，其房价上升越慢[4]。但亦有部分文献的实证显示人口老龄化与房价正相关，表现出明显的阶段性和地区性差异。究其缘由，主要是由中国房改引致的房地产增值和家庭财富代际转移所致[5-6]。……