陈了

（长沙学院资产管理处，湖南 长沙 410022）

《中华人民共和国资产评估法》的实施让资产评估行业进入新时代，同时对评估行业提出了更高的要求［1-2］。市场比较法（以下简称市场法）作为国际通用的主要估值方法，为不动产市场的良性发展提供了坚实的价值依据，在不动产市场日益繁荣的中国有广泛的应用前景。因此，深入研究市场法的运用，能为估价实务提供改进方法，提高估价结果准确性和不动产市场法的公平、公正性。

市场法的估价是指筛选与估价类似的不动产，通过对类似不动产的交易价格修正调整得出估价对象在估价基准日的价值。市场法普遍运用于住宅、商业、工业等常见不动产市场当中。在估价实务中，估价师一般依照评估准则及估价经验筛选类似不动产，在估价技术报告中较少体现筛选过程，使得估价过程缺乏一定科学性和合理性，对估价师的公信力不利。而对于委托方，市场法估价原理虽然通俗易懂，但如果估价技术报告不能有效支撑估价结果，委托方很难对估价结果信服，更不可能合理利用估价结果，容易带来国有资产流失或扰乱不动产市场秩序等风险。

中国学者针对市场法的这一缺陷，不断进行探索和优化。张协奎等采用模糊数学研究了待估不动产的主要特征因素及其隶属函数值［3］。周春喜利用模糊数学中的贴近度概念和择近原则解决不动产评估中交易实例选择的不确定性问题［4］。刘洪玉等利用模糊数学探讨不动产分组的方式，快速对同区域同类型不动产相似度进行测算，具有良好的实践前景［5］。……