廖洁 温家琛

摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。

关键词：资产证券化;REITs ;CMBS

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0059-63 收稿日期：2021-01-20

回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。

1 资产证券化成为重要融资拓展手段

2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元;类REITs20单，发行规模358.7亿元。CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。

自2014年“中信启航”开启了中国类REITs市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。……