宋从伟[上海港城开发（集团）有限公司，上海 210306]

目前，国内主要大城市的新城建设目标已经从疏解人口、优化城市结构[1]逐步转向成为承载全球城市功能、参与全球竞争的重要战略空间，城市战略定位及其实施愈发重要。上海市成立了新城规划建设推进协调领导小组，提出进一步优化市域空间布局，高品质规划建设 5 个新城，打造上海未来发展新的增长极。当今世界正在经历百年未有之大变局，未来一段时期，经济全球化遭遇逆流，保护主义、单边主义上升，世界经济低迷，国际贸易和投资大幅萎缩[2]，国内的新城发展必将面临诸多不确定性和风险挑战。此时对发达国家先发地区的新城发展历程进行针对性案例分析更有特殊和重要的意义。

日本幕张新城地开发始于 20 世纪 80 年代，从全面启动建设至今约 35 a。期间面临多变的宏观环境，穿越了波动剧烈的经济周期，但依然取得了明显的城市发展成就，预设的城市功能定位目标逐步变成现实。

1 规划概况

幕张新城位于日本东京湾东北部沿海，西距东京都约20 km、距东京迪士尼约 15 km。JR 京叶线 30 min 可达东京中心区，乘轿车走首都高速公路湾岸线 30 min 可达东京中心区，走东关高速 30 min 可达成田机场。

幕张新城中心的规划用地面积 522 万 m2，规划居住人口 2.6 万人，规划就业人口 15.0 万人，相对新宿副中心（186 万 m2）、横滨港海际 21 世纪未来港（186 万 m2）等，是日本最大的新都心计划。定位于面向 21 世纪的国际城市，提出了未来城市的建设目标为疏解东京办公职能、推动产业升级；联系成田国际机场，以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能；聚集前沿工业产业发展，提供技能人才的科学教育；全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口及周边人群的居住需求[3]。幕张新城土地利用划分面积一览表如表 1 所示。

表1 幕张新城土地利用划分面积一览表[3] 万 m2

城市主要由 6 个分区构成，即商务研究区、市镇中心、居住区、文化教育区、公共开放区和战略储备区。其中，商务研究区被铁路分为两片，北片是幕张高科技花园为中心的高科技研发区，南片是以幕张会议中心和世界商务花园为核心的国际商务区。市镇中心主要是商业用地，围绕海滨幕张站南北布置。

2 发展历程

幕张新城谋划于日本战后 20 世纪 60 年代后期的经济高速发展时期。在第一次石油危机时启动填海活动，在 20 世纪 80 年代中后期的“泡沫经济”时代快速推进，“泡沫经济”破裂后发展慢于预期，至今基本建成，整体可以分为 4个发展阶段。

2.1 谋划准备阶段

1960 年代 ～ 1980 年代前期为谋划准备阶段，此时遵循交通先行原则。日本早在 20 世纪 60 年代就已经形成千叶新都心卫星城市建设的设想，1973 年启动了幕张填海工程，至 1980 年完成。1982 年东京迪士尼建成、东关高速公路开通，1986 年 JR 京叶线部分路线启用。1983 年出台的《千叶新产业三角构想》提出了千叶县为迈向 21 世纪所推进的“千叶新产业三角构思”，明确由木更津（上总 DNA研究所）、千叶（幕张新都心）以及成田（成田国际空港）3 个产业据点分别负责研发、商务与高端制造，联动实现千叶全域的产业升级。在建立与东京市中心、成田机场的快速交通联系后，幕张新城全面启动规划建设。

2.2 快速推进阶段

1980 年代中期 ～ 1980 年代末为快速推进阶段，此时倡议主导产业基础设施先行。1985 年“广场协议”后日元对美元大幅升值，出口抑制导致了短暂经济衰退。出于对日元升值的恐惧，日本政府采取了扩张的货币政策，连续降息，再加上国际避险资金的涌入，造成大量过剩资金的局面。在市场尚未形成新的投资机会的情况下，过剩资金流入股票和房地产市场，造成资产价格大幅上涨，投机行为遍地。充裕的资金和级差地租的放大，使得郊区新城的建设充满机遇。同时为了减轻长期顺差的国际政治压力，日本政府倡导扩大内需增加国内投资[4]，这为幕张新城开发提供了良好的政策条件。

此阶段，幕张新城并未陷入房地产投机的浪潮，而是启动建设了一批为主导产业会展、教育、研发等配套大型设施。1983 年制定幕张市中心事业化计划，1985 年制定幕张新都心都市设施基本计划。幕张展馆、千叶县立若叶看护高等学校、放送大学、神田外语大学、国际能力开发支援中心等纷纷在此期间建成，而住宅区建设直至 1990 年才开始启动。

2.3 宏观经济波动阶段

1990 年代为宏观经济波动阶段，此时倡议主导产业引领城市发展。良好的宏观环境并未持续太久。出于经济过热和通货膨胀的压力，日本政府在 1989 年突然改变货币政策方向，连续加息紧缩货币。经济硬着陆，经济泡沫破裂，日本地价跌幅超过 46%[5]。资产大幅贬值“压平”了级差地租，郊区新城的低成本优势不再显著，随之到来的老龄化社会更是进一步延缓了郊区新城的人口导入。进入 20 世纪 90年代，日本开始倡导从“经济快速发展的社会”向“可持续发展的社会”转型。

面临并不乐观的宏观环境，幕张新城充分利用位于成田国际机场和东京中点、毗邻大东京都会区消费市场的区位优势，依靠比东京低 28%～30% 的商务和生活成本，积极提供孵化中心、租金补贴、外国公司启动中心（FASuC）租房援助等政策，推进城市产业功能完善。前一阶段建成的基础设施开始逐步投入使用，幕张新城进入主导产业引领城市发展的阶段。

