黄明富

（平安银行深圳分行，广东 深圳 518001）

一、引言

经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，且产权明晰、经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合收益较好的办公用房、商业用房和工业营业用房。经营性物业抵押贷款是借款人将拥有的物业作为抵押物，并以该物业在未来经营中产生的现金流作为第一还款来源（借款人其他合法收入作为补充还款来源）的一种贷款业务。经营性物业抵押贷款并没有完全脱离基本信贷原理，其因贷款时限长、还款方式多样、企业偿还本息压力小等特点，深受房地产、物业管理等行业的青睐，但与此同时该类贷款也存在较高的风险，尤其是在新冠肺炎疫情冲击下，国内部分商业地产项目经营损失惨重，银行贷款的业务风险持续加剧。

二、商业银行经营性物业抵押贷款存在的风险

（一）市场风险

受疫情影响，各个行业领域面临严峻挑战，国内经济步入下行周期后，企业经营效益增长速度有所减缓，经营性物业抵押贷款的借款企业大多数都是项目公司，在高风险之际借款人可以直接放弃物业宣布破产，而此行为将会直接影响银行资金安全。同时在实际工作中也曾出现借款人有意虚增投资规模并与股东签订虚假借款合约，从而套取商业银行资金，威胁银行资金安全。甚至有的借款人通过关联人签署虚假租赁合同或阴阳租赁合同，虚增租金以骗取更高的贷款额度，给银行埋下风险隐患之根。……