吴欢欢

摘要：随着重庆市人口的不断增加，各商业住宅小区的车位逐渐成为稀缺资源。目前重庆地区住宅车位贷款多以信用卡分期的方式进行，存在利率较高、还款形式比较单一等问题。本文从重庆地区车辆规模和增长情况入手，通过分析重庆市住宅车位购买限制政策，以及银行车位贷款类产品的现状，提出重庆地区商业银行住宅车位创新贷款产品的形态，以及市场前景分析。

关键词：重庆;车位;创新贷款;分析

2021年5月13日发布的重庆市第七次全国人口普查结果显示，全市常住人口共3205.42万人，与2020年第六次全国人口普查的2884.62万人相比，增加320.80万人，增长11.12%，年平均增长率为1.06%，比2000年到2010年的年平均增长率0.12%上升0.94个百分点，数据表明重庆人口10年来呈现稳步增长态势。

随着常住人口的不断增加，加之重庆地区独有的窄坡路况，使得重庆地区的住宅小区，大多数无法像中国其他城市修建地面及小区周围路边停车场，多数住宅小区的停车场形态为小区地下停车场，受下挖深度限制，停车场地下层数及停车位数也相应受限。目前重庆地区住宅车位贷款类产品以银行信用卡分期产品为主，经对市场和同业情况进行调研，认为存在以下商业银行住宅车位创新贷款产品的可能：

一、重庆地区住宅车位现状

（一）总体情况

2018年，重庆楼市成交的车位数量为28569个，销售总金额约37.14亿元，以此推算，重庆地区的车位平均价格约为13万/个。

（二）单价情况

2018年，重庆车位的建面均价为5200元/m2，较2014年的4200元/m2，2013年的2946元/m2均有很大涨幅。

（三）未来发展情况

截至2021年上半年，重庆地区车辆保有量超过500万辆，每千人汽车保有量超过60辆。且在过去几年中持续增长，未来重庆地区的住宅小区车位将持续紧俏。

二、重庆市管理机构对于住宅车位销售购买的规定

目前重庆市住房和城乡建设委员会对于住宅车位销售和购买行为有着严格的规定，根据《渝建市场[2020]5号重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》的规定：

①商品房配套车位必须首先满足本小区业主使用需要。需要向本小区业主以外的单位和个人出售的，在满足本小区业主需要后，还需提供经人民法院生效的法律文书或者仲裁裁决确认书，条件非常苛刻。

②商品房配套车位预售的，房地产开发企业应取得车位预售许可。取得预售许可后，房地产开发企业决定销售车位的，应在商品房销售现场公告，并书面信函通知小区业主。公告之日起6个月内，车位只能向购房业主出售，且一套房屋只能购买一个车位。6个月后逐步向业主放开销售限制，并在放开销售限制前1个月书面通知小区业主。车位属住宅配套车位的，一套房屋最多可购买二个车位。

③商品房配套车位现售的，房地产开发企业应进行车位产权首次登记。车位产权首次登记后，房地产开发企业决定销售车位的，应在小区范围内公告，并书面信函通知小区业主。公告之日起6个月内，车位只能向购房业主出售，且一套房屋只能购买一个车位。6个月后逐步向业主放开销售限制，具体参照前款规定执行。

④房地产开发企业应按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，在销售现场或小区公示栏中公开本小区车位（含人防车位）出售情况，购房业主可根据需要承租车位（含人防车位），在承租期内，承租业主拥有承租车位的优先购买权。小区车位（含人防车位）有多余未出租或出售的，经向小区业主公示后，可临时出租给小区业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过6个月。

⑤车位在办理商品房买卖合同备案时，若属于购买人购买一个车位的，房地产开发企业应提交购买人购买车位的情况说明;若属于购买人购买两个车位的，房地产开发企业除应提交购买人购买车位的情况说明外，还应提交关于车位销售的情况说明及承诺书。

三、住宅车位贷款产品现状

（一）信用卡分期类贷款产品

目前重慶地区主要有建设银行、重庆银行、平安银行等在进行车位贷款产品营销。主要通过信用卡分期方式进行，客户首付20%～30%，分期期限为三年，产权无须抵押给银行，三年分期总手续费为11%～13%，折算为贷款利率在年化7.3%～8.7%之间。

