杜艳葶 霍 立

（南京旅游职业学院，江苏 南京 211100）

一、问题的提出

民宿是利用闲置住宅空间，结合当地的人文自然景观及民俗风土人情，提供个性化居住的场所，也包括城市的一些居民，在景区附近，利用闲置房屋提供给客人住宿场所。近几年，我国民宿发展突飞猛进，民宿的数量、种类，从业人员、地域分布等都有很大发展。截至2019年，我国在线民宿的产业规模已经达到200亿，民宿达到17多万家，参与人数达到2亿人，同比增长53.8%。

在民宿经营过程中，有各种经营风险：高争志（2019）提出，法律层面对民宿概念和性质界定不清晰，导致管理的混乱；孙新见（2016）提出，应该加强对民宿的立法，但是立法的前提是先明确民宿的法律概念。因此，对民宿法律概念和性质界定模糊已经成为阻碍民宿业发展的一大障碍，亟需明确民宿的法律概念和性质。

二、民宿的法律概念

刘星教授研究发现，法律概念理论本身的讨论，是“传统”的、“沉闷”的，甚至是“陈旧”的，从而也是容易“被人遗忘的”。然而，法律概念理论对于法律、法学来说，依然是核心的、根本的，而且也是可以“推陈出新”的。［1］法律的概念虽然是描述性的，但不是对丰富多彩的现实生活的描述，而是对事物的概括，是对内在价值的坚持。

（一）“民宿”的内涵

概念的内涵，就是概念所反映的事物的特有属性。我国学者对民宿的定义停留在管理层面，大部分规范性文件，都从民宿的功能性、规模性等特点定义民宿，如客房数量不超过14间，建筑面积不超过800平方米，提供住宿功能、主人参与接待等。虽然各省规范性文件对民宿的定义不同，但是可以从不同的定义里去看到民宿的特有属性，通过对国内规范性文件的梳理，民宿具有以下特有属性：

1.商业性。所谓商业性，即用户思维，顾客为上。虽顾客住在自家闲置房屋，与传统借宿不同，民宿具有服务性，应以用户为中心，提高顾客的住宿体验。民宿经营者与顾客是住宿服务合同关系，互负权利与义务，民宿经营者有收取服务费的权利和保障客人人身财产安全的义务。［2］所以民宿的核心要素之一就是可营利，是一种商品，具有经营价值，民宿经营者利用闲置房屋合法经营取得经济收益，而顾客通过给付费用获得相应的服务。

2.小规模性。民宿和传统酒店的区别之一在于小规模性，国家文件规定，民宿单栋建筑客房数量不能超过14间。这种小规模，让民宿更具有亲情化、家庭化和文化体验感。我国台湾地区对民宿客房的数量也有所限制，这种小规模化，决定民宿的发展道路必须是小而精、注重个性化和小情调，需要提供客人具有当地人文属性的体验感。

3.非标准性。这是民宿与传统酒店的又一区别。非标准性，为民宿的个性化服务提供了前提。民宿与传统住宿不同，传统住宿大都满足“住”的功能，很多民宿则是景区的一部分，注重的是居住中的人文体验感。民宿需要深入挖掘地区的人文特色和周边潜在消费者的体验需求，提升个性化体验感。民宿的个性化与非标准性，决定了民宿难以形成规模化经营，也难以做成品牌。也正因为非标准性，很多地区的民宿参差不齐，设计混乱，没有统一规划，缺乏统一管理，存在大量的安全隐患。

4.社会性。民宿的服务对象是客人，具有社会属性。越来越多的游客选择回归自然，体验乡村生活，在与文化载体的游客不断碰撞的过程中，民宿居民不断接受外来文化的移入。入住社会群体广泛，很多民宿的登记入住却无法做到和酒店的标准化，大部分民宿没有前台登记，这导致民宿安全问题频发，有时民宿甚至成为犯罪分子窝藏地点。这种松散的管理方式，不利于民宿的长远发展。

