李 莹

(福州理工学院 应用工程与科学学院，福州 350001)

一、集体土地基准地价评估的工作重点

(一)准备工作

以《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)、《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)和《关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》(中估协发〔2020〕16号)为依据，参考《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)的技术要点，可知集体土地基准地价评估涉及农用地基准地价评估(集体产权部分)和集体建设用地基准地价评估这两大任务，每类任务分别包括工作准备、材料收集与整理、土地定级和基准地价估算等4个阶段的工作，每个阶段的工作内容又纷繁复杂(以“因素法”定级的级别基准地价评估为例，详见图1至图4)，均需要协调各方关系，并且基础数据计算量极大。基于此，在集体土地基准地价评估业务开展之初，就必须从技术要点(含技术流程)、工作方案、任务分配、组织构建、制度制定、经费安排、资料清单拟定和基础表格制定等方面做好充分准备，进行全局考虑和系统部署，以便提高工作的紧凑度和科学性。从时间上来看，评估准备是集体土地基准地价评估的起点，对工作的完成起到思路梳理、任务分解、依据构建等作用，特别是评估思路和方法的选择直接决定后续工作的数量和质量。因此，必须作为工作重点并予以深度关注。

图1 工作准备阶段的工作内容

图2 资料收集与整理阶段的工作流程

图3 集体土地定级阶段(因素法)的技术路线

图4 集体土地级别基准地价估算的技术路线