许雪燕

（上海市青浦区人民法院，上海 201700）

城市化进程的加快使得我国的土地资源日益稀缺，人们的居住方式开始从独门独户向建筑物区分发展，物业服务合同因而成为最为重要的物业管理方式。［1］随着业主对物业服务需求的提升，物业服务人员与业主之间就物业服务合同的履行产生的纠纷也越来越多，为回应社会需求，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）新增物业服务合同为典型合同，并设立了专章加以规定。《民法典》第九百四十四条规定了业主支付物业费的义务以及业主欠费时物业服务人员的救济途径，该规定对物业服务人员设置了起诉前置条件。

一、业主欠费时物业服务人员救济途径的法律规范演变

《民法典》施行前，《物业管理条例》（以下简称《条例》）及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）均已对物业服务人员的相关救济途径进行了规定，《民法典》在参考相关条文的基础上，作出了新的规定。

（一）《条例》第六十四条①国务院《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。规定了业主不交纳物业费时，物业服务企业的救济途径。对于该条文的理解，其争议点在于是否应将业主委员会的催告程序作为物业服务企业起诉的前置条件。……