（二）“民宿”的外延

概念的外延，就是具有概念所反映的特有属性的对象。根据民宿的地理位置不同，民宿包含乡村民宿和城市民宿。

1.乡村民宿

乡村民宿是指在乡村建立的具有乡村特色的房屋，主要特色是结合乡村自然环境，人文、生活资源，提供给客人住宿及乡村文化体验的设施。乡村民宿作为文化和旅游消费热点的重要途径，是深化旅游业供给侧结构性改革的必然选择。乡村民宿与乡村旅游共生，乡村民宿依托乡村旅游而发展。

2.城市民宿

城市民宿分散分布在景点周围，比较于乡村民宿的建设，城市民宿的初始投资成本较低，较为适合小型资产投入，分散型城市民宿获利空间的本质是从房产市场的长租行为获得资产的占有后进入另一个领域（酒店业）进行短租套利。乡村民宿的竞争力在于优美的自然环境和文化特色，而城市民宿的竞争力在性价比，城市民宿的交通、价格、位置、设计都较有竞争力。

三、民宿的法律属性

学界对于民宿的法律属性一直存在争议，有认为民宿应该属于“经营场所”，也有认为民宿只是“租赁场所”，而不同的界定对民宿经营影响巨大。如《北京市旅游条例》（2017年制定）所称“民宿”，是指为游客服务的经营场所。而《河北省租赁房屋治安管理条例》（2019年制定）中的民宿，则是指“租赁房屋”。“经营场所”法律关系更复杂，除了经营者与消费者的民事法律关系，还有经营者与国家部门的监管法律关系；而“租赁房屋”主要为出租人与承租人之间的租赁法律关系，是民事法律关系，暂时不涉及卫生、消防等特许经营问题。

法律性质和定位不同，直接导致适用不同的法律规制框架。法律上对经营场所和租赁房屋的规定不同，如果民宿或短租房是“经营场所”，则需要取得营业执照，办理工商登记，往往要作为旅馆取得特种行业许可证，如消防许可证，还要符合税务等相关部门的要求。同时，根据我国《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。［3］如此，城市民宿将面临更大的准入困难，相邻权的问题更是难以协调。但是若将民宿定位为“租赁”房屋，则不需要办理营业执照和特种行业许可证，民宿的准入基本零门槛。

因此，若将民宿认定为“经营场所”，则民宿的门槛提高，发展受制约，但若将民宿认定为“租赁场所”，则民宿的门槛太低，政府对民宿缺乏管理，很多安全风险和经营风险性会随之增加。在民宿稳定发展的同时如何保障安全是民宿当下的课题。

（一）民宿法律属性的价值导向

民宿经济发展要体现社会正义，各种经济经营行为应具有社会正当性。民宿法律属性的界定体现民宿今后发展的价值导向。人的行为具有目的性，在一定现实条件下，无法使每个人的社会预期达到同等程度的满足，即民宿主、顾客、相邻关系人等市场经济参与主体的社会需求不能同等满足。这时候需要对不同社会预期进行合理性评价，权衡各种社会预期的价值判断及轻重主次。合理的社会需求得到满足，可以激发社会主体的主观能动性，是一种积极的社会价值引导；而不合理的社会需求得到满足，则对社会产生消极影响。因此，民宿健康有序发展最有效的方式是权衡各个主体的利益，设置社会行为的边界或者判断标准，引导参与主体正向发展。

行为正义的基本要求是，主体之间经济活动遵循公平的原则，主体在谋取利益最大化的同时，手段是正当合理的，同时必须充分考虑社会公共利益，意识到并能履行社会责任。在民宿发展经济效益与安全两者价值之间，笔者倾向于公共安全。按照马斯洛需求理论，安全需求是人类的基本需求，任何的美好体验与自我实现都应该在安全的前提之下。在安全价值与效益价值相冲突的时候，先保障安全。提高经济效益的最终价值目标是社会正义，只有得到社会正义认可的效益，才具有合法性与合理性。

（二）民宿属于经营场所

法律属性体现不同价值导向，笔者倾向于认定民宿是居民利用闲置房屋提供住宿设施的经营性场所。法律层面将民宿认定为经营场所，可以提高民宿行业的准入门槛，提前办理营业执照及取得相关许可证，可以有效规范民宿的治安管理，防范各类安全事故的发生。对于城市民宿而言，将民宿定义为经营场所，保障了小区公民的安全，有利于小区的规范化管理。