孙帅 李洁

摘 要：随着城镇化率与人口老龄化率的不断提高，老旧小区住户对加装电梯的需求量不断增加，但因出资不均等问题导致老旧小区加装电梯工作停滞不前，PPP模式的自身优势能够很好地解决老旧小区加装电梯的资金困境。因此本文PPP模式对加装电梯的应用进行了分析，并通过C老旧小区加装电梯的案例，阐述了PPP模式的应用效果。

关键词：PPP模式; 老旧小区; 加装电梯

中图分类号：F293.33       文献标识码：A         文章编号：1006-3315（2021）11-141-002

1.引言

根据我国2020年统计年鉴显示，2019年底我国老龄化率为12.6%，并且逐渐朝着14%以上的深度老龄化方向发展，老年人口抚养比达17.80%。根据统计局在2019年开展的“老年人养老服务需求调查”数据表明，58.1%的受访老年人愿意选择家庭式养老，22.7%选择社区养老，18.7%选择在养老机构养老，0.5%选择其他方式养老。但在我国大量老旧小区住宅中，老旧小区的居住功能远远落后，远不能满足居民对于生活居住的需求^[1]。而目前老旧小区的住户群体中主要以老年人为主，从2019年调查数据可看出，住户更愿意选择居家的方式进行养老，但因缺少电梯，使得他们的日常生活极为不便，因而也使得老年住户基本以“深居简出”为主^[2]。为改善该现状，住户也开始纷纷合作加装电梯，并且国家以及各级政府纷纷出台相关政策，促进与保障老旧小区加装工作的进行。

目前，老旧小区住户在集体分摊资金压力的情况下，集资分担后住户要承受2-20万元不等的出资额，资金成本较高，降低了较高楼层住户参与集资加装电梯的意愿^[3]。资金压力很大也导致住户表现出更加“计较”，担心吃亏，怕自己多分担出资额，一方面不仅关注自身出资数额，而且还关注其他楼层住户的出资额是否“合理”。在资金的筹集分担问题中，更重要的是出资压力大还会促使住户对成功加装电梯后面临的运营与维护成本更加敏感，使得集资建设资金不合理问题与后期运营与维护成本分摊问题同时呈现、相互影响，从而增加了住户之间集资加装电梯的协调解决难度^[4]。加装电梯后的运营与维护费用如何合理分摊、是否采取差别分摊运营与维护费用的方式，也是分歧点。传统集资加装电梯的压力不仅表现在前期的建设资金的筹集难点，还表现在后期的运营与维护费用的合理分摊上，两方面的资金困境共同影响传统加装电梯的进程。

2.相关概念

在国家大力发展基础设施项目过程中，我国的项目融资渠道由单一融资逐渐向多元化融资渠道转变，其中PPP模式作为现代基础设施项目中应用最多的融资方式之一，在项目的融资过程中发挥着重要作用，该模式本质上政府与社会资本方之间通过签署协议进行合作，双方根据自身的资金、技术、资源等参与到项目中去，形成一种长期的合作伙伴关系。

将PPP模式用在老旧小区加装电梯项目中，一方面可以发挥出社会资本方融资的优势，有效解决住户的集资困难，还可以利用社会资本方较高的专业化运作水平，为用户提供更好的后期管理和运维服务。在此运作方式下，政府需承担使用费用补贴等引导资金，老旧小区住户通过让渡一定年限的运营权、收益权和广告位的开发权，解决了加装电梯与日常维护保养的问题，各方利益都得到充分保障。因此，受到了政府、社会资本方与老旧小区住户的一致欢迎。

3.PPP模式在加装电梯项目中应用——以上海市B小区为例

（1）项目概况

上海市殷行街道B老旧小区建于上世纪九十年代，住户以退休工人为主，B老旧小区共24幢，层高为6层，每层2户，按照B小区加装电梯的费用计算，一个单元所要承担的加装电梯的费用在70万左右，基于B老旧小区住户主要是退休的老年群体，在加装电梯一次性出资上面临诸多困境，且当地街道为打造城市微基建中的“领头羊”，不断采取新方式进行加装电梯，最终采用了“创新BOT模式”加装。

（2）运作方式分析

上海市B老旧小区加装电梯项目采用的运作模式为建设—运营—移交（BOT）模式，PPP模式在B老旧小区加装电梯项目中的应用属于“草根PPP”，在B老旧小区加装电梯这种微基建的项目中发挥出显著作用。B老旧小区加装电梯的具体运作方式为：B老旧小区住户签署协议授权当地街道委员会，由其负责选择社会资本方，并按照出资比例共同组建项目公司，由项目公司负责B老旧小区加装电梯项目的一系列工作，主要包括勘察设计、融资、建设、运营维护等，共加装了24部电梯，B老旧小区加装电梯项目建设期共计1个月，运营期为20年。

（3）项目资金来源分析

B老旧小区加装电梯按照每部70万元计算，共安装24部，投资1680万元，项目公司注册资本金按照投资的20%计算，共计336万，由B小区街道办事处与社会资本方按照出资比例2：8出资，剩余投资额采用了银行贷款方式获取。

（4）項目回报来源分析

依据使用者付费原则，PPP模式加装电梯付费方式主要为按年缴费、季度缴费、按次缴费。但对B老旧小区住户而言，以老年人居多，而且B老旧小区住户更愿意选择乘一次付一次，按次付费。因此主要收益来源为对住户使用B老旧小区电梯按次进行收费;其他收益来源为加装电梯内的广告收益权。

4.总结与思考

上海市B老旧小区加装电梯采用BOT运作模式：社会资本方出资加装—运营—转移，则能够解决资金困境与后期加装电梯的运营、维护等专业化问题，并且将加装电梯的建设与管理交由给专业的社会资本方去运营，在后期运营中的维修与保养问题也能得到专业化解决。

参考文献：

[1]赵立志，丁飞，李晟凯.老龄化背景下北京市老旧小区适老化改造对策[J]城市发展研究，2017，24（07）：11-14

[2]迟陈，张娅妮，冯偲玫.地铁PPP项目建设阶段利益相关者识别与分析[J]建设科技，2019（21）：76-79

[3]江妍，李洁.PPP模式在林业生态建设项目中的应用探讨[J]中国集体经济，2019（12）：41-42

[4]李梅，邓文浩，毛鹏.基于六西格玛的保障房设计流程优化[J]工程管理学报，2013，27（06）：112-116

[5]陈嫚嫚，陆春杰，黄丽静，李洁.城市轨道交通项目社会效益评价[J]建设科技，2019（21）：13-16+21

作者简介：孙帅，南京林业大学土木工程学院硕士研究生，主要研究方向：轨道交通风险，PPP项目管理，工程风险管理。李洁，南京林业大学土木工程学院硕士生导师，主要研究方向：轨道交通风险，PPP项目管理，工程风险管理。