王德福

一、问题的提出

住房制度市场化改革以来，商品房住宅小区遍地开花，物业管理制度和业主自治制度也随之普及。时至今日，商品房小区已然成为城市中最主要的居住模式，亿万中国人生活在这种新型的社会空间中。大家来自“五湖四海”，原本并不相识，只是因为购房而偶然聚集到一起，构成一个以小区围墙为物理边界的“业主社会”。住房是绝大多数中国家庭的最主要财产，住宅小区的软硬件环境也直接影响着广大市民的居住品质和生活质量。因此，小区管理具有双重意义：它既关涉到千家万户的美好生活，还影响着人们最重要财产的保值增值——尽管很多家庭并不一定将其变现。小区管理部分取决于开发商和承建商为小区奠定的物质基础，更主要还是取决于后期的使用、维护和保养。小区的使用和维保，主要是业主、业委会和物业公司三种力量互动的结果。业主是小区空间利用的主体，物业公司是空间维保的主体，业委会则是由业主组成并受其委托监督物业公司管理和约束业主使用行为的自治组织。住宅小区由此成为边界相对明晰的治理空间，依据原《物权法》、现《民法典物权编》的规定，住宅小区治理实行业主自治。

业主社会的兴起出现，曾被学者寄予特殊期待。许多人认为，人们拥有了住房的私有产权，必然会出于维护权利而自发行动起来。业主维权行动指向的对象，既包括开发商和物业公司在内的资本力量，也包括政府的公权力。……