黄晓星

摘要：我国房地产市场兴起于20世纪90年代，且一路呈狂涨趋势，随着当前经济发展，人们生活理念逐渐改变，房地产交易市场从原来的以新房为主向着二手房市场转变，特别是在2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》后，对居住权、地役权进行严格的规定，民法典的产生对二手房屋及宅基地市场的买卖交易产生了深远影响。文章结合民法典，对新时代设立居住权对二手房交易的影响内容进行论述，了解民法典中关于居住权内容的设置，才能为二手房交易提供有效地解决对策。

关键词：居住权;二手房交易;影响

新中国首部民法典正式问世，这部被称为“社会生活百科全书”的法律中，出现了很多大家关注的新增条款，值得注意的是，民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。买过二手房的人都知道，二手房交易手续比较繁琐，要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。否则极有可能出现交易后，房子过不了户的窘境。而在民法典通过后，在买卖二手房交易流转的过程中，又多了一道门槛，还需要增加一个查询项目就是“居住权”。了解该房产是否设立了居住权，了解与居住权相关内容的设定，才能在未来二手房的交易中，切实保障自身的权益。

一、民法典中居住权的定义

在草案颁布之前，大家对居住权的概念比较模糊，居住权起源于罗马法。最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。 在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。而《中华人民共和国民法典》中提及的居住权，是在既不影響子女的继承权问题，又保障“特定人群”的基本生活。明确指向了弱者保护的价值追求。这种与自身利益息息相关的内容，目前很多人是不了解的，不清楚居住权设立的影响。

民法典第三百六十六条规定，居住权是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条，设立居住权，当事人可以通过书面的方式订立居住权合同。可以说，居住权作为益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体是享有占有和使用的权利，但不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动，但是当事人另有约定的除外。简单的理解，即使不享有房屋所有权（产权），但只要有居住权，仍然可以住在房内。

当然，拥有居住权还需要注意以下几点内容：第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。值得注意的是居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。

也就是说，房产只要设立了居住权，即使没有房产证，居住权人也可长时间乃至终生居住。新产权所有人即便事后获得不动产证、取得房屋所有权，也无法改变居住权已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行约定，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到享有居住权人去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得居住权。

二、目前二手房交易的现状

随着我国房地产市场的快速发展，新的商品房价格居高不下，一些外地人口及拆迁户的加入，住房需求逐步从租赁走向产权的购买。住宅市场从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房市场逐步在住房梯级消费的过渡中发育起来，为房地产市场的繁荣和国民经济的增长发挥着作用。二手房的市场价格相较于新房是低廉的，且占据优势的地理位置，整体社区发展较为成熟，得到周边居住人的认可。当然，在购买二手房时，要着重弄清以下几个问题。

（一）二手房交易匹配的研究

房产交易过程中，信息匹配是非常重要的一个环节。在分析判断的过程中，必须要加深对客户的认识才能匹配出最精准的房源，详细了解购房者的需求，理清主次顺序，确定主要需求。匹配是非常重要的一个环节，不仅是对购房者的需求基础进行掌控，还要强化他们的分析判断能力。有关内容包括房源地理位置、交通便利、楼层等。根据购房者的基本需求，针对性地匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方。在交易的过程中，首先，需要通过看房产证是否为原件，所在产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质是否为售房人单独所有。其次还要看业主的户口本，了解其婚姻状况，户籍所在地等是否为房屋所在地，最好再询问卖房者迁出户口后是否有落户地址。最后，也不要忘记看实际房屋情况，了解房屋里的实际居住情况，是卖房者自住还是用于出租，如果出租中还需要看租赁合同，去物业、供水电等部门询问是否有欠费情况等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。在分析判断的过程中，必须要加深对购房者的认识才能完成二手房的交易与匹配。

（二）二手房交易价格的评估

不同住房者对于房屋的需求是不同的，且不同住房者的经济收入也是不同的，随着他们经济收入的增加，年纪的上涨，需要通过改善居住环境提升生活品质，而对于一些低收入的家庭，他们置业能力有限，对于居住没有那么高的要求，所以，一些低价位、交通便利的二手房便成为他们的选择。在房产市场中，新房的定价是统一的，而二手房的价格评估较为复杂。不管是买方还是卖方，都希望在二手房价格评估上得到更客观的价格，这样才能在二手房房产交易当中确保自身的利益。二手房的评估价的计算是依据同一地区的房价，然后根据小区的实际情况以及折旧扣除，计算结果就是评估的价格。二手房的价格更涵盖主观与客观两个方面。主观方面包含：房屋的户型朝向、房屋处于的楼层、房屋的使用年限、房源位置、物业管理等，而客观方面包含：市场行情、城市规划等，所以说，同一社区的房源，其价格却有千差万别。只有了解评估价格，卖房者才能对自家房源价格有个准确的掌控，购房者也能用评估价格了解到首付价格与税费。