赵奉军

2021年5月11日，国家统计局公布了第七次人口普查数据（以下简称“七普数据”）。人口的数量和结构变化是影响房地产市场的重要变量。七普数据的出台，给了我们一个分析人口变量影响房地产市场的好机会。

首先，从总量上来看，七普数据表明我国2020年总人口达到14.1178亿，比上年人口增长了1173万人。但这个增长数据其实有误。因为2019年人口的数据是抽查获得，统计方法并不一样，无法直接比较。我们可以用2020年出生人口减去死亡人口来获得人口增长数据并判断人口总量形势。这个形势是相当严峻的，2020年我国出生人口已经下降到1200万人，而死亡人口已经上升到1000万左右。2020年我们只增长了200万人口。出生人口下降和死亡人口的上升都是有趋势的，按照抽查数据2019年我国出生人口为1465万（根据七普数据该出生人口估计会上调100万左右），这意味着如果没有强力措施扭转，2020年可能就是我国人口的峰值。即使有强力措施，比如2021年5月31日发布的全面三孩政策，人口峰值可能也只是推迟两年左右。

新生人口越来越少，人口总量开始减少，对房地产市场而言看上去并不是一个好消息。暂不考虑它对长期经济增长的影响，直观上来看，这意味着住房的供给可能超过住房需求，空置率也会上升，房价和房租都会下跌。这一点对那些正在经历人口减少的收缩性城市来说，证据更是明显。但正如笔者在先前专栏中所提到的（见《中国房地产》2020年6月上旬刊），人口总量减少……