张燕

摘要：一直以来，房地产行业发展受到社会高度关注，其稳定发展是一个重要的社会课题。然而，从现行情况看，我国房地产市场面临着重要的转型期，未来发展之路十分艰难。为此，必须构建长效调控机制，规范房地产市场发展，使之顺应社会转型发展的需要，在城镇化、工业化推进中发挥出积极作用。基于此，本文对我国房地产市场发展现状进行了分析，并就未来的发展趋势进行探讨。

关键词：房地产市场;发展现状;未来趋势

由于我国人口众多，区域经济发展不平衡，加之社会投资渠道有限，人们喜欢购置房产、以购买房地产作为投资的观念较深。因此，在某种程度上促进了房地产市场快速发展，而从政策层面看，由于一些实体经济纷纷加入到房地产投资中，房地产市场投资过热，市场风险较高，对社会经济发展带来极大影响。为此，政府希望通过宏观调控，加强房地产市场管理，维护房地产市场的稳定性，促进房地产业健康发展。

一、我国房地产市场发展现状

由于房地产市场出现投资过热现象，引起中央高度重视，为了保证房地产市场稳健发展，中央出台了系列调控措施，加强对房地产市场管控。倡导“房子是用来住的”这一总基调，控制冲动消费。房地产市场逐步降温，市场归于理性。从目前情况看，我国房地产市场发展表现为如下现状：

一是房地产增速进一步放缓。此轮房地产市场升温从2015年开始，在“去库存”背景下，中央加大了房地产市场金融支持力度，支持房地产市场发展。据相关统计数据显示，2015年至2017年，我国商品房销售面积上涨很快，分别为12.85 亿平方米、15.73 亿平方米、16.94亿平方米，同比增长6.5%、22.5%、1.7%;商品房销售收入分别为8.73 万亿元、11.76 亿元、13.37 万亿元，同比增长14.4%、34.8%、13.7%;可见，在2017年时这一增长速度最高。2018年中央调控政策出台以后，房地产增速逐步放缓，政策调控发挥了作用。

二是房地产市场区域分化加剧。为了保持房地产市场的稳定性，中央希望各地根据房地产市场发展情况，采取不同的调控政策，实行“一城一策”，重点是在一、二线城市加大了政策调控力度，在部分房价涨幅过快的城市实施“组合拳”，在限购、限贷，以及实施贷款加息政策，增加了购房成本，抑制房地产市场中的投机行为，消费回归理性。在政策调控下，不同城市的房地产销售区域分化明显。一线城市以及部分二线房价趋稳;部分二线城市及三四线城市的房地产销售状况不容乐观，在经过了持续上涨之后房价趋于平稳，部分城市新房、二手房房价出现了下降，“投资热”逐步降温。

三是行业发展进一步整合。在此轮房地产发展过程中，不少大型房企抓住了发展机遇，去库存效果明显，得到了快速发展。而在宏观调控背景下，不少中小型房企融资困难，面临巨大的资金压力。在这种情况下，促进了房地产企业间的整合，房地产行业面临着重新洗牌，房地产业出现了强者恒强的发展格局，在未来房地产市场发展中，房地产业的竞争将由大中型房企主导，成为竞争的主体。房地产龙头企业依托其品牌效应，运用扎实有效的运营管理水平，以及对市场的灵活应对，不断调整战略布局，从而抓住发展机遇，扩大市场机会。在房地产市场调整期抓紧整合中小房地产企业，甚至实行强强联合，使房地产市场进一步向集中化方向发展。

二、房地产市场发展中存在的主要问题

在房地产业实际发展过程中，房地产市场面临的风险较大，主要存在如下问题：

一是政策干预对房地产市场影响极大。在经济新常态背景下，政府为了防止房地产过热现象发生，对房地产市场保持高度重视，遵循房子的住房属性，坚决执行“房住不炒”的政策，在“稳房价、稳地价”的总基调下，房地产投资过热的现象会受到较大抑制，使房地产消费趋于理性，这对房地产业带来较大影响。一方面，政府宏观调控使房地产企业短期内无法实现快速发展，政府金融政策趋紧，房企融资难度加大，受限价所限，企业盈利受到影响;另一方面，政府掌握着供地节奏，影响着企业项目开发，政府通过发展规划控制供地节奏，从而影响房地产市场发展。

二是房地产市场竞争更加激烈。由于房地产业的特殊性、稀缺性，它不像制造产业可以无穷复制，受地域因素影响较大，由于房地产企业众多，而土地资源极为稀缺，房地产企业要发展，必须取得一定量的土地资源，用于房地产项目开发，在土地竞拍过程中，必然会有企业难以获得土地，失去开发资源，从而在竞争中被淘汰。在新时期下，由于一些大型企业集团出于发展的需要，由非房地产企业向房地产市场涉足，房地产市场面临重新洗牌的局面，中小房企压力加大，如果这些房企不采取有效措施，在市场竞争中将会面临出局危险。

