熊颖

编者按

物企估值逐渐回归理性，且头部物企和中小物企呈现估值分化，头部物企市盈率主要集中在30倍PE～40倍PE之间;而中小物企市盈率多为十几倍PE。

而随着万物云、合生活等“大鱼”的入场，物业板块还有可能带来新一轮格局变化。而当前物企和科技结合将是未来很长一段时间的大趋势，目前物企仍很难收获科技估值。

万物云宣布上市。上市背后是地产时代翻篇，万科需要发展的第二条曲线。

虽然物企上市的黄金时期逐渐褪去，但使“大鱼”的入场，一定程度上会造成物业格局的变化。对头部企业来说，龙头地位遭到威胁。目前，龙头物企和中小物企的估值水平已经初步出现分化，而未来这一特征或更加凸显。为了逐步摆脱之前对地产的依赖，物业企业的故事也开始由“快速扩张”转向“科技赋能”。但科技赋能会被买单吗？

万物云择时入场背后：地产时代翻篇，急需发展第二曲线

近期，万科A发布公告，拟分拆万物云在香港联交所挂牌上市，而万物云是万科旗下的物业平台。此前，万科A 对于旗下物业的上市态度，一直都是“等一等”。直至今年6月底召开的2020年股东大会上，郁亮还坚持表示，“万科物业服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。”

从无明确计划到正式官宣，前后仅相差四个月时间。四个月时间，万科物业就准备好了吗？

多位物企的业内人士和投资者表示，现在不一定是万物云上市的最佳时间。微木资本创始人吕晓彤向《红周刊》表示，万物云上市并不是因为时机更成熟，而是现在地产时代翻篇，急需发展第二曲线。……