曾绍荣

（广东顺朗律师事务所，广东 佛山 528000）

一、合作开发房地产合同的本质特征

合作开发房地产合同（以下简称“合作开发合同”）是房地产行业进行商事交易的典型合同之一，根据笔者在中国裁判文书网以“合作开发合同”为关键词进行检索的结果来看，从2018年到2020年，涉及合作开发房地产合同的纠纷共5186件。在此类纠纷中，存在不少法院认定当事人双方签订的是名为“合作开发合同”，实为其他性质的合同。也就是说“合作开发合同”发生了转性，其法律性质发生了改变。

按照法释〔2005〕5号司法解释①《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》.第十四条的规定，合作开发合同的本质特征是合同双方共同投资，共享利润、共担风险，而不能仅从合同名称予以认定。具体而言，共同投资要求双方提供资金或者提供土地使用权。共享利润要求双方就合作项目所获得利润按照约定进行分配。而共担风险则要求双方同时要按照约定承担合作项目的经营风险和不利后果。②最高人民法院（2020）最高法民申3366号民事裁定书.

二、合作开发房地产合同转性的具体情形

根据司法解释和合作开发合同纠纷司法实务来看，现实中存在四种合作开发合同法律性质发生转变的情形。其一，一方以土地使用权作为出资，不承担风险享有固定收益，包括资金③威海市中级人民法院（2020）鲁10民终1648号二审民事判决书.、房屋的④广元市中级人民法院（2020）川08民终647号二审民事判决书.，应认定为土地使用权转让合同。……