涨不得、跌不得，楼市的稳定不仅要靠调控维持房价涨幅，还得靠政策保证房价跌幅……湖南岳阳8月9日发布楼市“限跌令”：新房实际成交价不得低于备案价格85%。之后，昆明房协传出禁止恶意降价的要求，扰乱市场情节严重者将停止网签。这到底是怎么回事？

2021年首个楼市“限跌令”

8月9日，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》（以下简称《通知》），对岳阳市中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售实施价格备案。

具体内容如下：

1、新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。否则，商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

2、新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新調整备案价格，6个月后方可申请调整。

3、该条政策于8月10日起正式实施。

此通知一出，立即在全国引起轩然大波。想便宜点卖房子也不行？

8月11日，昆明房协又传出禁止恶意降价的要求，扰乱市场情节严重者将停止网签。

靠限跌政策避免房价过快下降，这并不是第一次。去年4月，新房、二手房跌了9成的广东东莞也曾发布“限跌令”，规定楼市价格不能跌过10%，最多只能打9折。2019年11月安徽马鞍山也出台过“限跌令”，下跌最大的博望区，环比上月下跌8.22%。

“限跌令”出台，原因何在？

地方政府为什么会发出“限跌令”？

过去3个月，岳阳楼价遭遇了跳水式下跌。今年5月，岳阳新建商品住宅成交均价为7605元/平方米，6月降至6558元/平方米，7月降至6492元/平方米。

三四线城市的楼市去化情况一直是个问题，因为住在三四线城市的人基本都不缺房子，而岳阳就是典型的三四线城市。

对于楼市，现在官方最主要的目的就是维稳，既不让大涨，也不让大跌，一切都“稳”字当先，要的就是一个长期横盘。

房价暴涨的后果大家都能想象，炒房得利，刚需遭殃，肯定不是高层想看到的局面。但房价如果急转直下，想必也不是高层喜闻乐见的。因为房价一旦暴跌，势必会在短期内给市场造成悲观情绪，主要后果有两个：

一是容易造成市场动荡，出现退房、断供的情况;

二是造成土地拍卖价格下降，当地财政收入减少。

房价为何逆势下跌？

那么，在房价限涨的大背景之下，为什么会出现逆势下跌的情景呢？

一方面，房价上涨之后，一些三四线城市也在大力发展房地产行业，造成当地住房供应量过大，脱离了当地人群的需求，导致去库存压力比较大，所以会出现大幅降价的营销乱象。

而且当一二线城市房价开始降温的时候，三四线城市的反应就会比较大，房价下跌明显。

另一方面，今年以来，楼市调控政策不断升级，房企的融资也是受到很大的限制，所以一部分房地产公司就急需打折甩卖，回笼资金。

其实，楼市调控本身就不是单纯的追求房价降温。房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌，同样会引发次生灾害，所以大涨和大跌都是调控的方向。楼市调控的主基调一直都是“稳”，房地产市场健康平稳的发展才是最终目标。

楼市分化时代到来

其实，岳阳和昆明“限跌令”的背后，正是楼市加速分化的迹象。

8月16日，国家统计局发布2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

据测算，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点;深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。

从数据来看，70城房价几乎都在涨，那为什么岳阳、昆明先后限制房价下跌？

岳阳是铁岭那样的大城市，所以伙伴们对当地的房价可能不太了解。

为什么房价跌得那么快？答案很明显：人口与发展。

房价和人口有着紧密的联系。外来人口集聚的地方，房价越高;人口流失越严重的地方，房价就越低。在人口流失严重，人口老龄化急剧上升的岳阳，房价可想而知。房价和人口的问题，不仅是岳阳面对的问题，也是其他众多如岳阳一样的城市需要面对的问题。

除岳阳、昆明外，安庆、大理、常德、南充等城市都存在新房价格跳水的现象，只是没有出台“限跌令”，所以关注度不高，但不排除后续跟进的可能。

“限跌令”重出江湖，其实是在为我们敲响警钟：楼市分化的时代来了。

降价潮要来？

“限跌令”的出台，是不是就意味着降价潮要来？

有媒体认为，答案对于那些无人居住的城市，很可能是肯定的。事实上没有新入人口，已经有三四线城市为了去库存，开发商疯狂打价格战，市场秩序受到毁灭性打击。但对于人口聚集的大都市，房价不仅不会下降，国家还需要进一步进行调控，防止房价增长过快。

因此不能偏颇地认为“限跌令”的出现，降价潮要出现。

对于更多的城市来说，房价不会大涨，也不会大跌，这也是政策调控的目的。

本刊综合《经济日报》《华夏时报》、深圳壹地产等