何国平

实施城市更新行动是党中央国务院作出的重大决策部署，也是践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念的具体举措。去年以来，市房屋管理局全程参与《上海市城市更新条例》（以下简称条例）立法工作，坚持问题导向、目标导向，重点聚焦旧住房更新改造、优秀历史建筑保护和既有多层住宅加装电梯等工作，全面梳理当前存在的主要问题，提出了多项立法建议。

补齐配套设施 促进活化利用

旧住房更新改造是城市更新的重要组成部分，也是提升市民居住品质、改善城市人居环境的重要举措。本市纳入旧住房更新改造范围的老旧住房约1.4亿平方米，从上世纪八十年代开始就以各种形式推进实施改造。

2017年市政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》，明确将房屋使用功能不完善、配套设施不健全、安全存在隐患、群众要求迫切的各类旧住房纳入“留改拆”工作范围，并明确2018年至2020年要专项实施各类里弄房屋修缮改造250万平方米。《上海市住房发展“十三五”规划》也明确要推进5000万平方米的各类旧住房修缮改造。“十三五”期间，全市共实施各类旧住房修缮改造5300余万平方米，实施各类里弄房屋修缮改造260余万平方米，完成既有多层住宅加装电梯513台，工作成效显著，市民群众居住场所更为安居，居住环境也更加宜居。

在完善房屋使用功能、补齐老旧小区配套设施方面，市、区房管部门因地制宜、精准施策，推动实施了一批旧住房成套改造项目。建于上世纪60年代的彭三小区五期，总建筑面积27560平方米，涉及非成套住宅11幢，居民878户，是一个典型的非成套直管公房小区，公建配套设施匮乏，房屋建筑已到使用期限。小区采用拆除重建的方式进行成套改造，改造方案以街道社区建设为导向，用专业的规划手段推动小区整体建设，通过增加为老服务中心、社区文化活动中心、社区配套幼儿园等，让改造后的小区从“忧居小区”变为“宜居小区”。条例的出台进一步为此类项目的实施提供了保障，更好地维护绝大多数人的合法权益，让更多市民看到了旧房换新房的希望。

在加强历史风貌保护、促进历史建筑活化利用方面，“十三五”期间，本市累计实施近75万平方米居住类优秀历史建筑修缮，同步推进近110万平方米风貌区内居住类历史建筑修缮，并试点开展了如黄浦区南昌路（东段）这样的区域性整体修缮更新项目。该项目位于衡复风貌区黄浦片区，与上海著名的淮海路商业街平行，具有丰富的红色资源和文化底蕴。本市通过对南昌路（东段）道路北侧多个地块老旧住宅实施保护性修缮，对沿线老旧小区进行环境整体美化和功能优化，对路段沿线街区风貌、商业形态进行整治与提升，整个街区面貌焕然一新，百姓居住水平和生活品质也得到了较大改善。条例中鼓励对历史风貌保护区域进行更新改造，对传承历史文化、塑造特色风貌、提升城市魅力提出了明确要求，后续本市还将逐步研究建立区域改造机制，在整体提升区域环境风貌的同时，丰富居住休闲的综合功能。

此外，在旧住房更新改造工作推进过程中，尤其是旧住房成套改造项目，也存在着居民意愿较难统一、规划土地等政策限制多、社会资本参与少等困难和问题。此次条例的出台提供了进一步的司法保障，明确可通过调解等渠道来保障绝大多数人的合法权益，此外还在规划土地方面，明确增量房屋可用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途，以及不具备独立开发条件的零星土地可通过扩大用地方式予以整体利用。

重构社区空间 提升整体品质

“十四五”期间，本市将积极贯彻条例各项内容，落实相关条文的具体实施程序和要求，更大力度更高水平推进5000万平方米旧住房更新改造，完成1万台既有多层住宅加装电梯。

功能再造，加快推进旧住房成套改造。全面启动不成套职工住宅和小梁薄板等存在安全隐患房屋的更新改造，并按照“能改愿改则应改尽改”的原则重点推进拆除重建改造，实现房屋安全隐患彻底消除、厨卫功能全面完善、配套设施综合提升。此外，对确无条件实施拆除重建改造的，还将继续实施贴扩建改造，如房屋加层扩建或在北侧、南侧加建以完善厨卫使用功能。改造后的公有住房按照实际确定房屋类型换发租赁凭证，并调整租金标准。其中，符合公有住房出售条件的，可纳入出售范围。

肌理重塑，持续实施历史建筑修缮。对本市各类保留保护历史建筑，按照整体历史风貌和建筑本体特色的保留保护要求，分级保护、分类施策，以修旧如旧和保护利用兼顾为原则，在保留历史肌理的基础上，实施合理改造和优化，加强对优秀历史建筑建控范围内新改扩和修缮行为的风貌协调管理。充分挖掘历史风貌区的存量房屋，通过对风貌区各类保留保护房屋文化价值、保护现状、管理利用状况进行评估，推进既有建筑的功能转换。结合新建、配建、扩建的方式完善区域配套设施，提升服务功能，实现风貌区的整体保护和活化利用。

资源叠加，强化设施整合利用力度。按照“便民、利民、少扰民”原则，统筹完善住宅小区基本功能。在旧住房更新改造中，将管线入地、二次供水、消防设施、停车设施、积水点排除、环境整治、违法建筑整治等统筹实施。鼓励在满足日照、间距等环境要求的前提下，挖掘小区内部空间，新建门卫间、智能末端配送设施、社区服务中心等配套设施。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，不断推动扩大社区服务供给，通过整合盘活社区区域资源，完善配套设施，优化使用功能，形成社區服务设施、公共空间共建共享的新局面。对社区内慢行通道、广场绿地、社区服务设施等多种类型的空间和设施进行改造提升，实现社区空间重构、功能复合利用。

综合施策，有序实施多层住宅加装电梯。聚焦既有多层住宅加装电梯，按照“能加尽加，愿加快加”的原则，进一步完善政策机制，推进基层社会治理创新，以更快速度、更高水平、更大力度持续推进加装电梯工作：围绕最简洁的手续办理、最快的建设周期，推进加装电梯项目“并联预审”和“一口受理”;完善配套管线迁移政策，明确办理时限、流程、收费标准，缩短项目建设周期;按照共建共治共享的原则，搭建社区协商的“一张台子”，引导各相关方理性表达意见，平衡各方利益诉求，引导形成最大公约数;对于加装电梯过程中产生争议的，依法通过协商、调解、诉讼等方式予以解决，确保加梯工作顺利推进;加大规模化推进力度，将加装电梯与老旧小区更新改造有机结合，统筹实施“修缮+加梯”，推动整小区意愿同步征询、方案提前设计、规划提前公示、安全论证批量评审，从而将“人等方案”转变为“方案等人”，实现小区整体品质提升。