程芳

养老需求的增长和国家相关政策的推动促生了我国养老产业巨大的市场空间和投资机遇，包括房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构均已积极布局养老康养产业，涉及养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目投融资等多个方面。根据国家社会科学基金“养老消费与养老产业发展研究”课题组测算，2050年我国老年市场规模将达到48.52万亿元，年增长率达到9.74%，产业市场空间巨大。

轻、重资产投资模式结合互补

重资产投资模式是传统的地产项目投资模式。通过自有资金及对外融资，进行养老机构项目的拿地、开发、建设、运营。主要常见于开发商和险资的中高端养老项目，通过建成后的一次性销售（销售房屋产权、捆绑大额保单、售卖大额会员卡等）快速去化来产生回款，覆盖项目前期高额投资。这种模式的优势是资金周转快，容易形成竞争壁垒。而且全程能够主导规划、设计和开发建造等，易于打造项目品牌，树立养老客户信心。项目通常会配有医院，在吸引养老客流方面有很大优势。但重资产模式前期投入资金量极大，如果没有较低的资金成本和高效标准的开发运营流程，极易因前期去化率不理想导致项目资金流断裂，风险较大。

轻资产模式是养老产业业界一直在讨论和探索的模式。由于在重资产模式下，多數城市的养老产业项目去化速度难比传统的住宅项目，于是部分养老机构开始探索通过租赁物业的方式开展养老产业业务。……