陈琳

摘要：商业地产行业是一个重资产行业，如果没有合适的金融工具配合将资产盘活，将大大拖慢一个商业地产公司的发展的步伐。随着国内基础设施公募REITs的上市，商业地产REITs之路似乎可以看到一线曙光。本文以越秀房托为例，为商业地产在境外发行REITs做一些探讨，为谋求境内上市做一些准备。

关键词：商业地产;融资;REITs

一、国际REITs市场的基本情况

公募REITs指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利（包括基础设施、经营性物业），并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。REITs是包含组织、专业投资管理、税收、收益分配和财务杠杆约束等一系列制度安排的不动产投融资机制。

REITs最早起源于美国1960年发布的不动产信托法案，而物业在中国境内的商业地产公司选择在境外上市发行REITs，主流市场的选择则集中在香港、新加坡两地。两地REITs的基本规则相似，均为契约型结构，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。2003年8月，香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》，正式引入REITs产品，比较有代表性的房托即越秀房产信托基金0405.HK、领展房产基金0823.HK等。1999年5月，新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》，代表性的房托即凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust） （见表1）。

二、越秀房托概况

越秀房产信托基金（0405.HK）（以下简称“越秀房托”）于2005年由越秀地产发起成立，是全球首只投资于中国内地的香港上市房地产投资信托基金。……