三是供求平衡影响导致房地产市场矛盾加剧。在“衣、食、住、行”中，住房问题与人民群众的生产生活休戚相关，人们在各方需求得到满足的情况下，对改善住房的需求十分强烈，这也是房地产市场发展的动力。然而，作为一项不动产，住房所需的资金量大，人们的购买力毕竟有限，房地产市场也面临着供求关系问题，经济不发展，人们的购买力不足，在住房供应增加的情况下，房地产销售将会面临困难，而不少房企“重售轻租”的观念没有转变，面对不同的市场主体尚未形成多元化的供销理念，构建多元化的供求体系，从而保证供求之间的平衡，这对房地产市场发展造成极大影响。

三、我国房地产市场未来发展趋势

（一）坚持房子的居住属性，满足居民的住房需求

随着人们收入不断增长，对住房需求不断升级，为此，需要房地产企业做好市场调查，主动抓住发展机遇，针对不同群体推出个性化的住房产品，不断满足居民的住房需求。这就需要房地产企业对城镇化、工业化进行正确解读，深入把握不同地区的房地产市场发展行情，从居民住房需求入手，建造差异化的住房产品，解决居民的住房问题。

（二）實行市场综合布局，完善区域性协同发展的房地产市场

未来的城乡之间、城市之间的差距将逐步缩小，城市群进一步拓展，房地产业发展要以市场为导向，进行综合布局，要以区域市场为基础，在区域间进行统筹，保证房地产市场平衡发展。城市群为房地产发展带来极大的机遇。这就需要各级政府以及房地产企业对区域市场认真分析，从劳动力资源、交通状况、产业布局等方面入手，全面掌握区域内的房地产需求，促进区域市场协同发展。

（三）加快行业整合，推行租住并举的运营模式

在调控政策趋紧的情况下，房地产企业发展面临极大压力，为此，需要加强行业间的整合。一方面，资金雄厚的企业可以寻求地产项目，扩大土地储备，保持长期发展;另一方面，企业间可以实现跨区域间合作，发挥各自优势，实现各自的战略目标。同时，可以转变发展理念，在调控升级的情况下，可以采取租售并举策略，缓解生存压力。

（四）构建“地产+”发展模式，推进房地产业产品创新

目前，房地产业供大于求现象十分明显，房地产企业面临着发展瓶颈。为此，房地产企业应当实行产业创新，以“地产+”为依托，打造独特的地产运营模式，如以旅游为依托，打造旅游小镇，满足居民的需求;如以城市地铁发展为依托，打造功能齐全的“地铁小镇”，引领居民住房消费升级，推进房地产业进一步发展。同时，可以针对特殊群体打造高品质的地产产品，满足特殊群体的住宅需求，为他们提升定制服务，推进企业长久发展。

四、保持房地产市场稳健发展的实施路径

（一）规范供地市场，保障住房供地需求

土地是房地产业发展的根本，要根据不同群体的住房需求构建完善的土地供应市场。一是要推出多元化土地供应措施，打造多元化住宅产品，满足人们多元化的住房需求。如提供养老住宅用地，大力发展养老住宅产业。还可以围绕文旅产业做文章，进行相应的土地供应政策，解决不同群体的住宅需求。二是要打通城乡土地供应限制，解决城乡购房难以对接的问题，要让农民进城，市民返乡，没有政策阻碍，使土地供应与住房保障政策更为适用。

（二）有序推进城镇化进程，不断完善房地产市场发展格局

要控制城市规模，限制城镇化发展范围。为此，房地产企业应当以各区域房地产发展规划为指导，进行综合布局。在当前情况下，要对城市规模加以限制，对城市功能进行科学定位，不断优化城市的房地产市场格局，如对大中城市要限制其扩张规模与速度，对现有房地产要提高利用效率。在城市化进程中要把握节奏，与区域人口、资源进行充分协调，与区域经济协调发展。为此，充分发挥市场的调节作用，完善房地產配套服务，推动区域房地产市场协同发展。

（三）完善政策调控机制，加强房地产长效监督

与其他产业不同，房地产业的发展周期有着自身的独特之处，它受政治经济及社会环境的影响很深。同时，也受到人们的购买能力及经济预期的影响。然而，从我国房地产政策执行情况看，带着明显的临时性、短期性特征，主要是为了防止房价暴涨、暴跌，缺少一套长效的调控监管机制。为此，必须从多方面入手，做好政策配套，完善房地产调控政策，加强对房地产市场的长效监督，让人们保持理性，减少房地产投资获利的预期，使居住功能占主导地位，保证房地产市场长远发展。

五、结束语

房地产业是我国经济体系中的重要产业。如今，房地产业与人民群众的安居问题关系十分密切，房地产市场健康发展对于社会经济稳健发展有着极其重要的影响。要保持房地产市场稳健发展，应当完善供地政策，坚持房子的住房属性，打击住房投机行为。同时，房地产企业应当实行发展模式创新，盘活存量，加强整合，才能求得更大的发展机会。

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