杜丽虹

目前全球已有近40个国家地区推出了REITs，包含在NAREITs Global指数里的就有近500只REITs，截至2020年四季度，FTSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的总市值达到1.5万亿美元，其中52.4%是美国以外国家地区的REITs。

不同国家地区之间的REITs市场具有一定的相关性，其中，北美和欧洲REITs股价变动的相关系数略高，在0.84倍左右，而北美和亚洲REITs股价变动的相关系数略低，在0.78倍左右，亚洲和欧洲REITs股价变动的相关系数居中，为0.82倍。总体上，全球REITs的变动趋势大体同步，但收益率和波动幅度有所不同。

全球REITs市场的收益率和波动幅度

过去20年（2001-2020年），北美REITs的总回报率最高，年化的总回报率达到9.06%（这里的北美REITs包含了权益型REITs和抵押贷款类REITs），其中，47%来自于资本利得的贡献，53%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.77%;其次是欧洲REITs，过去20年的年化总回报率为8.78%，其中53%来自于资本利得的贡献，47%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.11%;而亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%，42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。

考慮风险因素后，单位风险回报（夏普比率）最高的仍是北美REITs，为0.55倍;其次是欧洲REITs，单位风险回报达到0.45倍;而亚洲REITs由于收益率较低，价格波动又比较大，所以单位风险回报最低，为0.38倍。

2020年以来，受到疫情冲击，全球REITs股价一度面临较大幅度的下跌，随着疫苗的普及，REITs市场开始复苏，截至2021年4月底，过去16个月北美REITs的累计总回报率为7.0%，其中74%都来自股利收益的贡献，累计的股利收益为5.2%，当前股息率为3.37%;而欧洲REITs过去16个月的累计总……