1989 年开业的幕张展览馆占地 21.0 万 m2，建筑面积约 9.2 万m2，共包含 11 个展厅及会议礼堂，是日本继东京国际展示厅（Tokyo Big Sight）之后第二大的会议展示中心。一年有将近 700 场的活动在这里举办，如东京游戏展、东京车展等。此外也常年承办各种大中小型活动、会议、音乐会以及艺人的个人演唱会。每年游客量 650 万人左右，2003 年游客累计超过 8 700 万人，2006 年游客累计突破 1亿人。在“会展引擎”的强劲拉动下，1990 ～ 1995 年酒店群集中建设，包括幕张春天酒店、绿塔酒店等 10 余家酒店建成。同期，包括 IBM、佳能等跨国和大型企业纷纷入驻高科技开发区。至 1994 年，从业人口达到 4 万人。

配套住宅区建设方面，1990 年幕张滨城住区总体规划策定，但随之出现的经济下滑、房地产事业环境恶化推迟了开工时间。1993 年春之后，房地产事业环境状况开始好转，住宅建设逐步开工，1995 年幕张滨城住区第一期住宅建成入住。至 2000 年，幕张新城主要格局已经形成。

2.4 城市功能完善阶段

2000 年至今为城市功能完善阶段，此时目标为保持高品质建成环境。2000 年至今建设主要是逐步完善商业街区、住宅区和文教区。商业街区建设历时较长，精雕细琢，业态布置充分考虑到对年轻人的吸引力，成为东京都市圈周边著名的购物中心。在 JR 京叶线海滨幕张站周边约 300.0 m 范围分布了 9 个大体量商业设施，有奥特莱斯、购物中心、电影城和室内美食街等。2001 年住宅区入住人口超过10 000 人，2006 年住宅区入住人口超过 20 000 人。2009年，“幕张国际学校（MIS）”建校，营造全球化高水平教育、外国人也能便利生活的美好环境。目前，除了文教区尚存在少量空地，其余部分基本已经完成开发建设。

3 建成环境

幕张新城的开发建设制定了细致的城市设计导则，在居住区开发方面建立了“协调建筑师”的设计管理机制[6]。在导则引导和控制下，普利兹克奖获得者桢文彦设计的幕张展览馆大气蓬勃、结构绿地生态宜人、办公楼设计考究和酒店环境优良，街道景观和立体人行连廊系统完善，开放式街区营造出利于社区发展的居住空间、建成环境品质高，城市特色鲜明。

3.1 空间格局大疏大密

大尺度的中心区规划结构使得幕张新城有机会安排大量绿地，但绿色并未散布在各开发地块中，而是集中于大型结构性绿地。在商业区，估测建筑密度可以达到 70% 以上，沿街均是连续界面，充分利用公共空间的商业价值。建筑外墙至道路之间以硬质铺装为主，商业区支路基本不设绿化带。此类“密不透风、疏可跑马”的空间格局使得城市绿意盎然，街道空间充满活力，高层建筑有充分的间距而不压抑，大体量建筑有足够观赏距离得以展示全貌。

3.2 空中连廊四通八达

相对于东京高密度城区发达的地下空间系统，幕张新城在建筑的二层标高组织四通八达的人行系统，中心区大型公共设施都均可通过连廊联系。此类连廊在功能轴线和人流密集处约宽 8.0 m，一般的联系通道约宽 4.5 m，连廊顶部覆盖和照明保证了风雨无阻、24 h 可用。这既解决了跨越铁路和城市快速路的问题，又为夜间经济提供了保障，在人流量低的时候还可以作为年轻人聚会活动的场所。

3.3 开放街区氛围浓厚

幕张滨城住区在日本第一次大规模采用了开放街区的住宅布局模式。在整体空间形态和谐的前提下，在不同街坊之间体现了多元化和丰富性。底层大多是商业和文化等公共设施，中庭空间的设计更是多种多样，或是水景和休憩亭，或是居民集会室，或是灰空间。相对国内有些围合但不开放的街坊模式，幕张滨城住区做到了开放和公共性。

4 结 语

幕张新城从全面启动建设至今约 35 a 来，面临多变的宏观环境，穿越了波动剧烈的经济周期，但依然取得了明显的城市发展成就。以下 4 点策略是保证其持续高品质发展的重要经验。

（1）交通先行。东关高速公路和 JR 京叶线线的建设直接拉开了幕张新城开发的序幕。便利的对外交通形成的优良区位条件为幕张新城 35 a 的发展打下了最坚实的基础，并提高了新城建设应对经济周期的抗风险能力。

（2）清晰稳定的城市定位。幕张新城的城市功能定位非常清晰，由始至今并未发生明显变化和游移。在经济扩张时期未盲目进行房产投机，在困难时期也未放弃塑造城市核心功能。虽然因为城市发展和人口导入慢于预期而受到诟病，但城市功能和建成环境品质基本实现了最初的战略目标。

（3）应对经济周期抓住各阶段城市发展的主要矛盾。主导产业先行，逐步完善居住和商业配套。在经济扩张时期完成了投资最大、对于城市功能发展最具基础性的幕张展览馆的建设。在“泡沫经济”破灭后，快速开发酒店群和办公研发区，完善城市功能，同时放缓住宅区和商业中心建设。在更漫长的时间里结合市场情况逐步完成住宅区建设和商业中心建设。每个阶段发展策略的选择都体现了坚韧和智慧。

（4）坚持高品质开发。充满吸引力的城市环境保证了幕张新城在面临众多不利因素的情况下依然具备就业和居住人口的导入能力，并促进了城市产业和功能的发展。