冯思思

（贵州中孚律师事务所，贵州 贵阳 550002）

房开商在预售商品房按揭贷款中，普遍为买受人的贷款承担阶段性连带保证责任，买受人一旦断供，将面临向银行代偿房款的风险。如买受人具备清偿能力，房开商可直接追偿。当买受人无偿还能力，因其他纠纷导致房屋被另案法院预查封甚至执行拍卖时，收回房屋已是重点，本文将从诉讼、执行阶段分析，如何尽量降低房开商“丢房风险”。

一、诉讼阶段

（一）审判中对于房开商起诉解除《商品房买卖合同》的价值取向

1.不支持解除的理由及法律适用

《商品房买卖合同》合法有效，房开商和买受人已履行了合同主要义务，房开商从银行收取购房款，基于保证责任代偿的款项，应行使追偿权向买受人追偿。且房屋已交付的，考虑存在装修、房屋溢价等情形，房开商要求解除《商品房买卖合同》于法无据，依照《合同法》第八条，当事人不得擅自变更或者解除合同之规定，不支持解除合同。

2.支持解除的理由及法律适用

法定解除情形：因买受人的违约行为，导致房屋买卖的合同目的不能实现，房开商无法收取购房款，依据《合同法》第九十四条，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同［3］。

约定解除情形：房开商与买受人在合同中约定，买受人断供房开商有权单方解除权的，依据《合同法》第九十三条，当事人可以约定一方享有解除合同权利，房开商有权解除合同。

大量案例表明，房开商在合同中约定承担保证责任即享有单方解除权，取得胜诉的概率较大。……