（二）车位抵押类贷款产品

针对住宅车位抵押贷款，很多银行在房屋抵押管理办法中，将其按照商用房按揭进行业务受理，一方面其贷款流程较复杂，需办理抵押登记，且贷款成数不超过5成。另一方面，住宅车位信用卡分期，大多由同一楼盘贷款按揭业务受理银行进行受理，排他性较强。因此该类车位抵押贷款在重庆地区基本没有市场。

四、可优化创新的住宅车位贷款形态

①目前重庆车位购买需求较强，且车位都有单独产权证书，客户过户及交易流程非常简便。经调查，新建小区车位销售情况良好，车位增值潜力大，且购车位客户都至少有一套住房和车位固定资产，综合资质较好。

②目前绝大多数商业银行都有针对良好工作单位、良好纳税记录、稳定公积金缴纳记录客群的纯信用类贷款，贷款额度一般在30万元以内，期限一般不超过3年，年化贷款利率一般在4.5%～6%。

③具有住宅车位贷款诉求的客群具备以下特点：第一，客户至少拥有该住宅小区一套住宅，否则客户不具备车位购买资质。第二，客户或客户所在家庭至少拥有一辆汽车。第三，客户申请贷款的需求真实可信，即购买客户所拥有住房所在小区的产权车位。第四，客户需要的贷款金额在10万元～25万元之间。

④通过上述分析可以看出，住宅车位贷款需求客群与当前各商业银行争抢的优质单位、良好纳税和公积金缴纳记录的客群，在贷款期限、贷款金额等方面高度重合，且住宅车位贷款客户，同样具有银行优质客群所需的稳定、贷款需求真实、违约成本高等特点，因此完全可以将住宅贷款需求客群纳入商业银行纯信用贷款优质客户群体中。

⑤若采用上述贷款“车位贷”拓展该市场，则与竞争银行信用卡分期产品相比同样无需抵押，但客户无需办理信用卡，且付出的成本低于信用卡车位分期类产品。与竞争银行车位抵押类贷款相比，本产品无需抵押，而且贷款金额可覆盖客户购买车位的全款。

五、客户准入标准

①必须为商业银行认定的优质小区的业主;

②该业主需购买该小区车位未满半年或拟购买该小区车位;

③借款人需为业主本人或其直系亲属;

④借款人征信显示2年之内累计逾期不超过6次，连续逾期不超过3次，无诉讼纠纷记录或强制执行记录;

⑤借款人家庭收入稳定，收入偿债比符合商业银行优质客户纯信用类贷款相关要求;

⑥借款人年龄、其他资质符合商业银行优质客户纯信用类贷款相关要求。

六、优质小区定义标准

①小区为重庆排名前100的开发商所开发的住宅楼盘;

②小区地理位置较好，需为现房或者已售房屋占所有可售房屋比例不得低于80%;

③原则上不受理拆迁安置房、经济适用房、纯商业用房、独栋无小区住房、企业及机关等自行建造小区等;

④在售小区销售情况良好，开发商项目回款正常，无工程诉讼纠纷，无业务维权等不良影响。

七、风险把控

①单人单笔授信金额不超过20万元;

②借款人需提供本小区产权证明或购房合同用以证明其业主身份，受理银行需详尽调查客户提供资料的真实性，保证准入客户符合进件标准;

③可授信小区需为重庆排名前100的开发商开发的成熟小区或在售优质小区;

④借款人需提供购买该小区车位未满半年或即将购买该小区车位的相关佐证;

⑤申请人需为本小区房屋产权人及其配偶;

⑥贷款定价原则上与商业银行优质客户纯信用类贷款一致。

八、結束语

综上所述，上述创新类车位贷款既具有信用卡车位分期类贷款产品纯信用、无抵押的特点，又满足了商业银行寻找收入稳定、有真实贷款需求和场景优质客群的需求，同时参照商业银行现有优质客群纯信用贷款的利率定价又低于信用卡车位分期类产品。伴随着重庆地区日益增长的车位购买需求，可丰富商业银行的差异化贷款产品体系，具有很大的市场潜力。

参考文献：

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