吴明宇（内蒙古鸿德文理学院）

■ 市场法的理论分析

（一）市场法应用条件及适用范围

市场法适用于交易性房地产评估，是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易案例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法较少运用在特殊用途房地产的评估中，因为在既定的房地产交易市场中，即使交易市场有很大的地域范围，但是几乎没有与之相类似的估价对象交易案例，例如特种的工业厂房、学院的教学楼、古代建筑物、寺院和各类纪念堂等。市场法的基础需求是有成熟完整的估价对象交易市场，还需要评估人员了解交易市场上大量的买卖完成案例的数据，同时所选择的买卖案例和估价对象的交易情况相联系并有一定的代替关系。

详细来说，在进行房地产评估中选择市场法有三个选用要求：

（1）要有大量的可供对比的交易实例。在我国，房地产交易市场正处在一个发育和发展的阶段，市场上的交易资料不够充分，为了满足房地产评估时市场比较法运用的需求，一般至少需要有三个可比案例作为参考。

（2）成交案例的数据与待估房地产的交易情况有一定的关联性和代替联系。在交易市场上有大量可靠的成交案例虽然比较重要，但作为参考的成交案例还要和评估房地产有一定的关联性，例如，交易完成的时间要相隔不久，不宜超过一年；所在的方位要相互毗邻或者在相同的供需范围圈内；……